Еще в 2018 году количество выставленных на продажу квартир в новостройках Манхэттена было настолько велико, что появились сообщения о том, что переизбыток новостроек приведет рынок недвижимости в упадок. Конечно, этого не произошло, и после событий, развернувшихся за последние несколько лет, мы находимся в прямо противоположной ситуации.
В настоящее время мы ожидаем, что в ближайшие несколько лет количество новых квартир для продажи на Манхэттене в Нью-Йорке будет низким (особенно в престижных районах), что приведет к ограничению предложения и, как следствие, окажет повышательное давление на цены на жилье со стороны предложения.
Существует шесть основных факторов, которые оказывают или будут оказывать влияние на предложение недвижимости на продажу в Манхэттене.
Во-первых, рекордные продажи жилья в 2021 и в 2022 годах исчерпали значительную часть избыточных запасов новостроек. Хотя 2020 год был неудачным для продаж недвижимости в Нью-Йорке, поскольку Ковид сначала закрепился здесь, как только появились вакцины и застройщики снизили цены, все захотели иметь дом на Манхэттене. Соответственно, продажи кондоминиумов и, в частности, новостроек, взорвались.
Во-вторых, после Ковида было гораздо меньше продаж земли, несмотря на то, что цены на землю в Нью-Йорке упали на 50% с момента пика рынка в 2018 году, поэтому в потенциальном трубопроводе не так много участков, основанных на продажах земли.
В-третьих, истек срок действия закона, разрешающего налоговые льготы 421a, 421g и J-51, которые стимулировали развитие за счет значительного снижения налогов на недвижимость для застройщиков и/или индивидуальных покупателей. Истечение срока действия этих льгот делает строительство более дорогим. В Нью-Йорке просто нет политической воли, чтобы стимулировать застройщиков к строительству кондоминиумов или арендных домов. Недавно мы видели, как проекты, предложенные с 30% доступным жильем, были отклонены левыми членами местного городского совета, в то время как депутаты требуют 50% (проект One45) и даже 100% (World Trade Center 5) доступного жилья. В такой обстановке не стоит ожидать, что в Нью-Йорке будет много построено.
В-четвертых, преобразование арендного жилья в кондоминиум исчезло после того, как 1 августа 2019 года штат Нью-Йорк принял обременительные правила, которые наказывают владельцев зданий в попытке защитить арендаторов. В настоящее время в связи с этими новыми правилами практически нет проектов по переоборудованию кондоминиумов, и в будущем их не предвидится, если в закон не будут внесены поправки.
В-пятых, быстрый рост затрат из-за нарушения цепочки поставок, вызванного Covid, и быстрый рост ставок финансирования являются огромными препятствиями для создания новых запасов девелоперских проектов. Только настоящие ультра-роскошные и супер-роскошные проекты будут иметь достаточную маржу для покрытия потенциального двузначного роста затрат, а объекты нероскошного сегмента просто не будут строиться, пока инфляция не успокоится. Быстрый рост ставок финансирования также помешает планам застройщиков.
Наконец, война ФРС с инфляцией привела к самому быстрому в истории росту ставок по ипотечным кредитам. Домовладельцы, которые приобрели или рефинансировали жилье в последние пару лет, когда ставки были необычайно низкими, теперь имеют ипотечный кредит с золотыми наручниками, привязывая себя к своей недвижимости на долгие годы. Трудно оправдать отказ от 2,5% ставки по ипотеке на двухкомнатную квартиру ради 6% ставки по ипотеке на трехкомнатную квартиру. В будущем это будет способствовать низкому предложению и снижению мобильности.
Учитывая, сколько времени требуется для вывода на рынок новых объектов в Нью-Йорке, а также все препятствия для развития, в том числе политические, Манхэттен столкнется с дефицитом предложения в течение следующих 5 лет, особенно в самых престижных районах.
Если рассматривать проекты, планы размещения которых были одобрены Генеральным прокурором Нью-Йорка (некоторые из них уже готовы к заселению, а другие не будут готовы в течение 2-3 лет), то по состоянию на 1 августа 2022 года можно увидеть, что на рынок выходит не так много проектов или единиц жилья в престижных районах. На Манхэттене насчитывалось всего 6 000 единиц жилья, не законтрактованных застройщиком, что значительно меньше, чем в 2018 году.
На графике ниже темно-фиолетовая линия представляет собой непроданный инвентарь по районам. Светло-фиолетовая линия представляет собой законтрактованные объекты по районам. Из примерно 6 000 единиц жилья застройщика на Манхэттене 500 находятся на стадии заключения договора, а 5 500 доступны для продажи.
В текущем перечне десять зданий составляют 40% от общего числа доступных для продажи, поэтому большая часть этого перечня сосредоточена в нескольких крупных зданиях. После нижеприведенного списка нью-йоркских квартир, выставленных на продажу на Манхэттене, мы поговорим о готовящихся к продаже кондоминиумах в отдельных районах.
-2.png?width=500&name=MIAMI%20HOME%20SEARCH%20(2)-2.png "ПОИСК ЖИЛЬЯ В МАЙАМИ (2)-2")
НАЧАТЬ ПОИСК СЕЙЧАС