Влияние налоговой реформы США на инвесторов в недвижимость и владельцев домов

Anthony Guerriero1/17/18 14:09

Теперь, когда налоговая реформа была принята Конгрессом США, мы знаем наверняка, что некоторые люди получат значительные богатства от новых налоговых правил, которые будут введены в 2018 году. В общем, ожидается, что новый закон будет очень выгоден инвесторам недвижимости и состоятельным людям, вне зависимости от того, находитесь ли они в штате с высоким уровнем налогов или нет.

Конечно, есть победители и проигравшие от каждого нового налогового плана. И, очевидно, что республиканцы нацелились на демократические государства в вопросе распределения наказаний, с точки зрения ограничения государственных и местных налоговых вычетов и сокращения допустимой суммы вычета процентов по ипотечным кредитам. Однако многие из налоговых льгот жалуются на проигрыш по плану GOP, они бы все равно проиграли по старым правилам АМТ. Для маргинальных покупателей со средним доходом, однако, есть части закона, которые могут быть антистимулами для покупки и вместо этого арендовать.

В целом, однако, эффект от реализации налогового плана будет в основном положительным. Он мгновенно делает американский бизнес очень конкурентоспособным на мировом уровне и должен способствовать стимулированию экономического роста, который является самым большим двигателем богатства. 2018 год будет переходным годом и возможностью для покупателей (с точки зрения продавцов, готовых вести переговоры), учитывая неопределенность вокруг изменений налогового законодательства. Однако, как только начнется 2019 год, мы ожидаем увидеть сильный экономический рост и сильные рынки недвижимости Манхэттена и Майами.

В этой статье мы объясним широкими мазками: а) основные моменты налоговых изменений, влияющих на рынки коммерческой и жилой недвижимости; б) как, по нашему мнению, они повлияют на недвижимость Майами и Манхэттена, наших домовладельцев и инвесторов в краткосрочной и долгосрочной перспективе; в) какие еще изменения могут произойти, чтобы смягчить последствия негативных изменений в кодексе. 

 

Изменения в налоговой реформе, которые повлияют на недвижимость Майами и Манхэттена.

 

  • Ставка федерального налога на прибыль предприятий снижается до 21% с 35%
  • Прошедшие через предприятия получают 20% вычет.
  • 1031 Сохраненные правила налогообложения прироста валютного капитала
  • Изменения в вычете процентов по ипотеке
  • SALT и вычет налога на недвижимость в размере 10 000 долларов.
  • Стоимость лечения при продаже первичной резиденции остается неизменной.
  • Нет изменений в налоге на прирост капитала для инвесторов
  • Изменения в американском налоге на недвижимость
  • Удвоение стандартного вычета
  • Процентная вычитаемость и амортизация Изменения
  • Чистые операционные расходы Вычеты по операционным убыткам Ограниченный до 80% Доход
  • Срок содержания под арестом процентов продлен до 3 лет.
  •  
  • Снижение до 37% с 39,6% в качестве основной ставки

 

Ставка федерального налога на прибыль предприятий снижается до 21% с 35%

Самый крупный победитель от налоговой реформы - корпорация, в которой ставки федерального налога упадут до 21% с очень высокой отметки в 35%, одной из самых высоких в мире. На уровне 21% экономика США станет более конкурентоспособной на мировом рынке, что существенно снизит стоимость капитала после уплаты налогов, что должно стимулировать капиталовложения и, в конечном счете, рабочие места и заработную плату. Ожидается, что иностранные компании будут выглядеть более благоприятно при переносе операций или создании бизнеса в США, крупнейшем рынке в мире. Ожидается также, что это будет препятствовать перемещению отечественных предприятий за границу. 

Однако, несомненно, большая часть сокращения налогов перейдет к акционерам с точки зрения более высоких дивидендов и цен на акции - Промышленный индекс Доу Джонса (Dow Jones Industrial Average), составляющий почти 26 000, уже оценил некоторые из ожидаемых доходов от налоговой реформы, и в результате народные инвестиционные холдинги и 401K были обогащены и обеспечили столь необходимую уверенность в будущей экономике. Мы ожидаем, что это будет продолжаться по мере того, как компании и, в конечном счете, частные лица будут ощущать на себе последствия снижения налогов. Поднимет ли это заработную плату работников по всем направлениям, еще предстоит увидеть, но, безусловно, при очень низком уровне безработицы (4%), будущий рост заработной платы должен быть существенным.

Снижение корпоративной ставки является, пожалуй, самым важным изменением в налоговом кодексе, которое, как мы ожидаем, окажет положительное долгосрочное влияние на цены на элитную недвижимость как на Манхэттене, так и в Майами и станет бумом для инвесторов в недвижимость.

Прошедшие через предприятия получают 20% вычет.

Физические лица, которые используют проходящие через них субъекты, такие как общества с ограниченной ответственностью (ООО), товарищества, S-корпорации и индивидуальные предприниматели, теперь получают специальный вычет в размере до 20% от своего обычного дохода. В конечном итоге, это, по сути, снизит действующую максимальную федеральную ставку налога до 29,6%. Полный 20%-ый вычет разрешен, если бизнес имеет доход менее 157 500 долларов (315 000 долларов, если женат), но вычет постепенно прекращается в зависимости от уровня дохода, W-2, выплачиваемого работникам и/или достаточного количества амортизируемого имущества, так как специальный 20%-ый вычет ограничивается более высоким из них:

  1. 50% от зарплаты W-2, выплачиваемой предприятием работникам или
  2. 25% от зарплаты W-2, выплачиваемой предприятием работникам, плюс 2,5% от стоимости приобретения амортизируемого имущества, используемого в предприятии, которое не было полностью амортизировано.

Так как инвесторы в недвижимость могут использовать 2,5% от стоимости приобретения недвижимости, что немаловажно на Манхэттене и в элитном сегменте Майами, инвесторы в этих местах, скорее всего, смогут использовать этот специальный вычет в полном объеме, даже если они не будут платить зарплату W-2.

Мы ожидаем, что добавление специального 20-процентного сквозного вычета положительно скажется на наших инвесторах в недвижимость, причем большинство из них смогут взять на себя весь 20-процентный вычет. Кроме того, малый бизнес, большая часть бизнеса которого структурирована как проходной, получит большую пользу от этого вычета.

Хотя специальный пропуск через вычет не распространяется на высокооплачиваемых профессиональных работников сферы услуг, таких как адвокаты, мы ожидаем, что многие из этих предприятий выберут другую структуру для ведения своего бизнеса, например, станет корпорацией или разделит бизнес на две или более компаний, чтобы воспользоваться преимуществами налоговой реформы. Например, разделив юридическую фирму на фирму, предоставляющую исключительно профессиональные юридические услуги, и фирму, предоставляющую другие услуги, такие как административная и параюридическая работа. В этом примере адвокаты будут платить более высокие ставки налога на доход, полученный от оказания чисто профессиональных услуг, и более низкие ставки налога на административный вид работы, которую они также выполняют, такую проверку документов или какую-либо неквалифицированную юридическую работу. Определив различные характеристики доходов юридических фирм и реструктурировав заработную плату и гарантированные платежи, юридическая фирма сможет повысить свою способность пользоваться преимуществами нового налогового законодательства.

1031 Сохранены правила отсрочки уплаты налога на прирост биржевого капитала

Сохранены правила раздела 1031 для недвижимости. Согласно ст. 1031, бизнес может обменивать одну недвижимость на другую, не инициировав событие, подлежащее налогообложению (при условии, что он находится в США). Это позволяет вашим новым инвестициям увеличить отложенный налог. Многочисленные правила, касающиеся процесса обмена "like-kind" на недвижимость, останутся неизменными, можно найти в нашем разделе 1031 exchange rules страница.

Сохранение правил 1031 - это большая победа для инвесторов в недвижимость, которые всегда извлекали большую выгоду из 1031 биржи.

Изменения в вычете процентов по ипотеке

Арендодатели коммерческой и жилой недвижимости сохраняют за собой возможность вычитать всю сумму процентов по ипотеке. Однако в настоящее время владельцы домов ограничиваются вычетом процентов по ипотечным кредитам в размере 750 000 долларов США по сравнению с 1 000 000 долларов США по новым ипотечным кредитам как на первичное, так и на вторичное жилье. Существующие ипотечные кредиты не затрагиваются. Начиная с 2026 года, лимит вернется к ипотеке в размере 1 000 000 долларов. Как и в предыдущей политике, лимит не индексируется на инфляцию. Кроме того, вычет процентов, уплачиваемых по кредитным линиям на приобретение жилья (HELOC), больше не будет правомочен на вычет процентов по ипотеке (ранее вычитались проценты по ипотеке до $100,000).

Психологический эффект от ограничения вычета процентов по ипотечным кредитам до 750 000 долларов для первичных домовладельцев может быть больше, чем фактический эффект на рынках недвижимости Майами и Манхэттена, поскольку реальная стоимость изменения политики означает максимум чистую экономию в размере 3700 долларов за вычетом налогов в год или 308 долларов в месяц (за 1st в год), предполагая, что новая максимальная ставка составит 37% и будет составлять всего $2 500 в год или $208 в месяц для того, кто случайно окажется в 25%-ой налоговой корзине. [Для наших примеров мы рассчитали проценты по 250 000 долларов под 4%, что составляет примерно 10 000 долларов в год под 37% и 25%, соответственно, это было бы на 3 700 долларов и на 2 500 долларов меньше экономии на налогах].

Мы считаем, что это изменение будет иметь небольшое негативное влияние на цены на недвижимость в Нью-Йорке и на рынке элитной недвижимости Майами-Бич, где цены на недвижимость, как правило, выше, чем в остальной части страны. Хотя мы читали сенсационные сообщения о том, что это может привести к снижению цен, мы ожидаем, что экономический рост, более высокие зарплаты и более низкие налоговые ставки компенсируют или, по крайней мере, ослабят это влияние.

Кроме того, мы ожидаем, что многие нынешние владельцы недвижимости с ипотекой от $1,000,000 будут реже торговать вверх или двигаться вперед, так как новая ипотека будет иметь ограничение в $750,000. Это может привести к дальнейшему давлению на предложение товарно-материальных запасов, особенно по более низким ценам, скажем, ниже 2 миллионов долларов, которые уже находились под давлением на Манхэттене, что в конечном итоге окажет повышательное давление на цены. Это изменение является ударом по мобильности и не самым логичным выбором экономической политики при попытке стимулировать экономический рост. Это нелогичное изменение демонстрирует, что республиканцы намеревались нанести ущерб демократическим избирателям в больших городах, где цены на недвижимость самые высокие.

SALT и вычет налога на недвижимость в размере 10 000 долларов.

Арендодатели коммерческой и жилой недвижимости сохраняют за собой возможность вычитать государственные и местные налоги на недвижимость. Однако новый налоговый закон устанавливает ограничение в 10 000 долларов США на сумму государственных и местных налогов на недвижимость, подоходных налогов и налогов с продаж, которые может вычесть физическое лицо. Этот лимит не индексируется на инфляцию. Это изменение является, пожалуй, самым вопиющим изменением в налоговом законодательстве и наказанием для избирателей-демократов.

Однако в соответствии с альтернативным минимальным налогом ("AMT") те, кто зарабатывает от 200 000 до 500 000 долларов США, уже потеряли выгоду от SALT вычета, потому что пострадали от альтернативного минимального налога. В соответствии с AMT, SALT вычеты уже ограничены, так как правила AMT уменьшают или отменяют SALT вычет. AMT требует, чтобы многие налогоплательщики рассчитывали свои обязательства дважды - один раз по правилам обычного подоходного налога и один раз по правилам AMT - и затем платили более высокую сумму. В 2017 году около 5 млн домохозяйств должны были заплатить AMT. Несмотря на этот SALT лимит, домохозяйства с высокими доходами в целом справятся с задачей по новому налоговому закону, который урезает корпоративные, индивидуальные и проходные эффективные налоговые ставки и снижает AMT, который будет иметь более высокий порог по новому закону, значительно уменьшая число физических лиц, которые должны будут платить налог AMT начиная с 2018 года.

В целом, мы ожидаем, что это изменение окажет негативное влияние на штаты с высокими налогами, такие как Нью-Йорк, и принесет пользу штатам с низкими налогами, таким как Флорида. Штаты с высоким налогообложением, такие как Нью-Йорк, Калифорния и Нью-Джерси, однако, переоценивают способы сбора подоходного налога штата и, скорее всего, будут стремиться смягчить последствия закона путем замены подоходного налога системой налога на заработную плату, взимаемого с работодателей, или переклассификации некоторых налоговых платежей в качестве благотворительных вычетов. В то время как идея благотворительных вычетов сомнительна и, скорее всего, не является стартовой, у идеи налога на заработную плату, выплачиваемого работодателем, есть некоторые ноги. Идея заключается в том, что если работодатели будут платить налог на заработную плату и уменьшать заработную плату работника на ту же сумму, то работникам не придется ничего вычитать из своих налогов, и в итоге они получат ту же сумму. Это позволило бы штатам собирать те же самые доходы, сохраняя при этом вычеты физических лиц для целей федерального налога. Губернатор Куомо и другие губернаторы прилагают согласованные усилия, чтобы сделать это быстро, поэтому мы ожидаем, что это изменение произойдет в 2018 году. Такое изменение значительно смягчит негативное влияние лимита в 10 000 долларов США, установленного в новом законе, и потенциально может стать удачей для налогоплательщиков Нью-Йорка.

Стоимость лечения при продаже первичного жилья остается неизменной

Основной владелец дома может исключить прирост капитала от продажи имущества в размере до 250 000 долларов США на дом для плательщика единого налога или 500 000 долларов США для семейной пары, подающей общую заявку. До тех пор, пока владелец жилья занимает этот дом в качестве основного места жительства в течение двух из последних пяти лет, он имеет право на эти исключения из налога на прирост капитала.

Нет изменений в налоге на прирост капитала для инвесторов

Максимальная долгосрочная ставка налога на прирост капитала для физических лиц остается на уровне 20% плюс 3,8% надбавка Обамакаре на прирост свыше 250 000 долл. Для того, чтобы соответствовать требованиям, собственность должна удерживаться не менее одного года, как, например, по действующему законодательству. Если Obamacare будет полностью отменен, то доплата в размере 3,8% может исчезнуть, но не ранее этого момента.

Изменения в американском налоге на недвижимость

Начиная с 2018 по 2025 год, освобождение от налога на недвижимость в США увеличивается до 11,2 миллионов долларов для одиноких заявителей, или до 22,4 миллионов долларов на пару для тех, кто проживает в США. Для лиц, не являющихся гражданами США, будет без изменений в связи с этим они останутся облагаемыми налогом США на недвижимость в случае смерти и будут освобождены от уплаты налога в размере 60 000 долларов США. Соответственно, физические лица, не являющиеся гражданами США, должны будут планировать избежание уплаты налога на недвижимость или хеджирования от него. В связи с тем, что корпоративный курс конвергенции с индивидуальными ставками снизился до 21% (по сравнению с 35% ранее), иностранный покупатель американской недвижимости должен рассмотреть возможность структурирования покупки с использованием Иностранной корпорации, которая в настоящее время является гораздо более привлекательным средством удержания американской недвижимости. Использование этого вида транспорта для владения недвижимостью позволяет покупателю избежать уплаты американского налога на недвижимость. Узнайте больше в нашем Руководстве для иностранных покупателей.

Удвоение стандартного вычета

Стандартный вычет удваивается до $12 000 для одиноких и $24 000 для супружеских фильтров. Хотя это многое упрощает для большинства налогоплательщиков со средним уровнем дохода, удвоение стандартного вычета фактически стирает различие между владением и арендой в налоговом кодексе для налогоплательщиков со средним уровнем дохода, устраняя налоговую льготу на владение. Это изменение, возможно, повлияет на тех покупателей жилья, которые в первый раз больше всего не видят конкретных финансовых выгод (за счет налоговых льгот) от владения собственностью. Тем не менее, преимущества владения жильем намного больше, чем получение небольшой налоговой льготы, поэтому мы не думаем, что это существенно повлияет на недвижимость Манхэттена или элитную недвижимость Майами.

Процентная вычитаемость и амортизация Изменения

Компания, занимающаяся недвижимостью, может продолжать вычитать чистые процентные расходы и применять их в отношении существующих и новых долговых обязательств. Налогоплательщик должен выбрать из новых правил запрета на начисление процентов, которые ограничивают возможность вычета процентов в той степени, в которой чистый процентный расход превышает 30% EBITDA (EBIT начиная с 2022 года).

Кроме избрания из новых правил запрета на выплату процентов, такие налогоплательщики обязаны амортизировать имущество в течение чуть более длительных периодов восстановления: жилую недвижимость - более 30 лет, коммерческую недвижимость - более 40 лет, а внутреннюю отделку - более 20 лет. В противном случае новый налоговый закон сохраняет действующие правила амортизации недвижимости.

Чистые операционные расходы Вычеты по операционным убыткам Ограниченный до 80% Доход

Сумма чистых операционных убытков (ЧОП), которые вычитаются из прибыли, ограничена 80% от налогооблагаемой прибыли корпорации за такой год. Согласно новому закону, НОЛы больше не могут быть перенесены на предыдущие два года, но могут быть перенесены на неопределенный срок, в отличие от положения о переносе на 15 лет, содержащегося в предыдущем законе.

Срок содержания под арестом процентов продлен до 3 лет.

Льготная ставка налога на долгосрочный прирост капитала не отменяется, но требует более чем трехлетнего периода владения. 

Мы ожидаем, что увеличение срока владения до 3 лет с 1 года мало отразится на наших инвесторах, так как большинство из них все равно владеют коммерческой недвижимостью более трех лет. Тем не менее, тем, кто хочет перевернуть собственность, не повезло.

Другие особенности:

  • Индивидуальная максимальная ставка налога была снижена до 37% с 39,6%, для доходов свыше 500 000 долларов США, если они не состоят в браке, и 600 000 долларов США, если они состоят в браке.
  • Корпоративный AMT аннулирован

 

Вывод:

Налоговая реформа принесет существенную пользу инвесторам в недвижимость и, в конечном счете, домовладельцам, когда все будет сказано и сделано. Экономический стимул, созданный снижением корпоративной ставки до 21% с 35%, будет огромным, так как стоимость капитала после уплаты налогов значительно снизится, стимулируя капиталовложения внутри страны. Кроме того, специальное сквозное вычет 20% окажет огромную помощь малому бизнесу, являющемуся основой экономики, и, в частности, инвесторам в недвижимость. Несмотря на то, что в кодекс были добавлены антистимулы для большего количества покупателей со средним уровнем дохода, преимущества только этих двух изменений будут больше, чем любые налоговые льготы, потерянные в результате новых изменений в законе.

В 2018 году мы начнем наблюдать за тем, как компании меняют структуру компаний, чтобы воспользоваться всем хорошим, что есть в законе, и избежать всего плохого. С такими вопиющими изменениями, направленными на демократические государства, предпринимаются все усилия, чтобы минимизировать негативное влияние SALT лимитов путем переоформления подоходного налога на налог на заработную плату и благотворительные вычеты. В то же время Майами получит значительные выгоды от этого законодательства, поскольку некоторые люди перейдут из штатов с высоким уровнем налогообложения в штаты с низким уровнем налогообложения. 

Хотя 2018 год будет годом неопределенности, он также будет годом возможностей для покупателей на рынках элитной недвижимости Манхэттена и Майами, которые используют в своих интересах неопределенность вокруг закона. Продавцы, с другой стороны, вряд ли извлекут выгоду в краткосрочной перспективе, но, начиная с 2019 года, мы ожидаем, что они будут делать это очень хорошо, особенно на Манхэттене и в Майами, по мере того, как экономический рост закрепится". В конечном счете, снижение налогов пойдет на пользу богатым и ультрабогатым, что станет музыкой для ушей девелоперов элитной недвижимости и, в конечном счете, домовладельцев в Нью-Йорке и Майами.

Манхэттен и Майами Новости Недвижимости:

 "Как инвестировать в недвижимость".
"Анализ лучших городов для инвестирования в недвижимость".
 "Информация о налоге на недвижимость Майами, о которой вы должны знать."
"Как можно снизить капитальную прибыль или отложить ее продажу при продаже собственности".

 


Ссылки:

https://www.hklaw.com/en/insights/publications/2018/01/main-effects-of-us-tax-reform-on-foreign-taxpayers

НАЗНАЧИТЬ ЛИЧНУЮ
ВСТРЕЧУ С НАШЕЙ КОМАНДОЙ

НАЗНАЧИТЬ ВСТРЕЧУ