Анализ лучших городов для инвестирования в арендную недвижимость в 2019 г.

Anthony Guerriero9/30/18 5:00

Инвестиции в недвижимость

Прежде чем кто-то решает, какой город лучше всего инвестировать в недвижимость, он решает, почему он должен выбирать недвижимость, а не акции и облигации, например. В этой статье мы обсудим, почему и где помочь нашим многочисленным текущим и будущим клиентам принять мудрые решения и сделать наилучший выбор.

Зарабатывание денег на аренде недвижимости зависит от ряда различных факторов. Мы освещаем инвестиционную стратегию в одном из наших предыдущих блогов. Зарабатывание денег зависит от таких факторов, как месторасположение недвижимости, тип недвижимости, цена ее покупки, доход от аренды, а также цена перепродажи, когда наступает время ликвидации. Доходность зависит как от арендной платы, так и от стоимости владения.

В этой статье мы обсудим, какие города делают мудрый или менее мудрый выбор, чтобы решить, какие из них лучше инвестировать в арендную недвижимость в 2019 году.

Бум, мрак или бюст: знать, где важно.

Большая часть жилой недвижимости находится на наиболее развитых рынках: Северная Америка и Европа. 44% от общей стоимости находится в собственности 17% мирового населения. Азия, особенно Китай, быстро развивается по мере роста индустрии недвижимости.. Интересно, что рост жилой недвижимости в Китае обусловлен, прежде всего, политикой правительства по строительству большего количества домов, а также продажей застройщикам свободных земельных участков.

Во многих странах государственная политика оказывает серьезное влияние на рост, а также на спад. Это означает, что долгосрочная стратегия устойчивого роста активов больше не является случаем затягивания естественного рыночного цикла. Правительства как никогда раньше влияют на рынки недвижимости. Некоторые из них приносят выгоду инвесторам, а некоторые - нет. Это особенно важно для инвесторов, которые не являются гражданами той или иной страны. МВФ изучил мировой рынок недвижимости и определил, что из 57 изученных национальных экономик:

  1. 18 Во время финансового кризиса 2007-12 годов стоимость недвижимости упала, и с тех пор она продолжает снижаться.
  2. В 18 странах наблюдалось резкое падение рынков жилья, но с 2013 года они восстановились.
  3. 21 увидел скромное падение цен, но они также увидели быстрое восстановление.

В некоторых странах, как уже упоминалось выше, некоторые города процветали больше, чем другие. В качестве наглядного примера можно отметить, что в Пекине наблюдается 25%-ный ежегодный прирост из-за правительственных продаж земли, но в Сиань рост составил менее 10% (с поправкой на инфляцию.) Многие новые застройки будут приниматься арендаторами, а не покупателями. Каким образом правительство может регулировать арендные соглашения и налогообложение доходов от аренды, следовательно, доходность, неясна.

В Европе в таких городах, как Лондон, Мюнхен, Амстердам, Осло и Вена, наблюдается быстрый рост цен на недвижимость, который значительно опережает средние по стране. Похоже, что это происходит потому, что предложение не успевает за спросом. Когда предложение действительно наверстывает упущенное и превышает спрос, как это часто бывает в сфере недвижимости, те инвесторы, которые купили в годы бума, вполне могут увидеть, что стоимость их активов падает больше, чем они хотели бы. Арендный доход, скорее всего, будет прибыльным до тех пор, пока предложение не наверстает, а арендаторы могут позволить себе стать покупателями. На рынках с завышенными ценами всегда наблюдается коррекция, поэтому цены на перепродажу в таких городах могут быть разочаровывающими.

В некоторых североамериканских городах, таких как Сан-Франциско и Лос-Анджелес, цены настолько опережают доходы, что эти ценности не выглядят такими безопасными в долгосрочной перспективе. Следует отметить, что исследование Управление благосостоянием UBS перечислил несколько городов на самой рискованной территории по признакам пузыря недвижимости.

К таким городам относятся Гонконг, Мюнхен, Торонто, Ванкувер, Амстердам и Лондон. Цены в этих городах выросли в среднем почти на 35% за последние 5 лет, в то время как в других крупных городах рост составил 15%. Инвесторы, владеющие этими городами, могут посчитать целесообразным ликвидировать их до того, как лопнет пузырь, и перенести их ликвидированную столицу в более безопасное место.

Национальные и международные регуляторы более бдительны, чем раньше, в вопросах проверки периодов бумов. Их "макропруденциальная политика" используется для укрощения роста. Страны, указанные в пунктах 1. и 3. выше, например, МВФ, проводили самую масштабную макропруденциальную политику. Рост цен, который ускоряется слишком быстро, просто вытесняет многих жителей с рынка, поэтому они вынуждены или просто предпочитают сдавать жилье в аренду.

Поскольку государственная политика редко, если вообще когда-либо, чувствительна к "невидимой руке рынка", вполне вероятно, что политика этих стран будет иметь больший увлажняющий эффект, чем предполагалось. Этот момент, конечно, является спекулятивным, но история имеет тенденцию повторяться. Поэтому, когда речь заходит о долгосрочном росте активов, возможно, было бы мудрее смотреть на страны, которые поощряют рыночные силы, а не господство государства.

 

Лучшие города для инвестиций в арендную недвижимость

Это исследование показывает, где инвесторы, особенно инвесторы-нерезиденты, могут выбрать для покупки арендную недвижимость.

 

1. Нью-Йорк

В Нью-Йорке огромное количество профессиональных жителей, имеющих постоянную, хорошо оплачиваемую работу. Его транспортная инфраструктура облегчает внутригородское, региональное, национальное и международное путешествие. Это центр культуры, искусства, питания и развлечений в целом, поэтому он постоянно привлекает отдельных людей и семьи, чтобы приехать и остаться. Гораздо большая диверсификация рабочих мест, чем десять лет назад, а самое большое количество занятых людей за более чем 50 лет делает рынок устойчивым и сильным, в том числе и рынок аренды. В связи с высокой оплачиваемой работой в городе, поддерживающей цены на недвижимость, Нью-Йорк считается относительно низким уровнем риска.

 

Лучший район Нью-Йорка, где можно купить квартиру в 2019 году.

 

Ежегодный Глобальный пузырьковый отчет UBS показал, что цены на недвижимость в Нью-Йорке в очередной раз составляют достаточно ценный. Экономисты UBS проанализировали данные 20 финансовых центров, из которых Нью-Йорк, Бостон, Милан и Чикаго были определены как недооцененные или недооцененные. Остальные 16 городов были классифицированы либо как пузырьковая территория, либо как недооцененные.

Что значит быть справедливым? Это означает, что воспринимаемая стоимость актива равна рыночной или фактической стоимости актива. Напротив, пузырь актива возникает тогда, когда цена актива превысила его фактическую стоимость. Это может произойти по разным причинам, таким как спекуляция, спрос и изобилие. Пузырь обычно начинается с увеличением спроса, в условиях ограниченного предложения. Спекулянты выходят на рынок, что приводит к дальнейшему росту спроса и цен. Однако в какой-то момент спрос снижается или застаивается, в то же время увеличивается предложение, что приводит к резкому падению цен. В этот момент лопается пузырь! Вы хотите быть уверенными в том, что вы вышли из актива до того, как это произойдет.

 

Лучшие города для инвестиций в арендную недвижимость

 

2. Майами

Майами - еще один крупный коммерческий и финансовый центр. В городе больше иностранных банков и больше коммерческих региональных офисов, обслуживающих латиноамериканский бизнес, чем в любом другом городе во всех южных штатах США. Поскольку Майами является финансовым центром для столь большого бизнеса, здесь работают профессионалы, которые, как и в Нью-Йорке, предпочитают снимать квартиры недалеко от своих офисов, чем выкупать их подальше, и страдают от длительных поездок на работу и обратно.

Коммерческое развитие и развитие инфраструктуры в Майами свидетельствуют о том, что спрос на жилье и аренду жилья будет оставаться высоким в течение очень долгого времени, и одной из причин этого является рост численности населения. Тысячи иностранных иммигрантов ежегодно стекаются на песчаные пляжи Флориды, в основном из таких испаноязычных стран, как Аргентина, Колумбия, Мексика и Венесуэла, а также европейцы и даже совсем недавно китайцы. Кроме того, после потрясений в экономике Бразилии, произошедших за последние годы, сотни богатых бразильцев покинули страну по визе EB-5 и сделали Майами своим основным городом проживания. Майами является самым большим городом в США по численности населения, родившегося за границей, среди всех крупных городов страны. Благоприятная погода играет важную роль, так же как и тот факт, что в штате отсутствуют подоходные налоги.

За последнее десятилетие Недвижимость Майами перешел к более зрелому рынку, особенно в секторе роскоши, где в последние несколько лет наблюдался ускоренный двузначный рост. С притоком зарубежных инвестиций, похоже, что и в ближайшее время он не замедлится. Такие быстрые темпы роста вызваны не только стремлением к солнцу и подметанию пляжей, но и тем, что богатые инвесторы находят безопасное место для хранения своих денег.

"Квартиры в Майами продаются гораздо дешевле, чем в других городах мира".

Видео, представленное ниже, было передано нам командой отдела продаж Paramount Miami и рассказывает о 10 лучших причинах инвестирования в недвижимость Майами.

Десять главных причин для инвестирования в Майами

 

 

3. Сан-Франциско

Сан-Франциско оценивается UBS как "переоцененный" с показателем +1,44. Арендная плата и цены на жилье опережали доходы. В то время как Bay Area будет продолжать поставлять арендные дома для жителей, есть два фактора, которые заставляют инвесторов колебаться.

Во-первых, Силиконовая долина - это одноотраслевой район. В прошлом была "точка ком катастрофа". Другой спад в сфере высоких технологий, вероятно, может негативно сказаться как на стоимости недвижимости, так и на доходах от аренды.

Другой фактор - более тонкий. 20 - 30% продаж элитной недвижимости не являются публичным долей в СФ. Обычно недвижимость рекламируется на сервисе многократного размещения объявлений (MLS) и на многих других интернет-сайтах. Это становится обычным делом для элитной недвижимости, которая продается "под радаром", чтобы избежать мира, видя, какие лидеры отрасли и спонсоры продают вверх. Хотя это может быть не более чем желание сохранить конфиденциальность, это также может рассматриваться как способ для высокотехнологичных и других лидеров бизнеса, чтобы отговорить наблюдателей от слишком пристального взгляда на свой бизнес или на местную промышленность в целом. Отсутствие прозрачности может не предвещать ничего хорошего для будущих цен продажи.

 

 

4. Бостон

Бостон оценен UBS как "оцениваемый по справедливой стоимости" с показателем +0,45. Цены на элитную недвижимость упали на 16,7% во 2 квартале 2018 года по сравнению со 2 кварталом 2017 года. В районе Большого Бостона большое количество профессионалов сдают свои дома в аренду. Недавний отчет говорит, что предложение доступного жилья не успевает за спросом, несмотря на то, что за последнее десятилетие были построены тысячи новых кондоминиумов.

Главная проблема в том, что были построены дома не того типа. Они были слишком маленькими. Это подразумевает плохое долгосрочное планирование. Один из результатов - многие бостонцы просто переехали и страдают от длительных ежедневных поездок. Более 50% из тех, кто работает в Бостоне, тратят три часа в день на дорогу. В холодную и влажную зиму это может быть серьезной проблемой.

С сегодняшней технологией люди станут телекоммутаторами и могут далеко уехать из Бостона, что уменьшит необходимость в аренде еще большего количества жилья. Местный инвестор в арендную недвижимость может отслеживать микротенденции и выбрать правильный район для покупки своей следующей арендной недвижимости. Зарубежный или иностранный инвестор может предпочесть сфокусироваться на более широкой и стабильной территории.

 

5. Лондон

Лондон, Англия уже давно является отличным местом для владения арендной недвижимостью. Сейчас UBS набрала Лондон +1,61 балла, что позволяет ей быть включенной в категорию "Пузырьковый риск". Шестью основными причинами этого являются избыточное предложение качественных домов в сочетании с падением спроса на них, рост процентных ставок, высокие гербовые пошлины на покупку недвижимости юридическим лицом, новый налог на прирост капитала для нерезидентов в размере от 18% до 28%, Brexit, и опасения, что левое жесткое правительство одержит победу на следующих выборах и поднимет налоги еще выше.

Лучшие города для инвестиций в недвижимость

Брексит заставил некоторые крупные компании уехать из Лондона. Из-за Brexit валюта потеряла 13% своей стоимости по отношению к доллару США, и есть опасения, что после разделения, £ стерлингов упадет еще на 12%. Эти факторы, вместе взятые, негативно влияют на покупки, доходность аренды и стоимость перепродажи.

Несколько азиатских стран переживают быстрое экономическое развитие, которое положительно влияет на цены на недвижимость. Государственная политика также оказывает влияние на рынки, в некоторых случаях для того, чтобы заставить их корректировать свою рыночную конъюнктуру.

 

6. Гонконг

Гонконг уже давно привлекателен для богатых инвесторов материкового Китая. Компания UBS оценила Гонконг как страну с завышенными ценами, находящуюся под угрозой пузыря, с оценкой +2,03 (по сравнению с +1,74 в предыдущем отчете UBS). Рынок недвижимости Гонконга перегрелся и не видел ценовой коррекции, что позволяет предположить, что она произойдет. Рост цен на 18% в 2017 году, в сочетании со средним значением 8% по сравнению с 2012 годом, не считается устойчивым.

Иностранные инвесторы облагаются 30% гербовой пошлиной при покупке. Подоходный налог с аренды составляет 11,4%, а валовая доходность аренды - 2,75%. Это невысокая доходность по сравнению с некоторыми другими городами или с облигациями, обеспеченными государственными гарантиями. В связи с привязкой гонконгского доллара к доллару США, повышение процентных ставок в сочетании с другими затратами на покупку и владение, может навредить иностранным инвесторам.

 

7. Singapore

Singapore хорошо расположен географически и является финансовым центром. В последнее время наблюдается коррекция цен, поэтому жилая недвижимость оценивается UBS как справедливая стоимость (+0,44). Последние макропруденциальные меры правительства, такие как гербовая пошлина на 25% покупателей, введенная для стабилизации рынка, оказали негативное влияние на иностранных инвесторов. Правительство также ввело налог на доход от аренды в размере 15.1%, что способствовало повышению доходности аренды всего лишь на 2.54%. Политика правительства была направлена на сдерживание цен на недвижимость, и оно это сделало. Внутренние первичные покупатели жилья извлекут выгоду за счет как иностранных покупателей, так и тех, кто хочет инвестировать во вторую и третью недвижимость.

 

8. Хошимин

Сайгон - HCM City имеет смешанную историю, но в июле 2018 года на семинаре "Цикл кризиса и инвестиционные возможности на рынке недвижимости" эксперты сказали, что кризис "маловероятен в течение следующих двух лет", потому что предложение сейчас ниже, чем в 2017 году. Ранее во Вьетнаме кризис недвижимости случался раз в десять лет или около того. ВВП растет теми же темпами, что и в период предыдущих кризисов, но на этот раз правительство предпринимает шаги по демпфированию рынка, чтобы предотвратить любой будущий кризис.

Сайгон Хо Ши Мин Сити

Среди шагов - ставка корпоративного налога в размере 20%, налог на прирост капитала также в размере 20%, гербовой налог 5% на покупки и налог на арендный доход в размере от 10% до 20%. А с 2019 года банки не смогут использовать более 40% своего краткосрочного капитала для предоставления среднесрочных и долгосрочных кредитов.

Главной особенностью сегодняшнего рынка недвижимости Хошимина является нехватка домов для малообеспеченных жителей и избыточное предложение элитных квартир. Заместитель председателя Народного комитета вынесло предупреждение о пузыре, а также заявил, что брокеры и спекулянты дают ложную информацию, чтобы поднять цены. Официальные заявления такого рода могут дать инвесторам паузу для размышлений.

 

9. Токио

Цены на недвижимость Токио выросли, из года в год, примерно на 5% за последние пять лет, и переоценены по данным UBS, что дает ему оценку +1,09. Во 2 квартале 2018 года арендные ставки выросли во всех 23 палатах, и ожидается, что к 2020 году впервые после финансового кризиса уровень 2008 года будет достигнут или превышен. По мере старения населения небольшая однокомнатная квартира может стать менее привлекательной. В этом случае уровень заполняемости должен снизиться вместе с доходами от аренды. Уровень инфляции в Японии в августе 2018 года составил 2,54%. Японское налогообложение является достаточно сложным, особенно для нерезидентов. Налог на покупку и продажу квартир взимается, как и налог на доход от аренды, а налог у источника дохода в размере 20.42% взимается до того, как доход будет выплачен.

 

10. Сеул

Сеул На рынке недвижимости в 2018 году цены выросли на 6,9%. Чтобы сдержать этот рост, правительство вмешалось, введя новые налоги на недвижимость, особенно для владельцев нескольких объектов. Правительство намерено построить 300 000 новых домов в большом Сеуле, чтобы помочь стабилизировать рынок. Ответственный министр заявил, что если нынешние меры не дадут требуемого эффекта, будут реализованы новые меры.

 

11. Пномпень

Столица Камбоджи находится в центре массивной экономической экспансии. ВВП страны составляет почти 7%. Большая часть роста обеспечивается иностранными инвестициями из Японии, Китая и других стран. Рынок недвижимости, особенно земельный, в краткосрочной перспективе выглядит позитивно. Но, похоже, что есть глубинные проблемы.

Рост не органический, а подпитывается внешними инвестициями. Многие новые дома не соответствуют камбоджийской культуре и поэтому не привлекают многих граждан. Урбанизация значительно превосходит столь необходимую инфраструктуру, поэтому водоснабжение, очистка сточных вод, транспорт и т.д. значительно отстают. Кроме того, поскольку традиционные банковские законы Камбоджи слабы, а многие состоятельные китайцы платят наличными за новые квартиры, правительство опасается, что покупки могут быть вызваны тактикой отмывания денег. Чистый результат, в обозримом будущем, вполне может оказаться, что пострадают и инвесторы.

 

12. Сан-Паулу

СП это последний город, который мы посмотрим. Политический профиль Бразилии, вероятно, окажет сильное влияние на рынок. Рынок жилья в Сан-Паулу демонстрирует стабильный профиль, но с большим количеством недвижимости, недоступной для многих жителей. Иностранные инвесторы купили много домов, и теперь они рассматриваются незаконными оккупантами как сквоты. Говорят, что это отчасти потому, что они не могут позволить себе арендную плату, а отчасти потому, что протестуют против рынка в целом. Уровень инфляции не способствует доступности, которая сильно варьируется. В 2012 году инфляция составила 5,4% и достигла пика в 9,03% в 2015 году. В конечном итоге, инфляция снизилась до 3,5% в 2018 году. При чрезмерной инфляции реальный прирост цен намного меньше, чем в номинальном выражении.

Широкомасштабный коррупционный скандал "Операция по мойке автомобилей" оказал ледяное воздействие на страну, ввергнув ее в одну из самых страшных рецессий за всю историю. Выборы в октябре сигнализируют о политической и рыночной неопределенности, так как многие политики не очень хорошо воспринимаются. С процентными ставками на уровне 6,5% и инфляцией на 15-месячном максимуме, инвесторы в арендную недвижимость могут предпочесть избежать прыжков на некоторое время.

 

Заключительный комментарий

Выбор города для покупки арендной недвижимости стимулирует либо смелые спекуляции, либо взвешенное рассмотрение. В некоторых городах цены на недвижимость завышены, а в некоторых - хорошие. В некоторых из них инвесторы зарабатывают неплохие доходы, имеют низкие налоги и поощряют инвесторов со всего мира. Некоторые города и национальные правительства отталкивают инвесторов-нерезидентов и сдерживают как доходность до налогообложения, так и потенциал заработка после уплаты налогов.

Внимательное изучение возможностей приводит к тому, что многие инвесторы - начинающие и опытные - выбирают американские города, особенно Нью-Йорк и Майами, когда ищут лучшие города для инвестиций в недвижимость.

 

Конкретные примеры - Покупатели жилья и инвесторы в недвижимость

 

Новости инвестиций в недвижимость:

"Зачем вкладывать средства в недвижимость Манхэттена?" 
"Топ 5 причин инвестировать в недвижимость".
"Отличные цены при первом предложении в кондоминиуме "Фонарь"".
"Влияние налоговой реформы США на инвесторов в недвижимость и домовладельцев".

 

НАЗНАЧИТЬ ЛИЧНУЮ
ВСТРЕЧУ С НАШЕЙ КОМАНДОЙ

НАЗНАЧИТЬ ВСТРЕЧУ