Продажа таунхаусов в Нью-Йорке

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит купить таунхаус в Нью-Йорке?

Продажа таунхауса на Манхэттене - это дорогой вариант, с какой стороны ни посмотри. Предложение таунхаусов в Нью-Йорке ограничено, поэтому за роскошь придется платить. 

Согласно отчету Douglas Elliman Townhouse, по состоянию на июль 2022 года средняя цена продажи таунхауса на Манхэттене составляла 7 миллионов долларов или 1500 долларов за квадратный фут. Ниже мы разделим цены по районам города.

Средняя цена таунхаусов на продажу в центре Манхэттена составила $9,2M или $2,000 за квадратный фут, где средняя ширина была 21,4 фута, а средняя площадь - 4,674 квадратных футов. 

• Средняя цена таунхауса в Ист-Сайде составила $10,1М или $1,758 за квадратный фут, а средняя ширина - 20,1 фута. Таунхаусы в Ист-Сайде примерно на 1 000 футов больше, отсюда и разница в цене. 
• На UES таунхаусы, расположенные в 1-2 кварталах от Центрального парка, могут стоить от 20 миллионов долларов и выше. 
• Средняя цена таунхауса в Вест-Сайде составила $6,07 млн, или $1 139 за квадратный фут. Средняя площадь составила 5 439 квадратных футов, а средняя высота таунхаусов - 19,1 футов. 
• Северный Манхэттен несколько снижает средний показатель по Манхэттену, так как средняя цена продажи была значительно ниже - $2,2 млн. или $628 за квадратный фут. Это были самые тонкие и самые маленькие таунхаусы, 18 футов и 3500 квадратных футов соответственно.
• В сегменте Luxury (верхние 10% продаж таунхаусов) цены составили в среднем 21,3 млн. долларов или 2 710 долларов за квадратный фут и были огромными - 8 115 квадратных футов. Эти дома были самыми широкими, в среднем 25,9 футов в ширину. Цена начального уровня в сегменте Luxury составляла $12,25M. 

Каков средний размер таунхауса на Манхэттене?

Средняя ширина таунхауса в Нью-Йорке составляет 18-20 футов - чем шире таунхаус, тем он ценнее. Все, что шире этой ширины, считается труднопродаваемым. Таунхаусы шириной более 25 футов считаются "трофейной недвижимостью" или особняками и, скорее всего, относятся к сегменту Luxury при анализе таунхаусов. 

Большинство таунхаусов имеют площадь более 3 000 квадратных футов, а некоторые роскошные таунхаусы достигают 10 000 квадратных футов. Средний размер, однако, составляет примерно 4 500 кв. футов. 

Каковы плюсы и минусы покупки таунхауса в Нью-Йорке?

Плюсы:

• Владение таунхаусом больше всего похоже на владение собственным домом в Нью-Йорке.
• Большинство таунхаусов имеют задние дворы, где можно развлекаться, заниматься садоводством, готовить барбекю и т.д. 
• В таунхаусе нет соседей сверху или снизу, когда вы владеете домом на одну семью. 
• Нет совета, поэтому не требуется собеседование или одобрение совета.
• Отсутствие общих расходов или платы за услуги ТСЖ
• Высокий уровень конфиденциальности
• Позволяет жителям иметь очень большие жилые помещения, так как площадь некоторых таунхаусов может составлять 9 000 кв. футов. 
• Гораздо проще содержать собаку, живя в таунхаусе, где она может бродить по собственному двору, чем в курятнике или кондоминиуме. 
• Инвесторы в недвижимость могут сдавать в аренду квартиры в здании и использовать денежный поток для оплаты ипотеки или других расходов, даже проживая в одной из квартир. 
• Поскольку Нью-Йорк лишен зеленых зон по всему городу, покупателям таунхаусов нравится мысль о том, что они могут иметь свою собственную зеленую зону на заднем дворе.  

Конс:

• Потенциально очень дорого, если таунхаусу требуется капитальный ремонт, так как расходы не могут быть распределены между другими владельцами. Владелец несет ответственность за каждую часть дома. 
• Нет таких удобств, как фитнес-центр, консьерж, круглосуточный швейцар. 
• Таунхаусы могут показаться тесными внутри, особенно если их ширина менее 20 футов. 
• Много лестниц, хотя современные технологии позволяют легко установить лифт.
• Если кто-то решит сдать недвижимость в аренду, он станет арендодателем, а это может стать проблемой для некоторых владельцев.
• Многие владельцы вынуждены нанимать управляющего недвижимостью для ухода за ней, иначе в конечном итоге они могут пожалеть о своей покупке. Хороший управляющий недвижимостью может облегчить стресс от владения домом площадью 5 000 квадратных футов в центре самого дорогого города в мире. 
• Если вы приобретаете таунхаус с арендаторами, это может стать настоящей проблемой. В Нью-Йорке арендаторов, контролирующих арендную плату, невозможно выселить из дома. Арендаторов со стабилизированной арендной платой тоже нельзя выселить, но, по крайней мере, они могут выехать раньше, чем арендаторы с контролем арендной платы. 
• Согласно правилам Нью-Йорка, владелец таунхауса несет ответственность за содержание тротуара перед домом, что также может увеличить расходы на содержание дома. 

В чем разница между коричневыми камнями и таунхаусами?

Браунстоун отличается цветом фасада, который представляет собой красновато-коричневый песчаник. Большинство коричневых камней в Нью-Йорке можно найти в районах Upper West Side, Harlem и Бруклине. Здание, в котором используется не песчаник, а другой материал, например, мрамор, известняк или кирпич, называется таунхаусом или многоэтажным домом.

Браунстоуны и таунхаусы - это многоэтажные городские дома, пристроенные или отдельно стоящие. Они строятся близко к улице и по размеру соответствуют окружающим домам. 

Сколько стоит капитальный ремонт дома в Нью-Йорке?

Владение особняком в Манхэттене - это привилегия, но его реконструкция - амбициозный проект. Эти дома являются универсальными инвестициями, но их возраст зачастую превышает столетие, и они нуждаются в обновлении.

Стоимость жизни в Нью-Йорке очень высока, поэтому ожидайте, что стоимость ремонта также будет очень высокой. При капитальном ремонте бурого камня или таунхауса необходимо потратить не менее 400 долларов за квадратный фут.  

В элитном сегменте, по нашим наблюдениям, стоимость ремонта может достигать 1000 долларов за квадратный фут. Часто браунстоуны отличаются от другого жилья в Нью-Йорке своими размерами - в среднем 3 200 квадратных футов. Это может означать, что на ремонт придется потратить миллионы. 

Выиграю ли я, если воспользуюсь услугами брокера по недвижимости при покупке таунхауса в Нью-Йорке?

Покупатель таунхауса должен обязательно привлечь своего брокера при покупке таунхауса. Если вы переезжаете в Нью-Йорк и хотите инвестировать в недвижимость, вам обязательно следует обратиться к брокеру, который разбирается в рынке, ставках рыночной капитализации и районах. 

Рынок недвижимости Манхэттена является конкурентным и сложным. Для покупателей, особенно для покупателей таунхаусов, этот процесс может быть чрезвычайно напряженным. Финансовые трудности могут стать еще большим препятствием. 

У покупателя и продавца таунхауса две совершенно разные цели, поскольку продавец хочет максимизировать цену, которую он получит за свой таунхаус, а покупатель хочет минимизировать цену, которую он заплатит за таунхаус. Эти цели полностью противоположны друг другу, и именно поэтому покупатель никогда не должен обращаться напрямую к домовладельцу или его представителю (брокеру). 

Убедитесь, что вы пользуетесь услугами опытного брокера, который преследует ваши интересы. Обращение непосредственно к брокеру продавца рискованно и во многих штатах незаконно. Брокер покупателя может иметь огромное значение при покупке дома, так как вы получите объективное представительство. Хороший брокер покупателя всегда будет включать опыт опытного домашнего инспектора, а также опытного адвоката по недвижимости в Нью-Йорке (с опытом покупки и продажи таунхаусов), поскольку при покупке таунхауса возникает целый ряд других вопросов, чем при покупке кондоминиума или кооператива. 

Хотя можно не увидеть нью-йоркский таунхаус на продажу в MLS, он все равно может быть выставлен на продажу, потому что на рынке таунхаусов много карманных объявлений. Хороший брокер знает, где искать возможности для продажи вне рынка. 

Стоит ли покупать таунхаус с уже имеющимися жильцами?

В любом другом городе или штате ответ, скорее всего, был бы положительным. Но жизнь в Нью-Йорке усложняет ответ на этот вопрос. Но если вы инвестор, желающий приобрести недвижимость для сдачи в аренду, возможно, таунхаус в Нью-Йорке - не лучший вариант. 

Если вы покупаете таунхаус с арендаторами, контролирующими арендную плату или стабилизированными арендаторами, эти арендаторы обычно платят меньше, чем текущая рыночная стоимость. Покупка таунхауса с арендатором, контролирующим арендную плату, - это, пожалуй, худшее, что может сделать покупатель таунхауса, поскольку он платит значительно ниже рыночной стоимости и обычно остается в квартире до самой смерти. 

В Нью-Йорке действуют новые законы, которые делают владение недвижимостью с определенными видами арендаторов большой проблемой для инвесторов. Арендаторы с регулируемой и стабилизированной арендной платой платят за свои квартиры по ценам ниже рыночных. Город и штат регулируют, насколько инвестор может повышать арендную плату каждый год. 

Кроме того, когда вы получаете арендаторов в наследство при покупке здания, вы не знаете о них многого, включая их кредитную историю, уровень активов и т. д. Можно приобрести кучу проблем и не знать об этом до тех пор, пока не пройдет время и не выяснится, платят ли они арендную плату вовремя. 

В каких самых популярных районах Нью-Йорка можно купить коричневый камень?

Ни в одном районе Нью-Йорка не найдется всего, что вы хотите, но каждый из них может предложить что-то уникальное. Однако, когда речь идет о домах на одну семью, на сайтах Upper East Side, Upper West side и West Village представлено наибольшее количество таунхаусов на продажу в Нью-Йорке. 

В чем разница между покупкой односемейного таунхауса и многосемейного таунхауса?

Многосемейный таунхаус - это дом, состоящий из 3 и более квартир. Покупка многосемейного таунхауса похожа на покупку инвестиционной недвижимости. В этом случае покупатель наследует все существующие договоры аренды в здании. Поэтому новый владелец не может никого выселить из здания.  

Существует множество налоговых преимуществ при покупке многоквартирного дома, который используется покупателем. Во-первых, поскольку владелец является инвестором, он может вычесть все эксплуатационные расходы, проценты по ипотеке, расходы на страхование, налоги на недвижимость и амортизацию. Все это может быть зачтено в счет дохода от аренды, что позволяет владельцу иметь отрицательный налогооблагаемый доход в первые годы владения домом. 

Как убедиться, что вы не покупаете таунхаус в Нью-Йорке с проблемами? 

При проведении комплексной проверки при покупке таунхауса брокеры тесно сотрудничают с домашним инспектором и адвокатом по сделкам, чтобы покупатель точно знал, что он покупает. 

Во-первых, должная осмотрительность включает в себя чтение записей из Департамента зданий (DOB), которые показывают разрешения на строительство и нарушения правил и зонирования. Любые открытые нарушения или открытые разрешения на строительство должны быть устранены продавцом до закрытия сделки. 

Во-вторых, инспекция дома позволяет визуально осмотреть недвижимость. Если вы собираетесь получить ипотечный кредит, банк потребует присутствия домашнего инспектора.  

Домашний инспектор оценит конструкцию дома и выдаст отчет о любых недостатках. Одним из наиболее важных пунктов, которые необходимо учитывать при осмотре дома, являются изменения в доме, не отраженные в записях DOB. 

Часто, чтобы сэкономить, домовладелец может выполнять работы без лицензированных рабочих. Сравнивая визуальный осмотр здания с записями DOB, домашний инспектор может определить, какие работы были одобрены и выполнены лицензированными плотниками, сантехниками и электриками, а какие нет. Нелицензированные работы - это большой тревожный сигнал, который, скорее всего, приведет к срыву сделки, если их не оценить должным образом или не компенсировать. 

Если домашний инспектор обнаружит проблемы, что произойдет?

Если домашний инспектор выявит недостатки, покупатель попросит продавца произвести ремонт до закрытия сделки. Иногда продавец сделает ремонт, но в других случаях продавец может отказаться оплачивать ремонт. В Нью-Йорке большинство контрактов составляется по принципу "как есть", поэтому продавец, скорее всего, не будет ничего исправлять до закрытия сделки.  

В этот момент покупатель должен оценить, является ли ремонт критически важным для таунхауса. Если да, то это может привести к дальнейшему обсуждению цены или кредитованию при закрытии сделки. 

Поскольку контракт не является окончательным, пока продавец и покупатель не подпишут его, может быть некоторое время для проведения такой оценки еще до подписания контракта. В контракт может быть включен период проверки, что позволит покупателю выйти из контракта после его подписания. Однако в Нью-Йорке это не очень распространено.