DOWNTOWN MIAMI УВЕЛИЧЕНИЕ ЧИСЛЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ВЫГОДНО ДЛЯ ПРОДАЖИ КВАРТИР

Откуда все эти люди? Почему они приезжают в Майами?

Большинство Downtown Miami жителей - это молодые специалисты, которым нравится круглосуточный образ жизни в городском ядре с культурными и развлекательными возможностями.

Все чаще жители штатов с высоким уровнем налогов, таких как Нью-Джерси, Нью-Йорк, Калифорния, Иллинойс, Массачусетс и Коннектикут, совершают постоянные переезды в штат Саншайн. 

Новый налоговый закон, вступивший в силу в начале 2018 года, оказал негативное влияние на первичных домовладельцев в штатах с высоким уровнем налогообложения. Например, почти в одночасье, новый лимит вычета налога штата и местного налога (SALT) в размере $10K, по сути, сделал владение первичным жильем более дорогим. Кроме того, новый налоговый закон снизил сумму процентов, которую первичный владелец жилья может вычесть с 1 000 000 долларов США на покупку первичного жилья после 2017 года, до 750 000 долларов США.

В каких Downtown Miami районах наблюдался наибольший рост? 

Майами достиг точки перегиба, которая будет двигать город вперед более быстрыми темпами, создавая еще больший спрос. По правде говоря, Майами был и до сих пор остается в некоторых районах, остро нуждающихся в ренессансе. Однако гипердевелопмент сработал для стимулирования экономики и роста населения. Брикелл видел наибольшее развитие, как мы отметим ниже. Кроме того, мы наблюдали сильный рост в Эджуотер. В дальнейшем мы ожидаем, что Brickell будет продолжать уверенный рост, но видим, что другие районы, такие как Центральный деловой район и Парк Уэст и Уайнвуд, будут драйверами роста в течение следующих 5-10 лет.   

Brickell

Наибольший рост в "Брикелл" наблюдался в период с 2000 по 2016 год, Downtown Miami когда численность населения утроилась. Swire Properties" видение будущего Brickell является то, что сделало этот рост возможным. Вырванный в последнем цикле недвижимости, его видение было воскрешено в 2012 году.

В конце концов, Swire Properties инвестировала более 1 миллиарда долларов в I этап Brickell City Center, который включал в себя две жилые башни Reach и Rise (доставлены в 2016 году с 773 единицами), огромный великолепный торговый центр, модный отель East Hotel и две офисные башни. Brickell City Center открыл свои двери в 2016 году. 

На втором этапе Brickell City Center расширит два городских квартала, включая две башни-кондоминиума (с общей площадью 1000 квартир) и две офисные башни. 

Другие разработчики последовали за "Сквайр Свойства" в толпе к Брикеллу. С 2012 по 2018 год, Brickell видел поставку около 5000 кондоминиумов. Только в 2017 году Brickell увидел 1400 квартир кондоминиумов, в том числе Brickell Высота (600 единиц), 1010 Brickell (387 единиц), Echo Brickell (185 единиц) и Brickell десять (155 единиц). 

Мало того, что Brickell увидел гиперрастание в жилой застройке для продажи и аренды, так еще и значительное увеличение вспомогательного развития, которое сопровождается гиперрастанием с добавлением бесчисленных ресторанов, баров, продуктовых магазинов, тренажерных залов, кинотеатров и т.д. 

Со всем этим развитием событий, Brickell больше не является просто районом для жителей Майами, так как теперь это обычно предпочтительный выбор для посетителей, которые предпочитают останавливаться в новых отелях, как SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Майами, Mandarin Oriental и Four Seasons Даунтаун вместо тех, на Южном Пляже, который находится всего в 15 минутах езды на автомобиле.

Edgewater

В компании Edgewater наблюдается значительное развитие: с 2014 года по июнь 2019 года к ней добавилось 2800 единиц. Большая часть из них связана с проектами, которые были реализованы за последние 18 месяцев, в течение которых родственная группа реализовала проекты Gran Paraiso (317 штук), One Paraiso (275 штук), Paraiso Bay Views (396 штук), Paraiso Bay Tower 1 (360 штук). Два новейших проекта Edgewater, Elysee и Missoni Baia вверх по игре.

В каких других районах в будущем будет наблюдаться гипер рост?

Парк Западный / Центральный деловой район рядом Miami Worldcenter

Другие районы, особенно Центральный деловой район и Парк-Вест, будут следовать за гиперрастанием жилых домов Brickell. Эти районы получат большую пользу от добавления Всемирного центра Майами, который планируется открыть поэтапно позднее в 2019 году. В КБР также есть Бейсайд Маркетплейс и Бейфронт Парк.

Miami Worldcenter 

Как и Brickell City Center, который оказал преобразующее влияние на район Brickell, Miami Worldcenter ему суждено оказать подобное преобразующее воздействие. Miami Worldcenter это амбициозный многофункциональный комплекс площадью 17 акров в городском центре Майами, расположенный между 6-й и 11-й северо-восточными улицами, а также между 6-й и 11-й северо-восточными улицами и северными северо-восточными проспектами Майами, на стыке I-95 и I-395. 

Miami Worldcenter будет включать в себя первоклассный крытый/открытый торговый центр, огромный отель Marriott и конференц-центр, открытый пешеходный торговый центр и более 1 000 кондоминиумов Майами на продажу.

Этот преобразующий проект - именно то, что нужно Майами, чтобы стать по-настоящему городской средой, создавая плотность в ядре не только в течение дня, но и после наступления темноты - то, что больше всего Downtown Miami в районах не хватает десятки лет. 

Для тех, кто не знает Майами, Miami Worldcenter находится в "Районе искусств и развлечений". Однако, это просто приятное название для района, полного изворотливых складских ночных клубов, пустующих парковок и неудачных развлечений, которые засорили район на протяжении многих лет. 

Добавление Miami Worldcenter приведет район в большее соответствие с великими современными резиденциями, которые поднялись вдоль восточного фланга развития вдоль бульвара Бискейн, а именно, роскошные здания кондоминиумов маркиза, Десять музеев парк, 1000 Museum (в стадии разработки), 900 Бискейн и Марина Блю. А также в соответствии с новыми музеями Переса искусства и науки мороза в Музейном парке дальше на восток вдоль залива и Центр исполнительских искусств Адриенны Аршт, в нескольких кварталах к северо-востоку.

В торговом центре Miami Worldcenter будет 765 000 квадратных футов розничной торговли, включая Bloomingdales и Macy's в качестве якорных магазинов. Как и на Линкольн Роуд, на 7-й улице Променада (Promenade) будут располагаться специализированные магазины, рестораны, бары и ночные клубы. 

Кроме того, 56-этажный 1800-комнатный отель и конференц-центр Marriott Marquis станет одним из крупнейших конференц-центров в США и будет напрямую связан с торговым центром и остальными частями городаMiami Worldcenter. Кроме того, общественный транспорт через Metro Mover и All Aboard Florida будет очень близко, что сделает центр легко доступным не только на машине.

Мы видим большую ценность Всемирного центра Майами не только для его жителей, но и для жителей и посетителей Майами. В дальнейшем мы ожидаем увидеть объявления в районе большего количества башен с кондоминиумами Майами на продажу, а также в аренду, что создаст еще более необходимую плотность. В конечном счете, этот проект станет одним из больших скачков вперед на пути Downtown Miami к тому, чтобы стать по-настоящему круглосуточной городской средой, создавая оживленное место для работы, магазинов и жизни.  

Wynwood

Вайнвуд, который подвергается массивной джентрификации, также будет катализатором гипер роста у жителей, приезжающих в Майами. Когда-то известный своими устаревшими дисконтными магазинами и складами, Wynwood превращается в коммерческий и жилой центр. Несмотря на то, что на следующий год или около того Wynwood планирует небольшое количество жилых комплексов, мы считаем, что Wynwood вырастет в жилой и гостеприимный центр. 

Wynwood не будет высокоразвитым сообществом, но мы ожидаем увидеть более мелкие проекты по всему району. Начато строительство двух крупных коммерческих проектов на 2-й Авеню, завершен и открыт гараж Goldman, и в этом году объявлено о большем количестве офисных проектов. Wynwood будет расширяться гораздо более быстрыми темпами, чем раньше, снежный ком в одном из самых многообещающих районов Флориды. 

Преобразование одноразового промышленного района Майами датируется 2002 годом дебютом в Art Basel Майами-Бич. В промежуточные годы международная струя, притянутая к этому арт-шоу, часто искала художников, работающих в студиях внутри переоборудованных складов Wynwood. Этот художественный приток способствовал эволюции Wynwood из района, заполненного устаревшими складами и витринами розничных магазинов со скидками, в район, находящийся на пороге превращения в процветающий коммерческий и жилой центр.

Новый статус район получил в 2009 году, когда Тони Голдман, который уже руководил джентрификацией в Нью-Йорке и Майами-Бич, создал Wynwood Wallsпроект фрески под открытым небом с участием всемирно известных уличных художников, таких как Шепард Фейри и Рон Инглиш. Вскоре другие известные нью-йоркские разработчики, такие как Дэвид Эдельштейн и Мойше Мана, последовали примеру Голдмана.

В 2015 году в Майами был создан район "Возрождение района Уайнвуд" - зонирование, поощряющее строительство большего количества кондоминиумов, арендных квартир и магазинов розничной торговли. С тех пор было предложено множество проектов смешанного использования высокой плотности. В общей сложности они могут добавить около 1000 жилых единиц и 3,9 миллиона квадратных футов торговых площадей.

Почему сейчас лучшее время для покупок в Майами?

Рынок Downtown Miami недвижимости в настоящее время находится в "зоне наилучшего восприятия". Чрезмерное застройка временно Downtown Miami создала избыточное предложение кондоминиумов. В скором времени мы ожидаем, что цены будут расти, так как в будущем практически не появится никаких запасов в то время, когда спрос будет расти. 

Это создаст уникальную краткосрочную возможность для покупателей в ближайшие 6-9 месяцев (через зиму). В какой-то момент в начале 2020 года отсутствие нового строительства будет очень сильно выражено, так как газопровод высыхает и не пополняется такими же темпами, как это наблюдалось в Майами. 

Достаточно ли новых строительных материалов, чтобы разместить всех этих людей, мигрирующих в Майами? 

Скорее всего, нет. Прорывные работы и будущие запуски кондоминиумов практически нулевые, от Кокосовой рощи до Форт-Лодердейла. Кроме того, в Downtown Miami ближайшие 6-9 месяцев предложение на новое строительство упадет с обрыва, так как к тому времени будет поставлено уже все, что есть в этом цикле недвижимости. 

В то же время, однако, спрос на недвижимость в Майами Fl нагревается из-за миграции налогов, и люди видят результаты гипер-джентрификации Майами. И теперь они любят Майами. С ценами на жилье во Флориде на долю от того, что они находятся в некоторых штатах с высокими налогами, мы считаем, что спрос может нагреваться довольно быстро. Если доллар ослабнет, как это делал Трамп, Майами может быстро увидеть восстановление покупателей из Бразилии, Аргентины, Колумбии, Мексики и т.д.

В каких проектах сейчас ведется строительство?Downtown Miami

По состоянию на 1 июля 2019 года в стадии строительства Downtown Miami находилось всего 7 проектов (или 2 186). Из этих 7 проектов к концу 2019 года будут реализованы три проекта на общую сумму 1452 единицы. Из тех объектов, которые строятся сегодня, мы, вероятно, увидим только 349 объектов, завершенных в 2020 году, и оставшиеся 385 объектов, сданных в 2021 году.

Отметим, что средневзвешенная стоимость всех поставляемых единиц составляет 780 долл. за квадратный фут, а 5 из 7 проектов были оценены в среднем более чем в 1 000 000 долл. Это демонстрирует восходящую траекторию развития Downtown Miami жилой недвижимости.  

Какие новые девелоперские проекты, которые еще не строятся, но делают оговорки и пишут контракты?

Как видно из приводимой ниже таблицы, только в четырех проектах принимаются оговорки и заключаются письменные контракты. Мы называем стадию планирования теми проектами, которые были одобрены, которые мы рассматриваем как проекты, принимающие бронирование или подписывающие контракты. При таком скудном количестве проектов, находящихся на стадии разработки, Downtown Miami гарантируется, что в 2020 и 2021 годах произойдет сбой в инвентаризации. 

Проекты, находящиеся на стадии резервирования и заключения контрактов, несколько более сомнительны в отношении того, когда они будут сданы. Скорее всего, ни один из нижеперечисленных проектов не будет сдан в 2020 году, и только один проект Una в Brickell будет сдан в 2021 году. 

Обратите внимание, что за последние 5,5 лет Downtown Miami было поставлено 9 661 кондоминиумов. К концу этого года ожидается поставка 1 400 квартир, что составит около Downtown Miami 3 064 квартир, поставленных в 2018 г., вдобавок к 1 821 квартире, поставленной в 2017 г., и 2 209 квартир, поставленных в 2016 г. 

Временные избыточные запасы, высокие ценовые стимулы, отсутствие нового строительства и благоприятная налоговая конъюнктура - все это благоприятно. Downtown Miami Квартиры на продажу в 2019 году. В сочетании с ростом миграции из других государств мы ожидаем, что в Майами будет расти численность населения, экономика и, в конечном счете, цены на жилье. 

То, что происходит в сегменте рынка Downtown Miami квартир для продажи, не следует путать с элитной недвижимостью Майами-Бич, которая не следует по той же траектории, что и Downtown Miami с учетом дефицита земли в Майами-Бич - это два разных сегмента с разными рыночными драйверами. Чрезмерное строительство, однако, произошло в одном конкретном районе на пляже, Sunny Islesкоторый, скорее всего, будет отслеживать рынок Даунтаун, хотя и по гораздо более высоким ценам.

Что все это значит для Майами?

Сейчас самое время инвестировать в квартиры на продажуDowntown Miami, так как мы рассматриваем это как точку перегиба, подпитывающую более высокий уровень налоговой миграции, в то же время примерно через 6 месяцев в начале 2020 года будущие поставки нового строительства упадут с обрыва. И, очень мало в Плановых этапах цикла развития, которые вы увидите ниже. 

"Downtown Miami против недвижимости Майами-Бич"

Если вы сидели в стороне и ждали подходящего момента, чтобы инвестировать в Downtown Miami элитную недвижимость сейчас, возможно, именно это идеальное время. Низкое предложение нового строительства является опережающим индикатором будущих ценовых действий. Даже если девелоперы заполнят пустоту и запустят кучу новых объектов, к моменту их поставки, пройдет примерно 36-48 месяцев, а то и больше.

Для того, чтобы помочь покупателям жилья и инвесторам, мы недавно запустили наш часто задаваемые вопросы при покупке Майами роскошных Condos, где мы рассмотрели такие вопросы, как:

• Как узнать, подходящее ли сейчас время для покупки?
• Какой район следует учитывать при покупке недвижимости в Майами?
• Нужно ли покупать кондоминиум в Майами в новостройке или в существующем здании?
• При покупке квартиры в Майами, как мне узнать, что я получаю лучшую цену?
• Каковы налоговые последствия при покупке элитных апартаментов в Майами?