Руководство по инвестициям в недвижимость Нью-Йорка

Успешное инвестирование в недвижимость основывается на построении стратегии, основанной на бизнес-целях, которые помогают выбрать лучшее местоположение и тип инвестиционной недвижимости. Понимание рынка инвестиционной недвижимости требует времени для изучения и понимания, поэтому четвертая часть успешной стратегии (помимо цели, местоположения и типа) заключается в том, чтобы сделать наилучшим образом использовать лучшие доступные советы. Мы обсуждаем инвестиционные цели в "Проверенная стратегия покупки вашей первой арендной недвижимости" и "Не гонитесь за доходностью при покупке инвестиционной недвижимости". Успешные инвесторы постоянно спрашивают себя: "Это лучший совет, который я могу получить, и правильно ли я его использую?

Ответ на этот вопрос - о чем эта статья.

Недвижимость глобальная. Многие факторы, от глобальных до местных, влияют на текущие цены, будущую стоимость капитала и текущий доход от аренды. Наряду с глобальными и региональными факторами, которые необходимо учитывать, в каждой стране существуют свои собственные правила налогообложения доходов, недвижимости и прироста капитала. У них также есть свои собственные расходы на покупку, финансирование и продажу. Эти расходы напрямую влияют на ставку лимита, чистый денежный поток, кредитное плечо и будущую прибыль.

Внутри каждой страны есть города. Каждый город имеет преимущества и недостатки для инвестора в недвижимость (как отечественных, так и зарубежных инвесторов). Принимая во внимание региональные и национальные факторы, а затем сверяя их до уровня города, инвесторы имеют больше возможностей для принятия мудрых решений и наилучшего выбора, поэтому они максимизируют результаты, которые дают по семи причинам, перечисленным выше.

Обзор района для инвесторов в недвижимость Нью-Йорка

Правильное местоположение имеет решающее значение для конечного успеха. В нашей статье "Анализ лучших городов для инвестирования в арендную недвижимость в 2019 году". вы увидите подробный анализ предмета. Подводя итог, Международный валютный фонд изучил 57 экономик и разделил их на три категории в том, что касается инвестиций в недвижимость. Мы связали это исследование с последним отчетом UBS Wealth Management по 20 отдельным городам. Очевидно, что некоторые из городов мира, такие как Гонконг, Торонто и Лондон, находятся на территории, которую UBS называет "пузырьковым риском". Другие перечислены как завышенные, справедливые и заниженные.

Мы, как риэлторы, уделяем особое внимание Нью-Йоркособенно Манхэттен и его районы. Однако мы также располагаем информацией о Downtown Miami а также общие советы по инвестированию в элитную недвижимость Майами.

При покупке инвестиционной недвижимости в Нью-Йорке местоположение имеет значение. Правильное местоположение инвестиционной недвижимости плюс правильный выбор самой недвижимости позволят выполнить все семь вышеперечисленных причин. В каждом городе есть районы, и эти районы будут способствовать росту цен в большей или меньшей степени. Каждый район также привлекателен для определенных типов рынка аренды. К таким типам относятся, например:

• Профессионалы, которые предпочитают сдавать в аренду, а не владеть недвижимостью, расположенной недалеко от их места работы, что также отвечает их целям социального и семейного образа жизни.
• Богатые люди, которые хотят иногда подкармливать...страшный для деловых визитов или отпускной недвижимости для длительного проживания, чтобы их семья могла извлечь максимум пользы из общественных, ресторанных и торговых удобств здания и района.
• Люди из молодых семей, которые предпочитают или должны снимать нужный дом в нужном месте.
• Студенты, обучающиеся в местном колледже, университете или частной школе или академии.
• Каждый из этих четырех примеров рынка аренды поможет инвестору определить, какое место и какой тип недвижимости выбрать. На всех этих рынках, как правило, наблюдается высокий уровень заполняемости по высоким ценам аренды. Таким образом, они генерируют высокую доходность, хороший денежный поток и хорошее повышение цен на недвижимость.

Разные типы недвижимости привлекают разные типы арендаторов. Когда инвесторы выбирают подходящий тип недвижимости для покупки, они должны внимательно изучить и выбрать здание, подходящее для тех типов арендаторов, которых они хотят привлечь. Существует несколько типов хорошей арендной недвижимости.

Многосемейные дома отлично подходят для сдачи в аренду. Многосемейная недвижимость - это, по сути, здание, в котором есть более одного автономного дома. Это может быть дуплекс (два дома), триплекс (три дома), квадплекс или четыреплекс (четыре дома) или многоквартирный дом (кондоминиум или кооператив).

Есть несколько преимуществ инвестирования в многоквартирный дом. Выбор недвижимости, которая специально отвечает краткосрочным и долгосрочным целям инвестора является простым. Многие арендаторы почти автоматически выбирают многоквартирный дом, так что рынок является сильным. Они идут по этому пути, потому что они являются типами недвижимости, наиболее доступных, так что это легко для них, чтобы выбрать конкретное имущество, которое подходит именно для них. Они найдут соседей "точно таких же, как они", так что социальная и семейная жизнь будет приятной.

В здании будет работать профессиональный менеджер по недвижимости, который будет как обслуживать удобства, так и решать проблемы.

Многоквартирные инвестиционные объекты максимизируют или, как минимум, сглаживают показатели доходности. Если односемейная инвестиционная недвижимость пустует в течение месяца, доходность снижается на 100%. Если один блок в четырехквартирном доме не занят в течение месяца, доходность снижается на 100%. месяцобщая урожайность снижается всего на 25%.

Если член семьи живет в одной единице и является управляющим имуществом для других - для изучения основ управления и ведения бизнеса - то доход от других единиц оплачивает или вносит вклад в расходы на дом члена семьи и генерирует прибыль для инвестирования в следующую покупку недвижимости. Эти два фактора являются стимулом для успешного ведения бизнеса по аренде недвижимости.

После того, как инвесторы выбирают местоположение и тип недвижимости, следующее решение принимается по следующим вопросам выбор правильное здание. В этом решении есть две стороны: сторона инвестора и сторона арендатора. Сделайте их обе правильными, и результат - инвестиционный успех.

Со стороны инвестора

Опять же, решения включают в себя основные цели. Простыми, практическими словами, решения основываются на таких вещах, как:

• Обеспечивают ли правила и правила приемлемые ставки аренды и лизинга? Кооператив может иметь правила, которые препятствуют сдаче устройства в аренду на минимальный срок. Кооперативы также требуют, чтобы потенциальные арендаторы были опрошены и утверждены.
• Существуют ли какие-либо городские или муниципальные законы, которые могут ограничивать сумму арендной платы или количество (или количество) дней в году, за которые может взиматься арендная плата. может домик для каждого жильца?
• Как скоро недвижимость будет готова к сдаче в аренду? Стоит ли покупать незавершенную недвижимость по отличной цене, чтобы максимизировать будущий рост цен и упустить первоначальный доход от сдачи в аренду, или Вам стоит купить готовую к сдаче в аренду недвижимость, чтобы максимизировать немедленную доходность и компенсировать стоимость покупки и т.д.?
• Если объект завершен, каково его состояние? Профессиональная инспекция квалифицированным инспектором по дому, желательно работающим с целью стандарты МСПС (Американское общество внутренних инспекторов), чтобы удостовериться, что все, что должно быть проверено, проверено. Проблемы безопасности или функциональности должны быть рассмотрены в договоре купли-продажи и урегулированы до его закрытия.

Со стороны арендатора

Арендаторы, как правило, выбирают дом на основе пяти критериев. Они сводятся к престижу, уединению, пространству, виду и удобству. "PPSVC аренды." Эти факторы не имеют никакого порядка важности, так как одни квартиросъемщики выигрывают один или несколько по сравнению с другими. Давайте обсудим их:

• Престиж может быть очень важен. Богатый арендатор, который ищет временную квартиру в городе, потому что предпочитает дом, а не гостиничный номер, может поставить престижность недвижимости и ее расположение на первое место в своем списке. Студенческая или профессиональная семья - нет.
• Конфиденциальность часто важна для многих людей. Знаменитость или семья с маленькими детьми могут искать уединения.
• Место имеет значение для арендаторов с детьми или для тех, кому нужен домашний офис, но в меньшей степени для студентов или одиноких арендаторов, которые просто хотят быть поблизости от своего колледжа или офиса.
• Взгляды имеют значение для многих людей. Покупка многоквартирного дома, который достаточно высок, чтобы дать ощущение пространства, когда смотришь из окон, часто несет в себе ценовую надбавку за дом, который находится на нижнем этаже с видом на кирпичную стену. Вид на Центральный парк, например, требует высокой цены покупки, генерирует более высокую доходность и обеспечивает высокую цену продажи, когда пришло время ликвидировать прибыль.

Менее впечатляющий вид из окна может не обеспечить достаточно высокую доходность, чтобы покрыть надбавку к стоимости покупки, но за счет рычагов инвестирования эта проблема смягчается. Объекты с лучшими видами, особенно если арендные платежи не требуют большого выбора, всегда будут иметь более высокий уровень заполняемости, чем объекты с плохим видом.

• Удобство имеет значение для многих жильцов. Они хотят быть рядом с офисом, колледжем, игровой площадкой, если у них есть дети, хорошая транспортная развязка и т.д. Удобство является мощным мотивирующим фактором и часто обеспечивает арендодателю более высокий уровень заполняемости.

Когда в расчет принимаются как сторона владельца, так и сторона арендатора, проще выбрать правильное здание, а затем максимизировать денежный поток и прибыль.

Мудрые инвесторы понимают затраты, связанные как с покупкой недвижимости в Нью-Йорке, так и с последующим владением ею. Компоненты затрат делятся на три основные категории:

• Стоимость приобретения
• Операционные расходы
• Стоимость продажи

Стоимость приобретения включает в себя цену, уплаченную за объект недвижимости, плюс стоимость приобретения предметов, необходимых для сдачи объекта в аренду. На Манхэттене и в Майами кухонная техника обычно включена в покупку. На Манхэттене полы в новой квартире будут, но в Майами это может быть не так. Эти комментарии на более низкие цены покупки квартир в Майами заинтересуют инвесторов, для которых начальные расходы являются приоритетными.

Покупатели оплачивают свои инспекции, страхование титула, комиссионные титульному агенту и комиссионные адвокату при закрытии сделки, плюс пропорциональные расходы, такие как налоги или плата за управление, которые продавец предварительно оплатил. Операционные расходы включают такие статьи, как плата за управление недвижимостью, страхование, налоги, коммунальные услуги, расходы по ипотеке и т.д. Эти расходы должны покрываться за счет арендной платы арендаторов. Владельцы также могут нести ответственность за собственные маркетинговые расходы при поиске арендаторов.

Когда владельцы продают свою инвестиционную недвижимость, они платят брокеру комиссионные за маркетинг недвижимости и поиск готового, желающего и способного покупателя. Они также могут нанять своего собственного юридического консультанта, а также нести ответственность за любой ремонт, чтобы сделать недвижимость безопасной и функциональной.

Несмотря на то, что существуют расходы, существуют также ценные налоговые льготы, которые инвесторы используют для минимизации своих затрат. Инвесторам платят за то, чтобы они понимали. правила и положения по налогу на недвижимость потому что покупка и управление недвижимостью - это бизнес-сделка, поэтому все действительные расходы вычитаются из налогооблагаемой базы.

В отличие от многих стран, правила Налогового управления очень благоприятны для инвесторов. Помимо того, что прямые затраты на покупку и владение недвижимостью подлежат вычету из налогооблагаемой базы, владелец может амортизировать стоимость недвижимости в течение 27,5 лет. Таким образом, даже если недвижимость вырастет в рыночной стоимости, она все равно может быть амортизирована для целей налогообложения. Когда придет время продавать недвижимость, с помощью программы 1031 Exchange (см. ниже) потенциальный налог можно отложить до тех пор, пока вырученные от продажи средства инвестируются в другой объект "подобного рода". Для целей налогообложения "подобный" не обязательно означает другой объект недвижимости.

Нью-Йорк предлагает возможности снижения налогов, а Флорида не имеет государственного подоходного налога. Иностранные инвесторы должны спросить совета по созданию юридического лица и другим налоговым вопросам, таким образом, они избегают или минимизируют налоговые обязательства США.

Налоговая биржа 1031 (названная в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса США) позволяет инвестору продать недвижимость и использовать всю выручку от продажи для покупки одного или нескольких "подобных" объектов недвижимости равной или большей стоимости, в утвержденные сроки, без уплаты налога на прирост капитала на продаваемую недвижимость. Налог откладывается до окончательной ликвидации без дальнейших инвестиций.

Таким образом, правило 1031 является отличным способом максимизации прибыли на инвестиции, потому что вся прибыль может быть использована для покупки следующей недвижимости (или имущества) без передачи какой-либо прибыли правительству.

Инвесторы могут использовать это преимущество для консолидации или диверсификации текущих инвестиций, извлечения максимальной выгоды из развивающегося рынка, получения более высокой доходности в других местах или сброса часов амортизации. Например, коричневые камни, хранящиеся в Нью-Йорке, можно "обменять" на роскошные кондоминиумы в Майами. Вакантные земельные участки или коммерческие здания, находящиеся в Майами, можно "обменять" на другую инвестиционную недвижимость в Нью-Йорке. Вариантов много, правила, регулирующие обмен, жесткие, и сделки должны проводиться утвержденным посредником.

Опираясь на разумные советы от агента по недвижимости или управляющего, инвесторы могут максимизировать свою прибыль. Это подводит нас к следующему разделу.

"Налог на прирост капитала на недвижимость".

Очевидно, что есть три основных компонента для получения наибольшей отдачи от ваших инвестиций. Первая - это цена, которую вы платите. Учитывая возможная перепродажа во время процесса покупки является признаком успешного инвестора. Статья the link посвящена Майами, но обсуждаемые принципы являются компонентами любого мыслительного процесса покупки/перепродажи инвестиционной недвижимости.

Затраты, связанные с владением, и доходы от него имеют решающее значение для получения конечной прибыли. Вопрос, который часто задают наши клиенты, заключается в том, как получить максимальную отдачу за свой доллар - кроме того, чтобы договориться о выгодной покупной цене на нужную недвижимость в нужном месте. Мощный способ убедиться в этом - использовать покупку как рычаг воздействия.

Два подхода к повышению эффективности

Первый, и очевидный, это взять ипотечный заём на территории. Иностранные инвесторы узнают, что при поиске кредитов на недвижимость есть хорошо зарекомендовавшие себя американские кредиторы. Внутренние инвесторы часто откладывают 20% и берут в долг остальное. Иностранные инвесторы часто вносят 50% первоначального взноса.

Первоначальный взнос может быть получен в результате извлечения прибыли с фондового рынка или продажи существующей недвижимости, чтобы получить максимальную выгоду от повышения цены и выгоды от биржи 1031. Стоимость амортизации, разумеется, подлежит вычету из налогооблагаемой базы, и арендатор должен покрыть расходы по займу за счет своей арендной платы.

Вторым наиболее распространенным способом является использование собственных средств в текущем имуществе в качестве первоначального взноса. Два способа сделать это - взять ипотечный кредит, используя собственный капитал недвижимости в качестве обеспечения. Второй способ - использовать кредитная линия на покупку жилья (HELOC.) Основное отличие состоит в том, что кредитная линия может быть использована на все, а проценты выплачиваются только в использованном кредите. Таким образом, это позволяет более тонко подходить к поиску подходящей инвестиционной недвижимости, а также покрывать расходы на покупку и любой ремонт и т.д.

Очевидным преимуществом финансирования покупки является то, что повышение стоимости недвижимости финансируется за счет первоначального взноса и дохода от аренды. Первоначальный взнос в размере 600 000 долл. на недвижимость стоимостью 3 миллиона долларов, при котором повышение цены составляет 5% (150 000 долл.), означает, что повышение цены представляет собой 25%-ный возврат на сумму первоначального взноса.

Финансирование аккредитованных инвесторов имеет смысл для бизнеса.

Использование правильного менеджера по недвижимости позволит максимизировать заполняемость, потому что управляющая компания будет продавать недвижимость потенциальным арендаторам, проверять их и управлять договором аренды пока он активен. Решение заключить контракт на эту деятельность часто приводит к улучшению арендаторов и повышению уровня заполняемости. И то, и другое приводит к более высокой доходности.

Третий элемент получения правильного возврата - это передача сделки в руки опытного и успешного агента по недвижимости, который будет правильно ее продавать. Агент поможет договориться о лучшей цене, которую рынок выставит на продажу, на лучших условиях для текущего владельца и в пределах предпочитаемых им сроков.

Соедините эти три элемента вместе, включая обмен 1031 при необходимости, и недвижимость принесет максимальную прибыль от инвестиций. Именно в этом и заключается принятие наилучшего инвестиционного решения в сфере недвижимости.

Эффективное управление инвестиционной недвижимостью требует времени, навыков и опыта. Существует два вида управления недвижимостью: "управление легкой недвижимостью" и "полное управление недвижимостью". Управление легкой недвижимостью - это путь, по которому идут многие клиенты, потому что оно берет на себя начальные, критические элементы, и может начаться, как только выбранная инвестиционная недвижимость будет находиться под договором.

Управление световой недвижимостью

Эта служба управляет всеми этапами, начиная с поиска подходящего арендатора. Инвестиционная недвижимость продается потенциальным арендаторам, арендатор проверяется, готовится арендный договор, поддерживаются заявки на доски в кондоминиуме, устраиваются все необходимые ремонтные работы и т.д. Управление легкой недвижимости исключает обработку денег арендатора или арендодателя, но включает в себя прекращение и возобновление договоров аренды.

Полное управление имуществом

Эта услуга включает в себя обработку арендной платы, оплату счетов и т.д. с полным бухгалтерским обслуживанием и финансовой отчетностью. Она также заботится о выселении жильцов, если в этом возникнет необходимость.

Услуги по управлению недвижимостью Майами на Манхэттене

Покупка и владение инвестиционной недвижимостью - это выгодная бизнес-модель и хорошо зарекомендовавший себя способ создания и защиты богатства. Левериджирование инвестиций, использование всех потенциальных налоговых льгот и отсрочек, а также подбор подходящих арендаторов позволяют максимизировать доходность и рост цен. Инвестиции в недвижимость Нью-Йорка - это всегда надежная ставка.

Выбор опытной компании по управлению недвижимостью для маркетинга инвестиционной недвижимости, подбора арендаторов и оформления арендных документов, защищающих интересы арендодателя, является еще одним разумным элементом для того, чтобы стать успешным владельцем инвестиционной недвижимости. Инвестиционная недвижимость зарекомендовала себя как надежный способ достижения многих целей.

Свяжитесь с нами сегодня и узнайте, как инвестировать в недвижимость на Манхэттене или в Майами.