Как инвестировать в недвижимость на Манхэттене или в Майами

Цели инвестирования помогают определить успешную стратегию инвестирования в недвижимость. Каждый эксперт в данной области согласен с тем, что много веских причин для покупки инвестиционной недвижимости, например:

  • Рост капитала и повышение стоимости капитала, поскольку рынок недвижимости подвержен меньшему риску, чем многие другие рынки, которые предназначены для обеспечения роста.
  • Хранение богатства, особенно для иностранных инвесторов, которые хотят иметь стабильный, продуктивный и ценящий актив на рынке с более низким уровнем риска.
  • Получение максимальной налоговой выгоды, которая автоматически приведет к максимизации как доходности, так и базового повышения цен.
  • Простота использования инвестиций для получения максимальной прибыли.
  • Хеджирование от инфляции, поскольку арендный доход приносит не только приемлемую доходность, но и может быть повышен в частые, заранее оговоренные или согласованные сроки (например, ежегодно или при подписании нового договора аренды).
  • Предоставлять преимущества образа жизни и эмоционального благополучия, потому что актив так заметен, пригоден для использования и приносит доход. И в будущем, если он будет частью базовой стратегии, может жить в нем и получать удовольствие от его использования владельцем или его семьей.
  • Предоставить хорошо зарекомендовавшую себя рыночную модель для члена семьи может научиться управлять собственным бизнесом до того, как, скажем, участвовать в нем, а затем взять на себя бразды правления основным бизнесом семьи.

Есть много разумных причин, чтобы выбрать либо жилую или коммерческую недвижимость. Если жилая, то выбор широк. Где должна располагаться инвестиционная недвижимость или объекты недвижимости? Какой тип инвестиционной недвижимости следует выбрать? Варианты, определяемые стратегией и целями, включают роскошные кондоминиумы, квартиры по более низкой цене, таунхаусы, дома на одну семью и многоквартирные дома, такие как дуплексные, триплексные или квадлексные.



ОТКРЫТОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ США

Агенты "Манхэттен Майами Недвижимость" обслуживают покупателей и продавцов уже более 15 лет. Мы накопили значительные знания о рынках недвижимости Манхэттена и Майами, которыми мы постоянно делимся с нашими клиентами, ценящими нашу честность и порядочность. 

STEP-BY-STEP

Мы составили подробное пошаговое руководство по поиску инвестиций в недвижимость Майами или Нью-Йорка.

ОГЛАВЛЕНИЕ

  1. Иметь эффективную инвестиционную стратегию
  2. Где инвестировать в недвижимость
  3. Выберите хорошее месторасположение
  4. Выберите правильный тип недвижимости
  5. Выберите правильное здание
  6. Компоненты затрат на инвестиции в недвижимость
  7. Другая сторона монеты
  8. Что такое налоговый обмен 1031?
  9. Получение дохода от инвестиций
  10. Управление недвижимостью для инвесторов
  11. Заключительные замечания

1-Й ШАГ ИМЕТЬ ЭФФЕКТИВНУЮ ИНВЕСТИЦИОННУЮ СТРАТЕГИЮ

Успешное инвестирование основывается на построении стратегии, основанной на бизнес-целях, которые помогают выбрать лучшее местоположение и тип инвестиционной недвижимости. Понимание рынка инвестиционной недвижимости требует времени, чтобы научиться и понять, поэтому четвертая часть успешной стратегии (помимо цели, местоположения и типа) заключается в том, чтобы сделать Лучше всего воспользоваться лучшими советами. Мы обсуждаем цели инвестирования в "Проверенная стратегия покупки первой арендной недвижимости". и "Не гоняйтесь за доходностью при покупке инвестиционной недвижимости". Успешные инвесторы постоянно спрашивают себя: "Это лучший совет, который я могу получить, и насколько я могу наилучшим образом его использовать?

Ответ на этот вопрос - о чем эта статья.

Сравнимые свойства

ШАГ 2 КУДА ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Недвижимость глобальная. Многие факторы, от глобальных до местных, влияют на текущие цены, будущую стоимость капитала и текущий доход от аренды. Наряду с глобальными и региональными факторами, которые необходимо учитывать, в каждой стране существуют свои собственные правила налогообложения доходов, недвижимости и прироста капитала. У них также есть свои собственные расходы на покупку, финансирование и продажу. Эти расходы напрямую влияют на ставку лимита, чистый денежный поток, кредитное плечо и будущую прибыль.

Внутри каждой страны есть города. Каждый город имеет преимущества и недостатки для инвестора в недвижимость (как отечественных, так и зарубежных инвесторов). Принимая во внимание региональные и национальные факторы, а затем сверяя их до уровня города, инвесторы имеют больше возможностей для принятия мудрых решений и наилучшего выбора, поэтому они максимизируют результаты, которые дают по семи причинам, перечисленным выше.

Обзор района для инвесторов в недвижимость Нью-Йорка

МанхэттенМайами Веб
Как инвестировать в недвижимость на Манхэттене или в Майами

ШАГ 3 ВЫБРАТЬ ХОРОШЕЕ МЕСТО

Правильное местоположение имеет решающее значение для конечного успеха. В нашей статье "Анализ лучших городов для инвестирования в арендную недвижимость в 2019 году". вы увидите подробный анализ предмета. Подводя итог, Международный валютный фонд изучил 57 экономик и разделил их на три категории в том, что касается инвестиций в недвижимость. Мы связали это исследование с последним отчетом UBS Wealth Management по 20 отдельным городам. Очевидно, что некоторые из городов мира, такие как Гонконг, Торонто и Лондон, находятся на территории, которую UBS называет "пузырьковым риском". Другие перечислены как завышенные, справедливые и заниженные.

Мы сосредоточились на Нью-Йоркособенно на Манхэттене и в его окрестностях, и в Майами. У нас есть дополнительная информация о Downtown Miami а также общие советы по инвестированию и получению консультаций, Элитная недвижимость Майами и Недвижимость в Нью-Йорке.

Местоположение имеет значение. Правильное месторасположение инвестиционной недвижимости плюс выбор самой недвижимости по всем семи причинам, перечисленным выше. В каждом городе есть кварталы, и эти кварталы обеспечат повышение цены в большей или меньшей степени. Каждый район также будет привлекательным для определенных типов рынка аренды. К таким типам относятся, например:

  • Профессионалы, которые предпочитают сдавать в аренду, а не владеть недвижимостью, расположенной недалеко от их места работы, что также отвечает их целям социального и семейного образа жизни.
  • Богатые люди, которые хотят иногда подкармливать...страшный для деловых визитов или отпускной недвижимости для длительного проживания, чтобы их семья могла извлечь максимум пользы из общественных, ресторанных и торговых удобств здания и района.
  • Люди из молодых семей, которые предпочитают или должны снимать нужный дом в нужном месте.
  • Студенты, обучающиеся в местном колледже, университете или частной школе или академии.
  • Каждый из этих четырех примеров рынка аренды поможет инвестору определить, какое место и какой тип недвижимости выбрать. На всех этих рынках, как правило, наблюдается высокий уровень заполняемости по высоким ценам аренды. Таким образом, они генерируют высокую доходность, хороший денежный поток и хорошее повышение цен на недвижимость.

 

Местоположение недвижимости

4-Е СЕНТЯБРЯ ВЫБРАТЬ ПОДХОДЯЩУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Различные типы недвижимости привлекают разных типов арендаторов. Когда инвесторы выбирают правильный тип недвижимости для покупки, они могут посмотреть более внимательно и выбрать правильное здание. Существует несколько типов хорошей арендной недвижимости.

Многоквартирные дома сделать отличные свойства аренды. Многоквартирный дом - это, по сути, здание, в котором есть нечто большее, чем просто автономный дом. Здание может быть дуплексным (два дома,) триплексным (три дома,) квадратным или четырёхквартирным (четыре дома,) или многоквартирным (кондоминиум или кооперативная застройка).

Есть несколько преимуществ инвестирования в многоквартирный дом. Выбор недвижимости, которая специально отвечает краткосрочным и долгосрочным целям инвестора является простым. Многие арендаторы почти автоматически выбирают многоквартирный дом, так что рынок является сильным. Они идут по этому пути, потому что они являются типами недвижимости, наиболее доступных, так что это легко для них, чтобы выбрать конкретное имущество, которое подходит именно для них. Они найдут соседей "точно таких же, как они", так что социальная и семейная жизнь будет приятной.

В здании будет работать профессиональный менеджер по недвижимости, который будет как обслуживать удобства, так и решать проблемы.

Многосемейная инвестиционная недвижимость максимизирует или, как минимум, обеспечивает сглаженную доходность. Если односемейная инвестиционная недвижимость пустует в течение месяца, доходность снижается на 100%. Если одна единица из четырёх комплексов пуста в течение месяца, доходность снижается на 100%. месяцобщая урожайность снижается всего на 25%.

Если член семьи живет в одной единице и является управляющим имуществом для других - для изучения основ управления и ведения бизнеса - то доход от других единиц оплачивает или вносит вклад в расходы на дом члена семьи и генерирует прибыль для инвестирования в следующую покупку недвижимости. Эти два фактора являются стимулом для успешного ведения бизнеса по аренде недвижимости.

 

Многосемейный

5-Я ГЛАВА ВЫБРАТЬ ПРАВИЛЬНОЕ ЗДАНИЕ

После того, как инвесторы выбирают местоположение и тип недвижимости, следующее решение принимается по следующим вопросам выбор правильное здание. В этом решении есть две стороны: сторона инвестора и сторона арендатора. Сделайте их обе правильными, и результат - инвестиционный успех.

Со стороны инвестора

Опять же, решения включают в себя основные цели. Простыми, практическими словами, решения основываются на таких вещах, как:

  • Обеспечивают ли правила и правила приемлемые ставки аренды и лизинга? Кооператив может иметь правила, которые препятствуют сдаче устройства в аренду на минимальный срок. Кооперативы также требуют, чтобы потенциальные арендаторы были опрошены и утверждены.
  • Существуют ли какие-либо городские или муниципальные законы, которые могут ограничивать сумму арендной платы или количество (или количество) дней в году, за которые может взиматься арендная плата. может домик для каждого жильца?
  • Как скоро недвижимость будет готова к сдаче в аренду? Стоит ли покупать незавершенную недвижимость по отличной цене, чтобы максимизировать будущий рост цен и упустить первоначальный доход от сдачи в аренду, или Вам стоит купить готовую к сдаче в аренду недвижимость, чтобы максимизировать немедленную доходность и компенсировать стоимость покупки и т.д.?
  • Если объект завершен, каково его состояние? Профессиональная инспекция квалифицированным инспектором по дому, желательно работающим с целью стандарты МСПС (Американское общество внутренних инспекторов), чтобы удостовериться, что все, что должно быть проверено, проверено. Проблемы безопасности или функциональности должны быть рассмотрены в договоре купли-продажи и урегулированы до его закрытия.

Со стороны арендатора

Арендаторы, как правило, выбирают дом на основе пяти критериев. Они сводятся к престижу, уединению, пространству, виду и удобству. "PPSVC аренды." Эти факторы не имеют никакого порядка важности, так как одни квартиросъемщики выигрывают один или несколько по сравнению с другими. Давайте обсудим их:

  • Престиж может быть очень важен. Богатый арендатор, который ищет временную квартиру в городе, потому что предпочитает дом, а не гостиничный номер, может поставить престижность недвижимости и ее расположение на первое место в своем списке. Студенческая или профессиональная семья - нет.
  • Конфиденциальность часто важна для многих людей. Знаменитость или семья с маленькими детьми могут искать уединения.
  • Место имеет значение для арендаторов с детьми или для тех, кому нужен домашний офис, но в меньшей степени для студентов или одиноких арендаторов, которые просто хотят быть поблизости от своего колледжа или офиса.
  • Взгляды имеют значение для многих людей. Покупка многоквартирного дома, который достаточно высок, чтобы дать ощущение пространства, когда смотришь из окон, часто несет в себе ценовую надбавку за дом, который находится на нижнем этаже с видом на кирпичную стену. Вид на Центральный парк, например, требует высокой цены покупки, генерирует более высокую доходность и обеспечивает высокую цену продажи, когда пришло время ликвидировать прибыль.

Менее впечатляющий вид может не обеспечить достаточно высокой доходности, чтобы покрыть премию за покупку, но за счет использования инвестиций, которые смягчают эту проблему, и приз приходит по цене продажи. Устройства с лучшим обзором, особенно если в арендных платежах мало что можно выбрать, всегда будут иметь более высокую заполняемость, чем устройства с плохим обзором.

  • Удобство имеет значение для многих жильцов. Они хотят быть рядом с офисом, колледжем, игровой площадкой, если у них есть дети, хорошая транспортная развязка и т.д. Удобство является мощным мотивирующим фактором и часто обеспечивает арендодателю более высокий уровень заполняемости.

Когда в расчет принимаются как сторона владельца, так и сторона арендатора, проще выбрать правильное здание, а затем максимизировать денежный поток и прибыль.

КВАЛИФИКАЦИЯ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ПОКУПАТЕЛЯ

6-Е СЕНТЯБРЯ КОМПОНЕНТЫ ЗАТРАТ НА ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Мудрые инвесторы понимают затраты на покупку и владение инвестиционной недвижимостью. Компоненты затрат делятся на три основные категории:

  • Стоимость приобретения
  • Операционные расходы
  • Стоимость продажи

Стоимость приобретения включает в себя цену, уплаченную за объект недвижимости, плюс стоимость приобретения предметов, необходимых для сдачи объекта в аренду. На Манхэттене и в Майами кухонная техника обычно включена в покупку. На Манхэттене полы в новой квартире будут, но в Майами это может быть не так. Эти комментарии на более низкие цены покупки квартир в Майами заинтересуют инвесторов, для которых начальные расходы являются приоритетными.

Покупатели оплачивают свои проверки, титульное страхование, гонорары титульного агента и оплату услуг адвоката по закрытию сделки, а также пропорциональные расходы, такие как налоги или управленческие сборы, которые продавец предоплатил. Операционные расходы включают в себя такие расходы, как сборы за управление недвижимостью, страхование, налоги, коммунальные платежи, расходы по ипотеке и т.д. Они должны покрываться арендной платой арендаторов. Владельцы могут также нести ответственность за свои собственные маркетинговые расходы при поиске арендаторов.

Когда владельцы продают свою инвестиционную недвижимость, они платят брокеру комиссионные за маркетинг недвижимости и поиск готового, желающего и способного покупателя. Они также могут нанять своего собственного юридического консультанта, а также нести ответственность за любой ремонт, чтобы сделать недвижимость безопасной и функциональной.

Инвесторы в недвижимость Нью-Йорка

7-Е СЕНТЯБРЯ ОБРАТНАЯ СТОРОНА МОНЕТЫ

Несмотря на то, что существуют расходы, существуют также ценные налоговые льготы, которые инвесторы используют для минимизации своих затрат. Инвесторам платят за то, чтобы они понимали. правила и положения по налогу на недвижимость потому что покупка и управление недвижимостью - это бизнес-сделка, поэтому все действительные расходы вычитаются из налогооблагаемой базы.

Правила IRS очень проинвесторские, в отличие от многих стран. Наряду с прямыми затратами на покупку и владение имуществом, подлежащим вычету из налогооблагаемой базы, владелец может амортизировать стоимость имущества в течение 27,5 лет. Таким образом, несмотря на то, что доход от недвижимости по рыночной стоимости все же может быть амортизирован для целей налогообложения. Когда наступает время продажи, с помощью биржи 1031 (см. ниже) потенциальный налог может быть отложен до тех пор, пока доходы от продажи будут инвестированы в другую "подобную" вещь. Для целей налогообложения "like-kind" не обязательно означает другой объект недвижимости.

Нью-Йорк предлагает возможности снижения налогов, а Флорида не имеет государственного подоходного налога. Иностранные инвесторы должны спросить совета по созданию юридического лица и другим налоговым вопросам, таким образом, они избегают или минимизируют налоговые обязательства США.

Для американских компаний, если налогооблагаемая прибыль арендного бизнеса составляет менее 315 000 долларов США (и это не корпорация C), то из налогового счета может быть вычтен "сквозной" вычет, равный 20% от квалифицируемого дохода от бизнеса. Налоговое законодательство США очень про-бизнес и последние изменения в налоговом законодательстве для инвесторов и домовладельцев заслуживают особого внимания.
ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

8-Е СЕНТЯБРЯ ЧТО ТАКОЕ ОТЛОЖЕННЫЙ ОБМЕН НАЛОГАМИ 1031?

Налоговая биржа 1031 (названная в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса США) позволяет инвестору продать недвижимость и использовать всю выручку от продажи для покупки одного или нескольких "подобных" объектов недвижимости равной или большей стоимости, в утвержденные сроки, без уплаты налога на прирост капитала на продаваемую недвижимость. Налог откладывается до окончательной ликвидации без дальнейших инвестиций.

Таким образом, правило 1031 является отличным способом максимизации прибыли на инвестиции, потому что вся прибыль может быть использована для покупки следующей недвижимости (или имущества) без передачи какой-либо прибыли правительству.

Инвесторы могут использовать это преимущество для консолидации или диверсификации текущих инвестиций, извлечения максимальной выгоды из развивающегося рынка, получения более высокой доходности в других местах или сброса часов амортизации. Например, коричневые камни, хранящиеся в Нью-Йорке, можно "обменять" на роскошные кондоминиумы в Майами. Вакантные земельные участки или коммерческие здания, находящиеся в Майами, можно "обменять" на другую инвестиционную недвижимость в Нью-Йорке. Вариантов много, правила, регулирующие обмен, жесткие, и сделки должны проводиться утвержденным посредником.

Опираясь на разумные советы от агента по недвижимости или управляющего, инвесторы могут максимизировать свою прибыль. Это подводит нас к следующему разделу.

"Налог на прирост капитала на недвижимость".
КАРТОННАЯ УПАКОВКА

9-Е СЕНТЯБРЯ ПОЛУЧЕНИЕ ПРИБЫЛИ НА ИНВЕСТИРОВАННЫЙ КАПИТАЛ

Очевидно, что есть три основных компонента для получения наибольшей отдачи от ваших инвестиций. Первая - это цена, которую вы платите. Учитывая возможная перепродажа во время процесса покупки является признаком успешного инвестора. Статья the link посвящена Майами, но обсуждаемые принципы являются компонентами любого мыслительного процесса покупки/перепродажи инвестиционной недвижимости.

Затраты, связанные с владением, и доходы от него имеют решающее значение для получения конечной прибыли. Вопрос, который часто задают наши клиенты, заключается в том, как получить максимальную отдачу за свой доллар - кроме того, чтобы договориться о выгодной покупной цене на нужную недвижимость в нужном месте. Мощный способ убедиться в этом - использовать покупку как рычаг воздействия.

Два подхода к повышению эффективности

Первый, и очевидный, это взять ипотечный заём на территории. Иностранные инвесторы узнают, что при поиске кредитов на недвижимость есть хорошо зарекомендовавшие себя американские кредиторы. Внутренние инвесторы часто откладывают 20% и берут в долг остальное. Иностранные инвесторы часто вносят 50% первоначального взноса.

Первоначальный взнос может быть получен в результате извлечения прибыли с фондового рынка или продажи существующей недвижимости, чтобы получить максимальную выгоду от повышения цены и выгоды от биржи 1031. Стоимость амортизации, разумеется, подлежит вычету из налогооблагаемой базы, и арендатор должен покрыть расходы по займу за счет своей арендной платы.

Вторым наиболее распространенным способом является использование собственных средств в текущем имуществе в качестве первоначального взноса. Два способа сделать это - взять ипотечный кредит, используя собственный капитал недвижимости в качестве обеспечения. Второй способ - использовать кредитная линия на покупку жилья (HELOC.) Основное отличие состоит в том, что кредитная линия может быть использована на все, а проценты выплачиваются только в использованном кредите. Таким образом, это позволяет более тонко подходить к поиску подходящей инвестиционной недвижимости, а также покрывать расходы на покупку и любой ремонт и т.д.

Очевидным преимуществом финансирования покупки является то, что повышение стоимости недвижимости финансируется за счет первоначального взноса и дохода от аренды. Первоначальный взнос в размере 600 000 долл. на недвижимость стоимостью 3 миллиона долларов, при котором повышение цены составляет 5% (150 000 долл.), означает, что повышение цены представляет собой 25%-ный возврат на сумму первоначального взноса.

Финансирование аккредитованных инвесторов имеет смысл для бизнеса.

Использование правильного менеджера по недвижимости позволит максимизировать заполняемость, потому что управляющая компания будет продавать недвижимость потенциальным арендаторам, проверять их и управлять договором аренды пока он активен. Решение заключить контракт на эту деятельность часто приводит к улучшению арендаторов и повышению уровня заполняемости. И то, и другое приводит к более высокой доходности.

Третий элемент получения правильного возврата - это передача сделки в руки опытного и успешного агента по недвижимости, который будет правильно ее продавать. Агент поможет договориться о лучшей цене, которую рынок выставит на продажу, на лучших условиях для текущего владельца и в пределах предпочитаемых им сроков.

Сложите эти три элемента вместе, включая биржу 1031, если это необходимо, и собственность будет генерировать наибольшую отдачу от инвестиций.

УТВЕРЖДЕНИЕ СТЕНИ

10-Й ШАГ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

Эффективное управление инвестиционной недвижимостью требует времени, навыков и опыта. Существует два вида управления недвижимостью: "управление легкой недвижимостью" и "полное управление недвижимостью". Управление легкой недвижимостью - это путь, по которому идут многие клиенты, потому что оно берет на себя начальные, критические элементы, и может начаться, как только выбранная инвестиционная недвижимость будет находиться под договором.

Управление световой недвижимостью

Эта служба управляет всеми этапами, начиная с поиска подходящего арендатора. Инвестиционная недвижимость продается потенциальным арендаторам, арендатор проверяется, готовится арендный договор, поддерживаются заявки на доски в кондоминиуме, устраиваются все необходимые ремонтные работы и т.д. Управление легкой недвижимости исключает обработку денег арендатора или арендодателя, но включает в себя прекращение и возобновление договоров аренды.

Полное управление имуществом

Эта услуга включает в себя обработку арендной платы, оплату счетов и т.д. с полным бухгалтерским обслуживанием и финансовой отчетностью. Она также заботится о выселении жильцов, если в этом возникнет необходимость.

Услуги по управлению недвижимостью Майами на Манхэттене

Управление недвижимостью для инвесторов

11-Е СЕНТЯБРЯ ФИНАЛЬНЫЕ РЕМОНТЫ

Покупка и владение инвестиционной недвижимостью - это выгодная бизнес-модель, а также хорошо зарекомендовавший себя способ создания и защиты богатства. Благодаря привлечению инвестиций, использованию всех потенциальных налоговых льгот и отсрочек, а также установке правильных арендаторов, достигается максимальная доходность и повышение цен.

Выбор опытной компании по управлению недвижимостью для маркетинга инвестиционной недвижимости, подбора арендаторов и оформления арендных документов, защищающих интересы арендодателя, является еще одним разумным элементом для того, чтобы стать успешным владельцем инвестиционной недвижимости. Инвестиционная недвижимость зарекомендовала себя как надежный способ достижения многих целей.

Свяжитесь с нами сегодня и узнайте, как инвестировать в недвижимость на Манхэттене и в Майами.

Инвестиционная недвижимость

Инвестиции в Майами

НАЗНАЧИТЬ ЛИЧНУЮ
ВСТРЕЧУ С НАШЕЙ КОМАНДОЙ

НАЗНАЧИТЬ ВСТРЕЧУ

Мне нужен риэлтор?