1031 EXCHANGE RULES
ОТСРОЧКА УПЛАТЫ НАЛОГА НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА

Преимущества обмена по схеме 1031

Основное преимущество обмена с отсрочкой уплаты налогов заключается в том, что налогоплательщик может реализовать имущество без возникновения каких-либо немедленных налоговых обязательств. Это позволяет налогоплательщику сохранить доходность отложенных налоговых долларов и в то же время обменять активы. 

Вместо того, чтобы продавать инвестиционную недвижимость, платить налог на прирост капитала, а затем использовать чистые доходы для покупки другой недвижимости, 1031 Exchange rules позволяет инвестору отказаться от уплаты налога на прирост капитала и использовать все доходы от продажи для инвестирования в новая недвижимостьТаким образом, налог на прирост капитала откладывается до момента продажи новой недвижимости. 

Например, Джон, который лично владеет недвижимостью инвестиционная недвижимость в Нью-Йорке стоимостью 10 миллионов долларов, хочет продать свою собственность и купить другую. Без возможности использовать обмен по схеме 1031 с отсрочкой уплаты налогов Джону пришлось бы заплатить государству примерно $2,34 млн в виде налогов на прирост капитала, что уменьшает сумму, которую он может реинвестировать в заменяющую недвижимость, до $7,66 млн. Для простоты я не учитываю расходы на закрытие сделки при входе и выходе из инвестиции. Эти расходы могут быть вычтены из прироста капитала, чтобы получить истинный налог на прирост капитала. 

Однако, следуя процедуре доходов 2000-37 IRC, Джон приобретает заменяющую недвижимость и переносит налоговую базу старой недвижимости на новую недвижимость. Он сможет избежать налога в размере 2,34 миллиона долларов и отложить его до продажи заменяющей недвижимости, обычно через много лет. Реинвестирование доналоговых долларов в другую недвижимость с помощью налогового обмена 1031 имеет большую ценность, и большинство искушенных инвесторов в недвижимость знают, что это один из самых быстрых способов приумножения богатства. 

Укрытая прибыль в конечном итоге будет получена при продаже заменяющей собственности, хотя это не всегда так, если собственность унаследована, поскольку наследники инвестора получают повышенную базу по такой унаследованной собственности. После смерти инвестора его или ее наследники получат имущество по справедливой рыночной стоимости на дату передачи наследникам, а не по базе, перенесенной на заменяющее имущество с момента первоначальной покупки. 

Когда наследник собирается продать имущество, он заплатит налог на разницу между новой ценой продажи и справедливой рыночной стоимостью имущества на момент наследования.

Кроме того, еще одним преимуществом обмена по схеме 1031 является то, что в конечном итоге инвестиционная недвижимость может быть преобразована в первичное жилье, если это будет сделано после 2 лет владения в соответствии с правилами безопасной гавани. 

Обратите внимание, что для того, чтобы сделка 1031 была эффективной, право собственности на заменяющую недвижимость должно быть оформлено с использованием того же идентификационного номера налогоплательщика, что и у проданной недвижимости.

Имущество, подобное подобному

1031 Exchange rules требуют, чтобы оба объекта недвижимости были "подобными". Согласно правилам, обмен жилой инвестиционной недвижимости на жилую инвестиционную недвижимость, коммерческой инвестиционной недвижимости на коммерческую инвестиционную недвижимость, жилой инвестиционной недвижимости на коммерческую инвестиционную недвижимость и наоборот, считается обменом в натуральном выражении.

Однако имущество должно находиться в США, так как обмен американского имущества на иностранное не считается "аналогичным" по правилам.

Недостатки обмена по схеме 1031

Налогоплательщик также должен учитывать, что есть пара недостатков в обмене с отсрочкой уплаты налогов, а именно:

1. В заменяемом объекте будет сокращенная база (т.е. налоговая стоимость), так как меньшая база из старого объекта будет перенесена в новый. В связи с этим налогоплательщик будет иметь более низкие амортизационные отчисления на новое имущество, чем он имел бы, если бы приобрел это имущество без обмена 1031.
2. При совершении обмена с отсрочкой уплаты налогов увеличиваются транзакционные издержки, поскольку владелец несет дополнительные расходы на оплату профессиональных услуг и закрытие сделки. 
3. Налогоплательщик не вправе использовать чистый доход от отчуждения имущества ни для каких целей, кроме реинвестирования в недвижимость. В противном случае будут иметь место налоговые последствия на сумму доходов, не использованных для реинвестирования.

Квалифицированный посредник

Обмен 1031 требует участия квалифицированного посредника, как определено в разделе 1031 Налогового кодекса, для осуществления всего процесса.

Вся выручка от продажи, включая неденежную выручку (например, автомобиль, который вы можете получить в обмен на недвижимость), должна быть направлена квалифицированному посреднику для использования на покупку новой недвижимости. Все, что прямо или косвенно получено продавцом (независимо от того, насколько оно незначительно), дисквалифицирует всю сделку, что приведет к признанию всего дохода (а в случае иностранного покупателя - к удержанию). FIRPTA удержанию).

1031 Exchange Timeline:

Очень специфические правила в отношении идентификации и сроков обмена

1. Новая недвижимость должна находиться на территории США.
2. С даты закрытия старой недвижимости у продавца есть 45 дней, чтобы предоставить квалифицированному посреднику список недвижимости, которую он хочет купить (этот список называется "45-дневный список", и в нем, как правило, есть несколько объектов недвижимости на случай, если сделка сорвется).
3. С даты закрытия старой недвижимости у продавца есть 180 календарных дней, чтобы приобрести один или несколько объектов из "45-дневного списка";
4. Продавец старой собственности должен принять право собственности на новую собственность на то же самое юридическое имя, на которое он владел старой собственностью.
5. Продавец обязан купить новую недвижимость на сумму, равную или превышающую цену продажи старой недвижимости.
6. Денежные средства от продажи старой недвижимости, после оплаты расходов на закрытие сделки и обязательств, должны поступить квалифицированному посреднику и использоваться для покупки новой недвижимости.

Необходимо строго соблюдать 45-дневный срок, поскольку он не подлежит продлению, даже если 45-й день выпадает на субботу, воскресенье или законный выходной день в США. 

Период обмена заканчивается ровно через 180 дней после даты передачи отчуждаемого имущества или даты подачи налоговой декларации за тот налогооблагаемый год, в котором произошла передача отчуждаемого имущества, в зависимости от того, что наступит раньше. Опять же, 180-дневный срок должен строго соблюдаться, поскольку он не подлежит продлению, даже если 180-й день выпадает на субботу, воскресенье или законный праздник США.

Обратный обмен 1031

Обратный обмен - это инструмент, который инвесторы могут использовать для отсрочки налога на прирост капитала, даже если заменяющая недвижимость должна быть закрыта до закрытия отчуждаемой недвижимости. 

На сайте Инвестор, однако, не может вступить во владение заменяющей собственностью при обратном обмене 1031 до завершения всей сделки. Как правило, заменяющая недвижимость должна храниться у титульного владельца обменного жилья (аналогично требованию квалифицированного посредника при обмене 1031) до тех пор, пока отчуждаемая недвижимость не будет продана.

Временная шкала обратного обмена 1031

Сроки для обратного обмена 1031 такие же, как и для других видов обмена 1031: 45 дней: Отчуждаемая собственность должна быть идентифицирована в течение 45 дней после закрытия сделки по покупке замещающей собственности, а закрытие сделки должно произойти в течение 180 дней.  

Преимущества обратного обмена 1031 

1. Обратный обмен 1031 позволяет инвестору отсрочить налог на прирост капитала на передаваемую недвижимость, даже если инвестор сначала приобретает заменяющую недвижимость. 
2. Обратный обмен 1031 может облегчить давление, связанное со сделкой 1031, поскольку инвестор уже заранее подбирает недвижимость для замены. 
3. Позволяет инвестору зафиксировать замену недвижимости в выбранное им время и по выбранной им цене. 
4. Инвестор имеет больше контроля над ценой закрытия при выставлении на продажу отчуждаемой недвижимости.

Недостатки обратного обмена 1031

1. В этом процессе действуют еще более строгие правила, чем в обычном обмене 1031, в котором существует множество правил, поэтому для его осуществления вам потребуется профессиональная помощь. 
2. Потенциальные проблемы с финансированием, поскольку может потребоваться иметь возможность сначала приобрести заменяющую недвижимость, прежде чем получить средства от продажи отчуждаемой недвижимости. 

Обмен по схеме 1031 для иностранных инвесторов

Продавцы, не являющиеся гражданами США, также могут претендовать на 1031 обращение со своими активами. 

Правительство США предоставляет возможность иностранному продавцу использовать положения 1031 Exchange. В дополнение к обычным правилам, отмеченным выше, FIRPTA налагает дополнительное требование на 1031 Exchange rules , чтобы избежать удержания 15%. Дополнительное требование заключается в том, что лицо, ответственное за передачу старой собственности от иностранного продавца покупателю/получателю (например, титул или эскроу-компания) должно получить от иностранного продавца либо:

1. A Сертификат об удержании выданный Налоговым управлением, который санкционирует конкретный обмен и позволяет получателю не удерживать налог, или;
2. Уведомление иностранного продавца, удостоверяющее, что продавец подал заявку на получение сертификата об удержании.

Во-первых, любой иностранный владелец недвижимости должен планировать заранее, чтобы получить ITIN задолго до передачи любой недвижимости, и подать заявление на получение сертификата удержания сразу после того, как будет оформлена передача недвижимости. 

Во-вторых, крайне важно, чтобы любой иностранный продавец, желающий совершить обмен 1031, проконсультировался со знающим, профессиональным, квалифицированным посредником на ранней стадии процесса продажи, а также получил налоговую или финансовую консультацию у опытных консультантов, чтобы помочь им в процессе закрытия сделки и подачи налоговой декларации в США. Если вы хотите получить рекомендации по квалифицированному посреднику, пожалуйста, сообщите нам. 

Дополнительный ресурс от нашего CPA по теме: Иностранные граждане, использующие обмен 1031:

В налоговых целях недвижимость принадлежит иностранному физическому лицу, поэтому данный обмен подпадает под действие FIRPTA. Согласно FIRPTA, если недвижимость приобретается у иностранца-нерезидента, покупатель из США должен удержать 15% от стоимости недвижимости в сделке для отправки в налоговую службу. Однако при соблюдении определенных условий удержание не требуется.

Если передающая сторона направляет получателю письменное уведомление о том, что передача не подлежит признанию прибыли или убытков в соответствии с положением IRC о непризнании, и получатель направляет письменное уведомление в IRS в течение 20 дней после передачи, получатель не обязан удерживать налог.

В дополнение к шагам, перечисленным выше, Раздел 1445-2(d)(2)(iv) гласит, что вышеуказанное исключение из удержания доступно только для участников сделки по разделу 1031, если сделка совершается одновременно, т.е. обе передачи в рамках обмена по разделу 1031 вступают в силу в один и тот же день. 

Требование об удержании FIRPTA возникает, если иностранное физическое лицо получает денежные средства (или другое имущество) в рамках сделки, и стоимость имущества, переданного иностранным физическим лицом, превышает стоимость полученного имущества. Это может произойти, например, если сдаваемая недвижимость не имеет ипотеки, а полученная недвижимость имеет ипотеку, которая принимается на себя.

В случае соблюдения специальных ограничений раздела 1031, т.е. требования одновременности и правила "без ботвы", единственным способом предотвратить удержание FIRPTA является получение сертификата об удержании от IRS.

Подводя итог, можно сказать, что следующие шаги необходимы при условии, что требования раздела 1031 соблюдены в остальном:

1. Убедитесь, что нет абсолютно никакой загрузки, т.е. в процессе обмена иностранному физическому лицу не передаются наличные деньги.
2.  Убедитесь, что в договоре обмена и документах о закрытии сделки оба перевода вступают в силу в один и тот же день.
3. Убедитесь, что иностранное физическое лицо предоставило другой стороне обмена письменное уведомление о непризнании, содержащее требования к уведомлению, перечисленные выше.
4. Убедитесь, что другая сторона обмена, получившая уведомление, отправила уведомление в IRS по следующему адресу: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Примечание: Необходимо проконсультироваться с юристом и предоставить юридическую консультацию, чтобы убедиться, что эти вопросы будут выполнены при закрытии сделки.

Обмен 1031 во Флориде и Нью-Йорке 

В то время как федеральные налоговые правила по-прежнему применяются, позволяя откладывать прирост капитала, как отмечалось выше, при обмене 1031 в Нью-Йорке правила требуют, чтобы те, кто не является резидентом Нью-Йорка, заплатили 7,7% подоходного налога штата на любой доход, полученный от продажи. Тем не менее, при обмене 1031 Нью-Йоркские правила 

При обмене 1031 во Флориде отсутствует подоходный налог штата, поэтому прибыль, полученная от продажи, не облагается подоходным налогом штата. 

Время удержания арендованной недвижимости во Флориде

Для того, чтобы налоговая служба не смогла оспорить право аренды недвижимости для отдыха на обмен 1031, она должна сдаваться в аренду не менее чем на 14 ночей каждый год в течение двухлетнего периода.

Ваше личное использование недвижимости, сдаваемой в аренду на время отпуска, не должно превышать 14 ночей в год или 10% от количества дней в течение одного года, когда недвижимость сдается в аренду. Время, которое вы проводите на объекте недвижимости для проведения ремонта, ежегодного обслуживания и т.д., не учитывается в 14-дневном лимите.

Manhattan Miami Real Estate LLC может помочь вам с обменом 1031

Ищете компании по обмену 1031 во Флориде или Нью-Йорке? Ниже описано, как мы можем помочь вам как инвестору в недвижимость.

Мы можем:

1. Помощь в обновлении или понижении стоимости с использованием обмена 1031 во Флориде или Нью-Йорке;
2. Листинг и продажа вашей недвижимости в Нью-Йорке или Майами на эксклюзивной основе;
3. Источник индивидуальной инвестиционной недвижимости, возможности оптовой покупки кондоминиумов и многосемейной недвижимости; 
4. Содействие переезду ваших арендаторов;
5. Поиск и проверка квалифицированных арендаторов;
6. Управлять оборотом имущества; 
7. Оказывать услуги по управлению недвижимостью во время сдачи ее в аренду (некоторые из них мы оказываем бесплатно для владельца);
8. Проводим владельцев через весь процесс 1031 вместе с нашей командой адвокатов и квалифицированных посредников, которые имеют многолетний опыт работы с обменом 1031. 

Мы имеем большой опыт работы со сделками 1031 и можем оказать помощь на любом этапе жизненного цикла инвестиционной недвижимости.

Каков следующий шаг?  

Назначьте время для беседы с нашим управляющим брокером Anthony Guerriero, MBA, CPA, чтобы мы могли лучше понять ваши потребности. А пока вы можете ознакомиться с жилой недвижимостью в Манхэттене и Майами.