Как можно снизить налог на прирост капитала на недвижимость или отложить его при продаже недвижимости?

Anthony Guerriero1/2/19 2:31

Зачем давать государству больше, чем оно должно, когда вы продаете свой основной дом или инвестиционную недвижимость? Существует несколько способов отложить и уменьшить налог на прирост капитала (CGT) при продаже недвижимости. В то время как для этого необходимо планирование и соблюдение строгих правительственных правил, если обстоятельства применяются, они определенно работают.

Когда клиент продает свою собственность, основной целью является максимизация выгоды от повышения цены. Одной из основных затрат, с которыми сталкиваются все продавцы недвижимости, является налог на недвижимость (CGT), который они могут заплатить за повышение стоимости недвижимости на момент продажи. Астутские владельцы недвижимости планируют заранее везде, где это возможно, чтобы свести к минимуму или отсрочить любую ответственность ТКН.

Налоговая ответственность во многом зависит от конкретных обстоятельств продавца. Например, собственность может быть:

  • главная резиденция

  • Вторичный или загородный дом, или пи-а-тер.

  • Инвестиционная собственность


Имущество может принадлежать:

  • Лицо

  • Супружеская пара

  • Корпорация или другое коммерческое предприятие

Обязательства по налогу на прирост капитала во многом зависят от таких специфических особенностей. Другой особенностью является время. Срок, в течение которого кто-либо владеет собственностью, также влияет на обязательства по уплате налога на прибыль. В этой статье мы обсудим специфику и варианты в целом. Каждый, кто хочет получить конкретный совет по поводу своих уникальных обстоятельств, должен проконсультироваться со своим налоговым бухгалтером в США. А если вы иностранец, то вам следует проконсультироваться с налоговым бухгалтером из своей страны, который понимает последствия налоговых соглашений, если таковые имеются.

 

Что такое налог на прирост капитала?

Налог на прирост капитала - это налог, взимаемый IRS с прибыли, полученной при продаже недвижимости, находящейся в собственности. Если продажа приводит к убытку или безубыточности, то налог не взимается. Однако в большинстве случаев будет иметь место прирост капитала, так как цены на недвижимость имеют тенденцию расти с течением времени с инфляцией.

 

Как рассчитывается "Получение" и как его можно сократить?

Прибыль, или чистая капитальная прибыль, рассчитывается путем вычитания себестоимости имущества из чистой выручки от продажи. Затратная стоимость - это себестоимость, уплаченная при покупке недвижимости, плюс затраты на завершение покупки, плюс стоимость любых постоянных капитальных улучшений, произведенных в недвижимости во время владения, минус возмещение износа (в которые мы не будем вдаваться здесь).

Замена приборов не является постоянным улучшением, поэтому не может быть использована для увеличения стоимости и снижения прибыли. Однако переоборудование кухни новыми шкафами и столешницами считается постоянным улучшением и увеличивает стоимость недвижимости (это компенсирует прирост капитала и связанный с этим налог). Затраты на перекраску одной и той же кухни не считаются капитальным улучшением. Владельцы должны хранить все поступления, связанные с капитальным ремонтом, чтобы доказать свою стоимость, если потребуется подтверждение со стороны IRS.

Затраты на закрытие сделки по продаже недвижимости уменьшают прибыль от прироста капитала. Такие статьи, как комиссии брокера, городские налоги на передачу собственности и другие прямые расходы, связанные с продажей, могут быть использованы для уменьшения показателя прибыли и, таким образом, уменьшения причитающейся суммы налога на прибыль (CGT).

 

Как время может повлиять на налог на прирост капитала на недвижимость?

Имущество, проданное менее чем через год, приводит к краткосрочному приросту капитала, который рассматривается IRS как обычный доход. Часто налог на обычный подоходный налог с прибыли будет намного выше, чем долгосрочный налог на прирост капитала, в зависимости от того, в какую скобку попадет подоходный налог. Поэтому лучше владеть недвижимостью более одного года. Если недвижимость продается по неожиданной и одобренной IRS причине, то налоговые обязательства могут быть отменены или уменьшены. Причины включают, например, развод или раздельное проживание, тяжелую болезнь, потерю работы или стихийное бедствие.

 

Причина права собственности влияет на налог на прирост капитала.

Первичная резиденция, продаваемая с целью получения прибыли, будет подлежать ограничению КГТ. Одно лицо может уменьшить налогооблагаемую прибыль на $250 000 до расчета КТУ. Супружеская пара может уменьшить налогооблагаемую прибыль на 500 000 долларов. Таким образом, налог на прирост капитала может быть снижен при вступлении в брак.

Если Вы планируете продать свой дом и он является вторым домом или домом для отдыха, некоторые специалисты по перспективному планированию могут выплатить дивиденды. Налоговая служба рассматривает дом как основное место жительства, если он был занят как таковой не менее двух лет в течение предыдущего пятилетнего периода. Установление нового первичного адреса для почтовых отправлений, регистрации избирателей, водительских прав и т.д. за два года до продажи недвижимости может существенно снизить ответственность ПНГ.

Изменение каждого инвестиционного имущества или статуса второго дома на первичный статус резиденции перед продажей будет постоянно откладывать до $ 500 000 ответственности CGT. Налоговая служба не ограничивает, сколько раз персональное место жительства может быть использовано для получения льгот от снижения налогов. Такое планирование может оказаться невозможным, поэтому инвестору следует обратить внимание на следующий путь к отсрочке взимания налога на прибыль.

 

Как насчет инвестиционной недвижимости?

Продажа инвестиционной недвижимости с целью получения прибыли привлечет КГТ. К счастью, правительство ввело программу, по которой инвестор может отложить ЦТП на неограниченный период времени. Необходимо соблюдать определенные правила, но это еще один пример того, как США поддерживают владение недвижимостью как отечественными, так и зарубежными инвесторами.

 

Руководство по инвестициям в недвижимость 

 

Обмен 1031 Exchange Rules - Отсрочка по налогам

Биржа 1031 (также называемая Старкер-бизнес, Подобная биржа, или 1031 Tax Deferred Exchange) позволяет инвесторам откладывать все ОВГ при условии, что они реинвестировали вырученные от продажи средства в другую утвержденную собственность. Правила являются строгими и должны точно соблюдаться, но они также имеют широкие параметры, которые делают отсрочку проще, чем это было бы возможно. Ниже приведены некоторые советы, как избежать уплаты налогов при продаже дома.

 

1031 Процесс обмена

Когда инвестиционная недвижимость продается, а все вырученные средства используются для покупки другой инвестиционной недвижимости, обязательства КГТ переносятся на следующую недвижимость. При продаже этого имущества, а также при покупке другого, ответственность ЕГТ переносится на следующий объект. Это может продолжаться вечно. В какой-то момент, если инвестиционная собственность продается, а прибыль ликвидируется, прибыль от продажи этой собственности, только, привлечет ТСЖ, которые должны быть оплачены.

IRS требует, чтобы для применения отсрочки от уплаты налогов следующая покупка была "похожа на натуральную". Это означает, что если инвестиционная недвижимость продается, то необходимо приобрести больше инвестиционной недвижимости. Можно продать один кондоминиум класса люкс на Манхэттене и купить более одного объекта недвижимости в Майами по более низкой цене.

Важно то, что все 1031 биржевая недвижимость предназначена для инвестиций, а вся выручка от продажи используется на покупку новой "подобной" недвижимости. Это означает, что, например, очень дорогой участок сырой земли в Неваде, купленный для застройки, но так и не освоенный, можно "обменять" на коричневый камень на Манхэттене плюс кондоминиум в Майами-Бич. Один кусок инвестиционной недвижимости для другого кусок (или части) инвестиционной недвижимости или равной или большей стоимости.

Налог на прирост капитала на недвижимость

Почему это называется "Обмен"?

Продажа и покупка должны осуществляться утвержденным и квалифицированным посредником или QI. QI удерживает выручку от продажи и передает эту выручку продавцу(ам) замещающего имущества или имущества без прикосновения к нему первоначального продавца. Таким образом, юридически купля-продажа считается "обменом". Идея была выдвинута конгрессменом Сталкером, а правила содержатся в разделе 1031 Кодекса IRS, отсюда и два названия.

 

 Продажа дома

 

Какие правила должен соблюдать продавец, чтобы отсрочить CGT?

  • Вся собственность должна быть в США.

  • Все объекты недвижимости должны быть "похожими", поэтому недвижимость нельзя "обменять", например, на акции и облигации или на наличные деньги.

  • Приобретенная (вновь приобретенная) 1031 биржевая недвижимость должна иметь равную или более высокую стоимость, чем продаваемое (сдаваемое в аренду) имущество.

  • Отдаваемое имущество должно использоваться для инвестиций, а не для других целей, и приобретенное имущество должно также предназначаться для инвестиционных целей. (т.е. 1031 обменять жилую инвестиционную недвижимость nyc на коммерческую недвижимость 1031 обменять на Флориду).

  • Должны соблюдаться сроки, установленные налоговой службой. Продажа и покупка не должны осуществляться одновременно. Вот почему КИ управляет всем этим. QI завершает продажу и удерживает все вырученные средства. После этого у продавца есть 45 дней, чтобы найти замену собственности (или имущества), и покупка замен должна быть завершена в течение 180 дней с момента более ранней продажи. QI удерживает выручку от продажи, закрывает сделку(ы) и переводит средства, при этом первоначальный владелец собственности не имеет к ним никакого доступа.

  • Продавец может составить утвержденный короткий список возможных объектов приобретения для записей QI, а затем дать возможность своему агенту по недвижимости провести переговоры о покупке, чтобы QI смог закрыть сделку (сделки).

  • Допускается "обратный обмен", т.е. инвестор находит и закрывает приобретенную недвижимость до того, как она будет закрыта при продаже отрешенной собственности. QI объяснит, как это работает, но важно то, что инвестор все еще сможет отложить CGT, когда сделка с недвижимостью, от которой он отказался, закроется.

  • Соглашение об обмене При составлении КИ должно быть подтверждено, что все требуемые IRS шаги были выполнены правильно и являются частью общего плана по отсрочке уплаты налогов в размере 1031.

  • Если продавец (отказавшийся от покупки) финансирует покупку (приобретение), кредит должен быть "подходящим". Он не должен быть достаточно большим, чтобы обеспечить продавцу излишек наличности, в противном случае он отрицает обмен, и CGT причитается.

  • QI (иногда называемый аккомодатором) должен находиться в постоянном бизнесе в качестве посредника. QI не должен иметь никаких финансовых отношений с продавцом, поэтому QI не может быть риэлтором продавца, CPA или обычным адвокатом, например.


Вот и все. CGT можно минимизировать и отложить, зная и следуя правилам.

Заключительное примечание по "Загрузке"

1031 Биржи имеют свой жаргон; отказываются, приобретают, выступают посредниками и т.д. Еще один кусок жаргона, который слышат инвесторы, - это слово "ботинок". Это, как правило, относится к любым денежным средствам, полученным непосредственно от продажи недвижимости. Это означает наличные деньги, которые не прошли через QI. Как только вы физически получаете наличные на продажу, эти наличные деньги облагаются налогом. Поэтому лучше окружить себя консультантами, как и себя, которые знают все очень строгие правила 1031 биржи. 

Запланируйте время, чтобы пообщаться с нашим брокером Anthony Guerriero по недвижимости на Манхэттене, который специализируется на налогах на недвижимость в Нью-Йорке.

 

IMG_9043

 

НАЗНАЧИТЬ ЛИЧНУЮ
ВСТРЕЧУ С НАШЕЙ КОМАНДОЙ

НАЗНАЧИТЬ ВСТРЕЧУ