Управление недвижимостью для инвесторов Нью-Йорк и Майами 

Это зависит от рынка и города. 

В Нью-Йорке был обычай, когда арендатор платил до 15% от годовой арендной платы за первый год. В последнее время, однако, рынок сместился в пользу арендатора, и мы видим все больше и больше сделок, где собственник будет платить комиссию, которая составляет 1 месяц аренды (примерно половина от 15% арендатора). В Нью-Йорке комиссия за продление не выплачивается только в год первоначальной аренды. 

Во Флориде, как правило, владелец недвижимости платит комиссионные. Обычная сумма составляет 10% от годовой арендной платы за первый год и каждый год продления.

Всесторонне и очень тщательно. Мы проводим кредитную и криминальную проверку квартиросъемщика, требуем письмо о приеме на работу с указанием срока работы и заработной платы, а также просматриваем банковские выписки, чтобы убедиться, что у них есть подходящие средства. Мы также запрашиваем личные и профессиональные рекомендации, а также рекомендации от действующих и предыдущих арендодателей. 

Кроме того, мы ожидаем, что годовой доход будет в 40 раз больше ежемесячной арендной платы. Это минимизирует риск неуплаты арендной платы.

Наш полный партнер по управлению недвижимостью, ООО "РД". Они создают целевой депозитный счет для каждого арендодателя, собирают арендную плату и другие платежи, а также оплачивают все расходы арендодателя, включая налоги на недвижимость, общие сборы и платежи по ипотеке. Они также предоставляют арендодателям ежемесячную и ежеквартальную финансовую отчетность.

При необходимости они также согласовывают свои действия с вашим CPA для оказания помощи в составлении ежегодных налоговых деклараций. В экстренных случаях все расходы или ремонт и замена оплачиваются без согласования, если они ниже согласованной суммы. Если сумма больше, чем предварительно утвержденная, мы получим разрешение арендодателя.

Из-за строгого процесса проверки арендаторов, у наших арендодателей очень мало просроченных платежей. Если арендатор не платит, он получает письмо-напоминание в течение нескольких дней, затем официальное уведомление, а затем, в конечном счете, уведомление о выселении.

Мы стараемся работать с арендатором, чтобы обеспечить его ток или заставить его покинуть квартиру до истечения срока аренды. Время не ждет, поэтому мы движемся быстро. Мы всегда можем быстро найти нового арендатора в Нью-Йорке. Но, опять же, мы подчеркиваем, что с нашей системой такие вещи встречаются крайне редко.

Они - часть процесса. Перед тем, как арендатор переезжает в квартиру, мы осматриваем ее и снимаем на видео, чтобы показать, что все в хорошем состоянии.

Мы проводим нового арендатора по недвижимости, чтобы они могли подтвердить, что все так, как должно быть.

Арендаторы не несут ответственности за "справедливый износ", поэтому, если они обращаются к нам, чтобы сказать, что что-то повреждено или сломано, у нас есть база, с которой мы можем проверить, что исправление проблемы является обязанностью арендатора или арендодателя.

Если работа нужна, мы ее организуем. Подрядчики должны иметь соответствующую квалификацию и лицензию и соответствовать высокому уровню страхования, требуемому для каждого здания. Во Флориде, например, кто-то, имеющий "лицензию мастера", не может выполнять водопроводные или электрические работы. В Нью-Йорке никто не может войти в здание, если у него нет соответствующего уровня страховки. 

Если стоимость является обязанностью арендодателя, мы утверждаем плату, если она ниже согласованной суммы, и просто вычитаем ее из месячной доходности. Если стоимость выше согласованной, мы связываемся с арендодателем для утверждения.

Мы знаем, когда заканчивается срок аренды, поэтому мы проверяем у арендатора за 60-90 дней до наименьшего срока, не хочет ли он продлить договор. Если нет, мы ищем нового арендатора. Мы размещаем квартиру для аренды в нашей брокерской системе и на всех порталах и физически показываем ее потенциальным арендаторам. 

Перед окончанием срока аренды, мы проводим осмотр и сравниваем его с осмотром перед сдачей в аренду, чтобы убедиться, что все в порядке. Все недостающие или поврежденные вещи изымаются из залогового депозита арендатора и полностью учитываются. После того, как арендатор съезжает, мы проводим еще одну проверку, чтобы убедиться, что во время переезда ничего не было повреждено или взято по ошибке. Если все в порядке, мы возвращаем арендатору гарантийный залог.

Затем мы повторим детали, рассмотренные в Вопросах 5 и 8.

Связанные ресурсы:

"Продажа твоего дома"

"Процесс покупки дома"

Что касается поиска арендаторов, то в зависимости от конкуренции в конкретном здании, которое вы покупаете, часто арендатор платит комиссию нашего брокера. Однако, если в здании есть конкуренция за аренду, которая указана как No Fee (что означает, что с арендатора не взимается комиссия брокера), то владелец будет платить комиссию брокера. Комиссия, выплачиваемая владельцем, будет составлять не более 1 месяца аренды. 

Как правило, мы не взимаем отдельной платы за управление недвижимостью "Light", если мы привлекаем арендатора. Мы хотим работать с нашими клиентами в течение длительного времени - поиск недвижимости для наших покупателей, поиск арендаторов ежегодно для аренды квартиры, и в конце владения, размещение на продажу и продажу такой недвижимости. В качестве стимула для принятия этих мер, мы предлагаем "Property Management Light" на безвозмездной основе. Вот как это работает:

• Если у арендатора возникает проблема, он сначала звонит начальнику здания, который выясняет реальную проблему.

• Если это что-то, что они могут починить, и это связано со зданием, его сотрудники починят это (обычно бесплатно).

• Если это не связано со строительством, он посоветует нам, что он думает по этому поводу. Мы будем привлекать поставщиков (иногда с его помощью) для решения проблемы.

• Мы получим ваше согласие до того, как что-либо будет сделано для исправления проблемы, и вы заплатите поставщику напрямую.

Обычно мы не занимаемся наличными. Скорее, мы управляем процессом, чтобы решить проблему. Мы также не собираем арендную плату и не оплачиваем счета от имени владельца, как это обычно делается через электронный банкинг, который вы, как владелец, должны будете держать под контролем.

Если Вы хотите нанять компанию по управлению недвижимостью, которая будет заниматься сбором и выдачей наличных денег, ООО "РД" займется этим. Плата за "Полный" вариант управления недвижимостью составляет 5-7% от годовой арендной платы.  

Связанные ресурсы:

"Не гоняйтесь за доходностью при покупке инвестиционной недвижимости".

"Анализ лучших городов для инвестирования в арендную недвижимость в 2019 году".