Собственный таунхаус на Манхэттене, в городе, который никогда не спит, для некоторых является воплощением мечты. Это действительно самое близкое подобие собственного дома в городе высоток и многоквартирных домов. Таунхаус требует большего ухода и терпения, чем кондоминиум или кооператив, но владение им может быть очень приятным.
До Ковида, до того, как все стали носить маски, таунхаусы в Нью-Йорке страдали. Однако, когда социальное дистанцирование, установленное Центром по контролю заболеваний, стало нормой, спрос на таунхаусы в качестве основного жилья резко вырос. Все хотели жить в Нью-Йорке и одновременно быть социально дистанцированными. Поэтому активность продаж таунхаусов была в два раза выше, чем спрос на кондоминиумы или кооперативы, и на 50% выше, чем спрос на таунхаусы до пандемии.
Если вы планируете приобрести таунхаус на продажу, в Манхэттене есть одни из самых интересных таунхаусов в США. Независимо от того, хотите ли вы односемейный таунхаус или многосемейный, где можно получать доход от сдачи в аренду, вы можете найти подходящий вариант в приведенном ниже поиске. После того, как вы просмотрите представленные ниже объявления, ознакомьтесь с ответами на часто задаваемые вопросы о таунхаусах.
Продажа таунхауса на Манхэттене - это дорогой вариант, с какой стороны ни посмотри. Предложение таунхаусов в Нью-Йорке ограничено, поэтому за роскошь придется платить.
Согласно отчету Douglas Elliman Townhouse, по состоянию на июль 2022 года средняя цена продажи таунхауса на Манхэттене составляла 7 миллионов долларов или 1500 долларов за квадратный фут. Ниже мы разделим цены по районам города.
Средняя цена таунхаусов на продажу в центре Манхэттена составила $9,2M или $2,000 за квадратный фут, где средняя ширина была 21,4 фута, а средняя площадь - 4,674 квадратных футов.
Средняя ширина таунхауса в Нью-Йорке составляет 18-20 футов - чем шире таунхаус, тем он ценнее. Все, что шире этой ширины, считается труднопродаваемым. Таунхаусы шириной более 25 футов считаются "трофейной недвижимостью" или особняками и, скорее всего, относятся к сегменту Luxury при анализе таунхаусов.
Большинство таунхаусов имеют площадь более 3 000 квадратных футов, а некоторые роскошные таунхаусы достигают 10 000 квадратных футов. Средний размер, однако, составляет примерно 4 500 кв. футов.
Плюсы:
Конс:
Браунстоун отличается цветом фасада, который представляет собой красновато-коричневый песчаник. Большинство коричневых камней в Нью-Йорке можно найти в районах Upper West Side, Harlem и Бруклине. Здание, в котором используется не песчаник, а другой материал, например, мрамор, известняк или кирпич, называется таунхаусом или многоэтажным домом.
Браунстоуны и таунхаусы - это многоэтажные городские дома, пристроенные или отдельно стоящие. Они строятся близко к улице и по размеру соответствуют окружающим домам.
Владение особняком в Манхэттене - это привилегия, но его реконструкция - амбициозный проект. Эти дома являются универсальными инвестициями, но их возраст зачастую превышает столетие, и они нуждаются в обновлении.
Стоимость жизни в Нью-Йорке очень высока, поэтому ожидайте, что стоимость ремонта также будет очень высокой. При капитальном ремонте бурого камня или таунхауса необходимо потратить не менее 400 долларов за квадратный фут.
В элитном сегменте, по нашим наблюдениям, стоимость ремонта может достигать 1000 долларов за квадратный фут. Часто браунстоуны отличаются от другого жилья в Нью-Йорке своими размерами - в среднем 3 200 квадратных футов. Это может означать, что на ремонт придется потратить миллионы.
Покупатель таунхауса должен обязательно привлечь своего брокера при покупке таунхауса. Если вы переезжаете в Нью-Йорк и хотите инвестировать в недвижимость, вам обязательно следует обратиться к брокеру, который разбирается в рынке, ставках рыночной капитализации и районах.
Рынок недвижимости Манхэттена является конкурентным и сложным. Для покупателей, особенно для покупателей таунхаусов, этот процесс может быть чрезвычайно напряженным. Финансовые трудности могут стать еще большим препятствием.
У покупателя и продавца таунхауса две совершенно разные цели, поскольку продавец хочет максимизировать цену, которую он получит за свой таунхаус, а покупатель хочет минимизировать цену, которую он заплатит за таунхаус. Эти цели полностью противоположны друг другу, и именно поэтому покупатель никогда не должен обращаться напрямую к домовладельцу или его представителю (брокеру).
Убедитесь, что вы пользуетесь услугами опытного брокера, который преследует ваши интересы. Обращение непосредственно к брокеру продавца рискованно и во многих штатах незаконно. Брокер покупателя может иметь огромное значение при покупке дома, так как вы получите объективное представительство. Хороший брокер покупателя всегда будет включать опыт опытного домашнего инспектора, а также опытного адвоката по недвижимости в Нью-Йорке (с опытом покупки и продажи таунхаусов), поскольку при покупке таунхауса возникает целый ряд других вопросов, чем при покупке кондоминиума или кооператива.
Хотя можно не увидеть нью-йоркский таунхаус на продажу в MLS, он все равно может быть выставлен на продажу, потому что на рынке таунхаусов много карманных объявлений. Хороший брокер знает, где искать возможности для продажи вне рынка.
В любом другом городе или штате ответ, скорее всего, был бы положительным. Но жизнь в Нью-Йорке усложняет ответ на этот вопрос. Но если вы инвестор, желающий приобрести недвижимость для сдачи в аренду, возможно, таунхаус в Нью-Йорке - не лучший вариант.
Если вы покупаете таунхаус с арендаторами, контролирующими арендную плату или стабилизированными арендаторами, эти арендаторы обычно платят меньше, чем текущая рыночная стоимость. Покупка таунхауса с арендатором, контролирующим арендную плату, - это, пожалуй, худшее, что может сделать покупатель таунхауса, поскольку он платит значительно ниже рыночной стоимости и обычно остается в квартире до самой смерти.
В Нью-Йорке действуют новые законы, которые делают владение недвижимостью с определенными видами арендаторов большой проблемой для инвесторов. Арендаторы с регулируемой и стабилизированной арендной платой платят за свои квартиры по ценам ниже рыночных. Город и штат регулируют, насколько инвестор может повышать арендную плату каждый год.
Кроме того, когда вы получаете арендаторов в наследство при покупке здания, вы не знаете о них многого, включая их кредитную историю, уровень активов и т. д. Можно приобрести кучу проблем и не знать об этом до тех пор, пока не пройдет время и не выяснится, платят ли они арендную плату вовремя.
Ни в одном районе Нью-Йорка не найдется всего, что вы хотите, но каждый из них может предложить что-то уникальное. Однако, когда речь идет о домах на одну семью, на сайтах Upper East Side, Upper West side и West Village представлено наибольшее количество таунхаусов на продажу в Нью-Йорке.
Многосемейный таунхаус - это дом, состоящий из 3 и более квартир. Покупка многосемейного таунхауса похожа на покупку инвестиционной недвижимости. В этом случае покупатель наследует все существующие договоры аренды в здании. Поэтому новый владелец не может никого выселить из здания.
Существует множество налоговых преимуществ при покупке многоквартирного дома, который используется покупателем. Во-первых, поскольку владелец является инвестором, он может вычесть все эксплуатационные расходы, проценты по ипотеке, расходы на страхование, налоги на недвижимость и амортизацию. Все это может быть зачтено в счет дохода от аренды, что позволяет владельцу иметь отрицательный налогооблагаемый доход в первые годы владения домом.
При проведении комплексной проверки при покупке таунхауса брокеры тесно сотрудничают с домашним инспектором и адвокатом по сделкам, чтобы покупатель точно знал, что он покупает.
Во-первых, должная осмотрительность включает в себя чтение записей из Департамента зданий (DOB), которые показывают разрешения на строительство и нарушения правил и зонирования. Любые открытые нарушения или открытые разрешения на строительство должны быть устранены продавцом до закрытия сделки.
Во-вторых, инспекция дома позволяет визуально осмотреть недвижимость. Если вы собираетесь получить ипотечный кредит, банк потребует присутствия домашнего инспектора.
Домашний инспектор оценит конструкцию дома и выдаст отчет о любых недостатках. Одним из наиболее важных пунктов, которые необходимо учитывать при осмотре дома, являются изменения в доме, не отраженные в записях DOB.
Часто, чтобы сэкономить, домовладелец может выполнять работы без лицензированных рабочих. Сравнивая визуальный осмотр здания с записями DOB, домашний инспектор может определить, какие работы были одобрены и выполнены лицензированными плотниками, сантехниками и электриками, а какие нет. Нелицензированные работы - это большой тревожный сигнал, который, скорее всего, приведет к срыву сделки, если их не оценить должным образом или не компенсировать.
Если домашний инспектор выявит недостатки, покупатель попросит продавца произвести ремонт до закрытия сделки. Иногда продавец сделает ремонт, но в других случаях продавец может отказаться оплачивать ремонт. В Нью-Йорке большинство контрактов составляется по принципу "как есть", поэтому продавец, скорее всего, не будет ничего исправлять до закрытия сделки.
В этот момент покупатель должен оценить, является ли ремонт критически важным для таунхауса. Если да, то это может привести к дальнейшему обсуждению цены или кредитованию при закрытии сделки.
Поскольку контракт не является окончательным, пока продавец и покупатель не подпишут его, может быть некоторое время для проведения такой оценки еще до подписания контракта. В контракт может быть включен период проверки, что позволит покупателю выйти из контракта после его подписания. Однако в Нью-Йорке это не очень распространено.
MANHATTAN OFFICE
157 Columbus Avenue, 4th Fl
New York, NY 10023
+1-646-376-8752
ОФИС В МАЙАМИ
1688 Meridian Avenue, Suite 700
Майами-Бич, штат Флорида, 33139
+1-305-296-8885
НАЧАТЬ ПОИСК СЕЙЧАС