1031 EXCHANGE RULES - НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ОТ ПРОДАЖИ
АКТИВОВ

СВЯЗАТЬСЯ СО СПЕЦИАЛИСТОМ

Биржа 1031 - это биржа с отсрочкой уплаты налогов, которую IRS допускает на инвестиционную недвижимость. Под "обменом" понимается не фактический обмен недвижимостью между двумя владельцами, а процесс продажи одной недвижимости и покупки другой. Раздел 1031 Налогового кодекса регулирует эти операции, отсюда и ссылка на биржу 1031.

Прибыль от прироста капитала получается, когда цена продажи актива выше его первоначальной цены покупки. Прибыль от прироста капитала облагается налогом минимум 15% для физических лиц и 35% для юридических лиц. Биржа 1031 переносит налог на прирост капитала на более позднюю дату, чем обычно уплачивается. 

АДВАНТАЖИ 1031 EXCHANGE RULES

Основным преимуществом обмена с отсрочкой уплаты налогов является то, что налогоплательщик может отчуждать имущество, не принимая на себя никаких немедленных налоговых обязательств. Это позволяет налогоплательщику сохранять способность зарабатывать отложенные налоговые доллары при одновременном обмене активами.

Например, вместо того, чтобы продать инвестиционную собственность и заплатить налог на прирост капитала, а затем использовать чистый доход для покупки другой собственности, инвестор 1031 Exchange rules может отказаться от уплаты налога на прирост капитала и использовать общий доход от продажи для инвестирования в новую собственность, тем самым отложив налог на прирост капитала до момента продажи новой собственности.

Еще одним преимуществом является то, что наследники инвестора получат на основе такого унаследованного имущества дополнительный доход. В то время как инвестор получает уменьшенную базу в недвижимость (например, базу в старой недвижимости), после смерти инвестора его наследники получат недвижимость по справедливой рыночной стоимости в день передачи ее наследникам. Когда наследник перейдет к продаже имущества, он заплатит налог на разницу между новой ценой продажи и справедливой рыночной стоимостью имущества на момент наследования.

 

ПОХОЖАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

1031 Exchange rules требуют, чтобы эти два объекта были "подобными". Правила рассматривают обмен жилой инвестиционной недвижимости на коммерческую инвестиционную недвижимость, и наоборот, как "похожую". Однако этот объект должен находиться в США, так как обмен американской недвижимости на иностранную по правилам не считается "like-kind" (подобным).


НЕДОСТАТКИ ОБМЕНА 1031

Налогоплательщик также должен учитывать, что есть пара недостатков в обмене с отсрочкой уплаты налогов, а именно:

  1. В заменяемом объекте будет сокращенная база (т.е. налоговая стоимость), так как меньшая база из старого объекта будет перенесена в новый. В связи с этим налогоплательщик будет иметь более низкие амортизационные отчисления на новое имущество, чем он имел бы, если бы приобрел это имущество без обмена 1031.
  2. Будут увеличены транзакционные расходы по завершению обмена с отсрочкой уплаты налогов, так как владелец будет нести дополнительные расходы на оплату профессиональных услуг.
  3. Налогоплательщик не вправе использовать чистый доход от отчуждения имущества ни для каких целей, кроме реинвестирования в недвижимость. В противном случае будут иметь место налоговые последствия на сумму доходов, не использованных для реинвестирования.

 

КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ПОСРЕДНИК

Биржа 1031 Exchange требует квалифицированного посредника, как определено в разделе 1031 Internal Revenue Code (Внутренний Доходный Кодекс), для обработки всего процесса.

Вся выручка от продажи, включая неденежные поступления (например, лодка, которую вы можете получить при торговле в дополнение к собственности), должна идти к Квалифицированному Посреднику, чтобы быть использована для покупки новой собственности. Любая сумма, полученная продавцом прямо или косвенно (независимо от того, насколько незначительная), дисквалифицирует всю сделку, в результате чего будет признана вся прибыль (а в случае с Иностранным покупателем, в результате чего будет удержана сумма FIRPTA).

 

ОЧЕНЬ СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ПРАВИЛА В ОТНОШЕНИИ: ПЕРИОДОВ ИДЕНТИФИКАЦИИ
И ОБМЕНОВ

  1. Новая недвижимость должна находиться на территории США.
  2. С даты закрытия старой недвижимости у продавца есть 45 календарных дней, чтобы предоставить Квалифицированному Посреднику список недвижимости, которую он хочет купить (этот список называется "45-дневный список", и, как правило, в списке есть более одной недвижимости в случае, если сделка провалится).
  3. С момента закрытия старой недвижимости у продавца есть 180 календарных дней для покупки одного или нескольких объектов недвижимости, включенных в 45-дневный список;
  4. Продавец старой собственности должен принять право собственности на новую собственность на то же самое юридическое имя, на которое он владел старой собственностью.
  5. Продавец обязан купить новую недвижимость на сумму, равную или превышающую цену продажи старой недвижимости.
  6. Деньги от продажи старой собственности, после оплаты расходов и обязательств по закрытию, должны идти Квалифицированного Посредника и быть использованы для покупки новой собственности.

График 45 дней должен строго соблюдаться, так как он никак не может быть продлен, даже если 45-й день приходится на субботу, воскресенье или легальный американский праздник. Период обмена заканчивается ровно через 180 дней после даты, в которую лицо передает имущество, от которого оно отказалось, или в день, в который лицо должно представить налоговую декларацию за тот налоговый год, в котором произошла передача имущества, от которого оно отказалось, в зависимости от того, какой из этих сроков наступает раньше. Опять же, 180-дневный срок должен строго соблюдаться, так как он никоим образом не может быть продлен, даже если 180-ый день приходится на субботу, воскресенье или легальный американский праздник.

1031 Exchange Rules - налоговый обмен

 

1031 ОБМЕН ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ 

Продавцы, не являющиеся гражданами США, также могут претендовать на 1031 обращение со своими активами. 

Правительство США дает возможность иностранному продавцу использовать положения 1031 Exchange. В дополнение к обычным правилам, отмеченным выше, FIRPTA накладывает 1031 Exchange rules дополнительное требование, чтобы избежать удержания 10%. Дополнительное требование заключается в том, что лицо, ответственное за передачу старой собственности от Иностранного продавца покупателю/трансферентополучателю (например, право собственности или компания по депонированию), должно получить и от Иностранного продавца:

  1. Свидетельство об удержании, выданное IRS, которое налагает санкции на конкретную биржу и позволяет получателю избежать удержания каких-либо налогов, или;
  2. Уведомление иностранного продавца, удостоверяющее, что продавец подал заявку на получение сертификата об удержании.

Во-первых, любой иностранный владелец недвижимости должен заблаговременно спланировать получение ITIN задолго до передачи любой собственности, а также подать заявку на получение сертификата об удержании, как только будет организована любая передача собственности. Во-вторых, очень важно, чтобы любой иностранный продавец, желающий завершить сделку 1031 Exchange, консультировался со знающим, профессиональным, квалифицированным посредником на ранней стадии процесса продажи, а также приобретал налоговых или финансовых консультантов у опытных консультантов, чтобы помочь им с закрытием и подачей налоговой декларации в США. Если вы хотите получить рекомендации квалифицированного посредника, пожалуйста, сообщите нам об этом. 

Дополнительный ресурс от нашего CPA:

Как правило, раздел 1031 "Трансферт", или "Подобная биржа", является методом, используемым для отсрочки уплаты налогов на прирост капитала на инвестиционную недвижимость в США, когда она продается или обменивается на другую инвестицию. недвижимость, которая считается-kind собственность"Это означает, что фактическая инвестиционная недвижимость должна быть обменяна на инвестиционную недвижимость, а не на недвижимость, используемую по личным причинам или не связанную с недвижимостью. Мы предполагаем, что, не принимая решения, для целей данной памятки выполняются требования раздела 1031.

Однако в этом случае имущество принадлежит лицу, не являющемуся гражданином США, для целей налогообложения (иностранное физическое лицо), что также сделало бы эту биржу подпадающей под действие FIRPTA. Удержание налога FIRPTA регулируется правилами раздела 1445. Согласно FIRPTA, если собственность приобретается у иностранца, не являющегося резидентом США, покупатель из США должен удержать 15% от стоимости собственности в сделке для отправки в Налоговое управление. Однако, поскольку речь идет о сделке 1031, при ограниченных обстоятельствах, если выполняются определенные условия, удержание не требуется.

Как общее правило, в соответствии с разделом 1. 1445-2(d)(2), от получателя не требуется удерживать, если существует исключение об удержании, например, если передающая сторона направляет письменное уведомление получателю с указанием, что из-за положения о непризнании IRC от передающей стороны не требуется признавать какую-либо прибыль или убыток в отношении передачи, а получатель направляет письменное уведомление в Налоговое управление в течение 20 дней после передачи по следующему адресу:

P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Филадельфия, PA 19114-0586

Это письменное уведомление должно содержать следующую информацию, в соответствии с разделом 1445-2(d)(2)(iii), и должно быть проверено на достоверность и подписано под страхом наказания за лжесвидетельство передающим лицом, иностранцем, не являющимся резидентом:

  1. a) заявление о том, что представленный документ представляет собой уведомление о сделке или договорное положение о непризнании в соответствии с требованиями § 1.1445-2(d)(2);

  2. б) имя, номер социального страхования (или другой идентификационный номер) и домашний адрес иностранного гражданина;

  3. c) заявление о том, что иностранное лицо не обязано признавать прибыль или убыток в отношении перевода;

  4. d) краткое описание передачи; и

  5. e) краткое изложение закона, статья 1031 в нашем деле, и факты, подтверждающие утверждение о том, что признание

    прибыль или убыток не требуется в отношении передачи.

 

В дополнение к перечисленным выше шагам, раздел 1445-2(d)(2)(iv) гласит, что вышеуказанное исключение об удержании доступно только участникам сделки по разделу 1031, если сделка совершается одновременно, т.е. оба перевода в рамках обмена по разделу 1031 вступают в силу в тот же день. Кроме того, не должно быть никаких бонусов, например, наличных денег, полученных иностранным физическим лицом в рамках сделок. Таким образом, если сдаваемое иностранным физическим лицом имущество стоит больше, чем имущество, которое получает иностранное физическое лицо, и существует денежная выплата иностранному физическому лицу для выравнивания оплаты, то срабатывает FIRPTA, и удержание будет обязательным. Это может произойти и в том случае, если имущество, сданное иностранным гражданином, не имеет ипотеки, но полученное имущество имеет ипотеку, которая предполагается.

В случае отсутствия соответствия специальным требованиям раздела 1031, т.е. одновременного требования и требования об отсутствии загрузки, единственным способом избежать удержания FIRPTA является получение сертификата удержания от IRS. Детали и планирование такого сертификата выходят за рамки данной служебной записки.
Подводя итог, необходимо выполнить следующие шаги, предполагая, что в противном случае будут выполнены требования раздела 1031:

  1. 1) Следите за тем, чтобы не было абсолютно никаких сапог, т.е. чтобы в обмене не перечислялись наличные деньги иностранному физическому лицу.

  2. 2) Обеспечить, чтобы в результате заключения биржевого контракта и документов о закрытии сделок оба перевода вступали в силу в один и тот же день.

  3. 3) обеспечить, чтобы иностранное физическое лицо, являющееся другой стороной обменной операции, представило письменное уведомление о непризнании, содержащее требования к уведомлению, перечисленному выше.

  4. 4) Убедиться, что другая сторона биржи, получающая уведомление, отправляет уведомление в Налоговую службу по следующему адресу:

              a. P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Следует проконсультироваться с юрисконсультом и предоставить юридическую консультацию, чтобы убедиться в том, что эти вопросы будут решены на заключительном этапе.

 

Инвестиции в Майами

 

НАЗНАЧИТЬ ЛИЧНУЮ
ВСТРЕЧУ С НАШЕЙ КОМАНДОЙ

НАЗНАЧИТЬ ВСТРЕЧУ

Мне нужен риэлтор?