Налоговые правила для иностранцев, покупающих недвижимость в США

Покупка жилой недвижимости в другой стране может быть пугающим, но с правильным партнером брокера, иностранным гражданам, покупающим недвижимость в Соединенных Штатах, не о чем беспокоиться. Иностранным гражданам законно разрешено покупать жилую недвижимость в США, но они должны будут соблюдать определенные налоговые правила, как в США, так и, возможно, в своей стране. То, что покупатель является нерезидентом, не означает автоматически, что он должен платить дополнительные налоги. Некоторые из этих налогов при определенных обстоятельствах могут быть даже уплачены гражданином США.

Вот как покупать недвижимость в Америке как иностранец, для домов на Манхэттене и в Майами.

1. Может ли иностранный гражданин приобрести недвижимость в США?

Да, иностранный гражданин может приобрести недвижимость в США. Кооперативы (co-ops) могут быть очень сложными для покупки иностранцами и не являются лучшим видом собственности для негражданина США, так как кооперативы обычно имеют много ограничений, включая субаренду. Поэтому большинству иностранцев проще приобрести кондоминиум (кондоминиум). 

Советы кооперативов опрашивают всех покупателей, независимо от их национальности, и юридически способны принять или отклонить покупателя без каких-либо причин. Этот процесс интервьюирования требует длительного изучения личной и финансовой информации о покупателе, и кооперативные советы вряд ли будут обслуживать владельцев, которые не проживают в основном в собственности. 

В кондоминиумах, однако, часто бывает намного проще процедура проверки, при которой правление кондоминиума отказывается от так называемого "права преимущественной покупки", что дает им привилегию приобрести квартиру раньше, чем внешним покупателям. Кондоминиумы также позволяют покупатели жилья сдавать свою собственность в субаренду и совершать их покупку, используя траст, отечественную LLC или даже иностранную корпорацию. 

Каждая из этих бизнес-структур может помочь предоставить покупателям дополнительную защиту от ответственности, а также предоставляет налоговые льготы иностранным покупателям.

Узнайте больше о Разница между кондоминиумом и кооперативом.

 2. Что такое "FIRPTA"?

FIRPTA - это акт, который создает специальные правила налогообложения, когда иностранный владелец или определенные виды юридических агентов продают недвижимость. Это налог у источника, который все иностранные продавцы недвижимости должны заплатить, чтобы убедиться, что у них нет невыполненных обязательств перед IRS.

Когда иностранец приобретает недвижимость в США, представители покупателя несут ответственность за удержание от 10% до 15% от выручки от продажи и подачу таких сумм в IRS. Это только удержание, а не дополнительный налог. Удержанная сумма возвращается, когда выясняется, что налоги на недвижимость актуальны.

 3. Какие налоги иностранные покупатели платят при покупке квартиры на Манхэттене?

Любой покупатель жилой недвижимости, использующий финансирование для своей покупки в штате Нью-Йорк, должен предвидеть "налог на регистрацию ипотеки", ставка которого варьируется в зависимости от стоимости вашего нового дома. Кредитор всегда будет платить 0,25% от этого налога. Для сделок стоимостью менее $500 000 налог составляет 2,05% (при этом 1,8% оплачивает покупатель), а для других сделок ставка составляет 2,175% (при этом 1,925% оплачивает покупатель).

• При покупке недвижимости стоимостью более 1 000 000 долларов США существует "налог на особняк" в размере 1%, который повышается до 4% при покупке недвижимости стоимостью 25 миллионов долларов США и более.
• Некоторые виды недвижимости - некоторые виды новых застроек - застройщики могут потребовать от покупателя уплаты "трансфертного налога", который взимается как на уровне города, так и на уровне штата. Нью-Йорк взимает налог на передачу собственности в размере 1% при продажах ниже 500 000 долларов США и 1,425% при продажах выше этого порога. Трансфертный налог штата Нью-Йорк является фиксированным 0,4% для всех продаж.

4. Как насчет иностранцев, продающих недвижимость в Нью-Йорке?

• Любые деньги, полученные от сдачи недвижимости в аренду в США, будут облагаться налогом США, а также, возможно, и вашей собственной страны, как доход, подлежащий уплате налога FIRPTA. 
• На федеральном уровне налог на прибыль от прироста капитала составляет 21% от чистой прибыли от прироста капитала. 
• Нью-Йорк взимает с продавцов-нерезидентов налог на прирост капитала в размере 8,82%.
• Если вы получаете доход от аренды вашей недвижимости в Майами, вам, возможно, придется зарегистрироваться в качестве торгового агента по налогам с продаж в Департаменте доходов штата Флорида.
• Риэлторы должны связать иностранных покупателей с адвокатом или другим экспертом, чтобы все было понятно до совершения покупки.

5. Должны ли иностранные владельцы американской недвижимости платить налог на недвижимость?

Налог на имущество, или налог, который должен быть уплачен на стоимость чьего-то имущества после его смерти, распространен во многих странах. Если иностранные граждане владеют имуществом в США в момент смерти, то они будут облагаться этим налогом.

• В штате Нью-Йорк максимальная ставка налога на недвижимость составляет 16%. 
• На федеральном уровне США взимают до 46%.
• Предварительное планирование может помочь иностранным гражданам использовать налоговые соглашения США или создать Иностранные корпорации или ООО, чтобы избежать или застраховаться от этого налога.
  
  

6. Какие преимущества или недостатки есть при покупке недвижимости в качестве частного лица, а не корпорации или ООО?

Покупка как физическое лицо

• Преимущества: Платят физические лица налоги на прирост капитала по несколько более высокой максимальной ставке (23,8%), чем юридические лица платят свои федеральные налоги (21%).
• Недостатки: снижение уровня конфиденциальности и повышение ответственности в случае судебных исков.

Покупка как ООО или иностранная корпорация

• Преимущества: Дополнительная конфиденциальность и защита от судебных исков. Если ООО имеет иностранного покупателя в качестве единственного участника, платит налог на прирост капитала в размере 23,8% по сравнению с корпоративной ставкой 21%. При покупке в качестве иностранного участника, покупатель уклоняется от уплаты налога на недвижимость в случае смерти.
• Недостатки: Повышение налога на прирост капитала. Если покупателем является ООО как физическое лицо, то покупатель несет ответственность за налог на недвижимость. Если LLC является иностранной компанией, они платят налог на прирост капитала до 21%.

7. Как налоговое соглашение моей страны повлияет на мои налоговые обязательства?

Соединенные Штаты имеют много налоговых соглашений с другими странами, которые определяют налоговые ставки и льготы. Некоторые иностранцы могут претендовать на освобождение от уплаты налога на недвижимость в размере до 11,2 миллионов долларов. Другие соглашения вообще не распространяются на налоги на недвижимость, что ограничивает освобождение иностранного покупателя недвижимости от уплаты налога на недвижимость до 60 000 долларов.

Посетите веб-сайт IRS чтобы увидеть детали договора вашей страны.

8. Что такое обмен I.R.C. 1031 и могут ли им пользоваться иностранные покупатели?

Когда инвестор продает инвестиционную собственность, этот инвестор имеет возможность отложить все свои налоги на прирост капитала, если он решит инвестировать 100% своей чистой прибыли от продажи в покупку новой инвестиционной собственности в Соединенных Штатах. Это называется "1031 сделка"и это то, что иностранный покупатель может использовать, чтобы избежать налогов на прирост капитала, а также удержания FIRPTA (см. выше). Обратите внимание, что если иностранный продавец решит использовать эту биржу, он должен идентифицировать свою новую инвестиционную собственность в течение 45 дней после продажи, и должен закрыться на этой собственности в течение 180 дней.

Для получения дополнительной информации по правовым и налоговым вопросам, пожалуйста, ознакомьтесь с этими ресурсами:

• Быстрые иностранные факты покупателя

• Как инвестировать в недвижимость Манхэттена