Часто задаваемые вопросы: Покупка квартиры в Нью-Йорке

 11. Что мне искать при покупке квартиры в Нью-Йорке?

• Местоположение, местоположение, местоположение - вы всегда можете отремонтировать квартиру, но не можете ее переместить. 
• План этажа с эффективным распределением
• Просмотров
• Хороший свет - Юг и Запад - предпочтительный выбор на Манхэттене.
• Из угловых апартаментов всегда открывается расширенный вид
• Если вы покупаете квартиру с перепродажей, старайтесь избегать квартир, которые нуждаются в ремонте, так как они могут быть очень дорогими в Нью-Йорке.

12. Как мне найти хорошую квартиру в Нью-Йорке?

У вас должен быть свой брокер-покупатель, который поможет вам найти квартиру. Некоторые из нас имеют многолетний опыт работы и знают все хорошие и плохие здания. Наличие опытного брокера не только сэкономит вам много времени, но и сэкономит вам деньги. Иногда покупатели думают, что они используют DIY подход, однако, покупка недвижимости в Нью-Йорке, скорее всего, самая дорогая финансовая операция в их жизни. К этому не стоит относиться легкомысленно. Это не последнее устройство Apple! Для тех, кто идет по DIY-маршруту, помните, что если вы будете иметь дело непосредственно с брокером продавца, вам придется отдать свое право на представительство, так как вы будете находиться в ситуации двойного агентства, что по своей природе плохо для покупателей и позволяет брокеру продавца вдвойне снизить комиссионные. 

Последние апартаменты для продажи в Нью-

13. Каковы преимущества покупки нового строительства?

Покупка никогда не жившего в квартире имеет свои преимущества. Во-первых, она новая, так что не будет никаких пятен, царапин и т.д., а значит, квартира готова к заселению. Обычно применяются новейшие технологии, поэтому, скорее всего, в итоге вы получите более энергоэффективную квартиру. Так как она новая, то, скорее всего, в течение первых десяти лет эксплуатационные расходы будут ниже. Вы также можете оказаться в здании с самыми современными удобствами. 

Новое строительство в НЬЮ-йорке на продажу

14. Существует ли премия, которую покупатель платит за покупку нового строительства в Нью-Йорке?

Мы оцениваем премию за покупку новой разработки примерно в 25% - 30%. Эта оценка подтверждается разницей между ценой psf новой разработки и средней стоимостью квартиры (или $2 541 против $1 923 в 1 квартале 2020 года), которая составляет 32%.

Поскольку мы находимся на рынке покупателя, мы видели, как некоторые разработчики снижали цены, сокращая разрыв между новыми и перепродажными ценами. Это означает, что сейчас, возможно, самое подходящее время для покупки нового строительства, так как премия за новое строительство ниже тренда (и вряд ли продержится некоторое время).

15. Стоит ли премия за новостройку?

Это действительно зависит от нового проекта развития. Это в некотором роде аналогично покупке нового автомобиля. Разница в технологиях в течение 3 лет при покупке автомобиля может быть большой. 

За последние несколько лет мы увидели огромные улучшения в системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, с диффузорами вместо встраиваемых в стену автономных блоков. Также некоторые здания теперь оснащены системами очистки воздуха и воды, которых не существовало несколько лет назад. Наконец, многие новые здания имеют сертификат LEED и сосредоточены на экологичности. Соответственно, для некоторых из них эта премия вполне может стоить того. 

16. Что это значит, если квартира находится в контракте?

Квартира переходит в "контракт", как только покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи (т.е. контактное лицо) и покупатель вносит залог, обычно 10% от стоимости покупки.

17. Зачем мне нужен адвокат, чтобы купить квартиру на Манхэттене?

Да. В Нью-Йорке практика такова, что каждая сторона будет иметь своего адвоката, представляющего ее интересы. Покупатели должны пользоваться услугами только опытного адвоката, обладающего эзотерическими знаниями рынка недвижимости Нью-Йорка. 

Наши советы по поиску жилья на сайте NextAdvisor.com.

18. Нужно ли мне посещать Нью-Йорк, чтобы купить квартиру? 

Хотя мы рекомендуем приезжать в Нью-Йорк, по крайней мере, на 3 дня, чтобы осмотреть недвижимость, не обязательно приезжать в Нью-Йорк, чтобы приобрести ее. С доверенностью или согласием при покупке через LLC все может быть сделано без физического присутствия покупателя. Мы часто проводим экскурсии для наших клиентов, находим их арендаторов и управляем их недвижимостью с ними, никогда не ступая ногами в США. 

19. Каковы расходы на закрытие при покупке квартиры на Манхэттене?

Покупатели кондоминиумов в Нью-Йорке должны оплачивать расходы по закрытию в размере около 2-6%. Основными составляющими являются: 1) титульное страхование .45%, 2) усадебный налог 1% - 3,5% и 3) налог на учет ипотеки 2,2% от суммы ипотеки. 

При покупке нового девелоперского кондоминиума в Нью-Йорке, как правило, покупатель оплачивает трансфертные налоги девелопера в штате Нью-Йорк и в городе Нью-Йорк в размере около 2%. Покупатели кооперативов, однако, не платят налог на страхование правового титула или налог на регистрацию ипотеки.

Компоненты затрат на инвестиции в недвижимость

20. Кто оплачивает расходы по закрытию в Нью-Йорке?

И покупатель, и продавец оплачивают расходы по закрытию. Покупатель оплачивает 2-6% от общих расходов на закрытие, как указано в № 19. Продавцы будут платить приблизительно 8%, включая 2% в налогах на трансферт в штате Нью-Йорк и в городе Нью-Йорк и 6% в комиссии по продаже.

21. Что такое "Домовой налог"?

Налог на недвижимость - это трансфертный налог, уплачиваемый покупателем на недвижимость, равный или превышающий 1 миллион долларов США. Ставки налога на недвижимость Mansion варьируются от 1% (при продажах до 2 миллионов долларов США) до 3,9% (при продажах от 25 миллионов долларов США и более). Название налога является бегущей шуткой в кругах недвижимости Манхэттена, где квартира-студия часто стоит более 1 миллиона долларов.

"Покупатели Нью-Йорка спешат закрыться в преддверии налога на особняки 1 июля".

22. Как сделать предложение по квартире?

Брокер покупателя сделает предложение в письменной форме, как правило, по электронной почте (с сопроводительным телефонным звонком или без него). Все условия должны быть включены в первое предложение, в противном случае могут возникнуть проблемы и недоразумения, которые могут привести сделку в замешательство. 

Предложение будет включать не только цену первого предложения, но и условия сделки, в том числе, зависит ли предложение от ипотеки, коэффициент LTV (в случае получения ипотеки), ожидаемую дату закрытия и любые другие непредвиденные обстоятельства. Кроме того, мы включим контактную информацию адвоката покупателя и письмо о предварительном одобрении ипотеки. Это усиливает предложение покупателя и показывает, что оно реально (поскольку на рынке существует множество подделок, которые либо играют, либо тестируют рынок). 

Часто продавец просит покупателя заполнить финансовый отчет REBNY, который, по сути, является личной финансовой отчетностью, включающей в себя график активов и пассивов, а также доходов и расходов. Продавец использует этот отчет для оценки финансовой устойчивости покупателя. 

23. Что происходит после того, как у вас есть приемлемое предложение по квартире в Нью-Йорке?

После того, как у вас есть акцептованное предложение, стандартная процедура - доставка в течение 5 рабочих дней подписанного контракта и 10-процентный депозит адвокату продавца. После этого продавец подпишет контракт, после чего покупатель будет "в контракте". 

В течение 5 рабочих дней адвокат покупателя проведет комплексную юридическую проверку и согласует договор. Due diligence включает в себя рассмотрение плана предложения, анализ финансовой отчетности здания и ознакомление с протоколами заседаний совета директоров, которые могут дать ключ к потенциальным будущим расходам, не обсуждавшимся ранее. 

Несмотря на то, что обычно адвокат покупателя поставляет подписанный договор и вносит депозит в течение 5 рабочих дней, его можно продлить, хотя и на свой страх и риск. Поскольку продавец не обязан совершать сделку до тех пор, пока не будет подписан договор и представлены 10%, они могут продать его другому покупателю до тех пор, пока не будет подписан договор.

24. Может ли продавец отказаться от договора, если он получит лучшее предложение?

Если договор купли-продажи еще не подписан продавцом, продавец может отказаться от договора без каких-либо штрафных санкций. Если договор был исполнен, то покупатель должен будет подать иск о конкретном исполнении, а суды заставят продавца выполнить свои обязательства по продаже имущества покупателю в соответствии с договором. 

В войнах на торгах, где продавец получил много предложений, брокер продавца будет проводить "лучшие и окончательные", где брокер соберет все предложения и вынесет суждение о финансовом положении каждого покупателя. Затем они определяют, какой покупатель будет лучшим для квартиры. Иногда лучшие условия, как и все наличные и быстрое закрытие, превосходят более высокую цену, так как продавцы хотят быть уверены, что сделка будет заключена, как только они ее подпишут.

25. Что такое бортовой пакет?

В каждой кондоминиуме или курятне есть совет директоров. Эти советы создают правила для здания, в том числе утверждают новых покупателей в здание. Все советы требуют определенного рода заявлений, которые включают в себя финансовую информацию, кредитную оценку и другую информацию, требуемую штатом Нью-Йорк и городом Нью-Йорк. 

26. Что такое финансовый отчет REBNY?

Доски кооперативов и кондоминиумов, как правило, требуют, чтобы покупатель заполнил декларацию REBNY. Это, по сути, личный финансовый отчет, который включает в себя подробную информацию об активах и обязательствах покупателей, а также о доходах и расходах. Сопроводительные документы, такие как выписки с банковских счетов и выписки из инвестиционных холдингов, необходимы для дополнения выписки REBNY. Они должны быть включены в пакет Правления после того, как предложение будет принято.

27. Каковы требования к первоначальному взносу для получения ипотеки?

Требования к авансу варьируются в зависимости от кредитора и от того, является ли покупатель отечественным лицом, иностранным гражданином или компанией. 

Как правило, домашний житель, покупающий первичный дом, должен будет заплатить 20% первоначального взноса. Иностранные граждане, покупающие второй дом, должны будут заплатить 30% первоначального взноса. Инвестиционная недвижимость для отечественных и иностранных граждан обычно требует 40% первоначального взноса. Обратите внимание, что процентные ставки на инвестиционную недвижимость обычно выше, чем на второй и основной дом. 

Частные банки имеют больше свободы в определении требований к первоначальному взносу - до 10% и до 50% для очень дорогой недвижимости.

Ипотечное финансирование

28. В чем разница между предварительным утверждением ипотеки и предварительной квалификацией?

Предварительная квалификация - это очень предварительное определение банком того, может ли покупатель получить ипотеку. Кредитор сделает оценку, основываясь на устном указании уровня кредита, активов, обязательств, доходов и расходов, и оценит сумму кредита, на которую Вы, вероятно, будете иметь право. 

В отличие от этого, предварительное одобрение - это заявление кредитора о том, что вы имеете право на определенную сумму ипотеки. Андеррайтер просмотрит всю Вашу финансовую информацию, включая отчет о кредитоспособности, платежные квитанции, выписки с банковских счетов, заработную плату, активы и обязательства, чтобы проверить, соответствуют ли они своим финансовым требованиям. Как правило, письмо о предварительном одобрении показывает, что Ваш кредит зависит от двух вещей: а) выбранного Вами дома и б) оценочной стоимости, предполагая, что с момента предварительного одобрения Вашего финансового положения ничего не изменилось. 

29. В чем разница между непредвиденным случаем ипотеки и непредвиденным случаем финансирования?

Условия ипотеки позволяют покупателю вернуть свой депозит, если он не в состоянии обеспечить финансирование для покупки. Обычно чрезвычайная ситуация требует письма-обязательства со стороны банка в течение 45 дней и закрытия в течение 60 дней с момента подписания контракта. 

Резервное финансирование позволяет покупателю расторгнуть контракт и вернуть 10% депозит, если финансирование не будет выполнено. Бывают случаи, когда кредитор может расторгнуть свое обязательство (обычно на основании новой информации) после выдачи письма-обязательства. Это более широкое понятие, чем непредвиденные расходы по ипотеке. В связи с высоким риском непредвиденные ситуации с финансированием крайне редки в Нью-Йорке, так что на самом деле это не вариант. 

Обратите внимание, что если покупатель имеет непредвиденные обстоятельства ипотеки и не сотрудничает с ипотечным процессом, а продавец может доказать, что у него есть доказательства отказа от сотрудничества, то покупатель потеряет свой депозит. 

30. Нужно ли нанимать домашнего инспектора при покупке нового строительства?

Перед закрытием, ваш представитель проведет прогулку. Для всех наших сделок по Новому Развитию, мы рекомендуем нашим покупателям нанять инспектора по дому. Они смогут легче обнаружить проблемы со строительством и отделкой. Это способ убедиться в том, что девелопер доставит то, что обещано в плане предложения. Так как они делают это каждый день, они знают разницу, когда дело доходит до строительства, изготовления и материалов. За каждую инспекцию они берут около 650 долларов, что может иметь большое значение. Обычно мы сопровождаем их при посещении объекта. 

31. Что происходит на закрытии?

Закрытие - это когда покупатель и его кредитор переправляют средства продавцу. Затем передается титул и ключи покупателю. За столом будут присутствовать адвокат покупателя и продавца, покупатель и продавец (если они решат присутствовать), представитель титульного общества, представитель кредитора, брокеры покупателя и продавца, а иногда и представитель кондоминиума или правления кооператива. 

Большинство закрытий проходит гладко, однако, могут возникнуть проблемы, если проход не прошел так, как планировалось, продавец взял что-то, что согласился оставить, есть проблемы с титулом или страховкой, или средства не поступили вовремя.

32. Как я могу узнать, какие государственные школы находятся в районе, на который я смотрю?

Закон о справедливом распределении жилья не позволяет вашему агенту по недвижимости обсуждать вопросы, касающиеся школ, но вы можете провести расследование на таких веб-сайтах, как InsideSchools (Школы InsideSchools) и GreatSchools (Великие школы). 

Перед тем, как подписать контракт на покупку, убедитесь, что здание находится в той школьной зоне, о которой вы думаете. Теоретически, ты можешь узнать, какая школа является зоной, позвонив по телефону 311 или заглянув на сайт Департамента образования, но из-за постоянного перезонирования эта информация не всегда была точной. Мы предлагаем позвонить в офис директора школы, чтобы подтвердить, что ваше здание находится в зоне этой школы.

33. Какие районы пользуются наибольшей популярностью у пид-а-терра?

MidtownЦентральный парк и некоторые районы в центре города являются самыми популярными районами Манхэттена для пиед-а-терра. Пьед-а-тер - это квартира, которая не является основной резиденцией и вместо этого используется в выходные и на каникулы. Многие люди из Вестчестера или Нью-Джерси имеют доступ в город в выходные дни или даже время от времени в течение недели после работы в городе, но их основные дома находятся в заливе. 

Путеводитель по продаже апартаментов Сохо

Upper East Side Путеводитель по продаже апартаментов

34. Является ли покупка недвижимости в Нью-Йорке для сдачи в аренду хорошей инвестицией?

Согласно последнему отчету UBS Global Bubble, цены на недвижимость на Манхэттене поддерживаются высокими зарплатами. Соответственно, устойчивый доход от аренды является предсказуемым, пожалуй, самым важным фактором при выборе места для покупки инвестиционной недвижимости. При этом доходность является скромной, а чистая доходность (аренда за вычетом налогов на недвижимость и общих сборов или платы за обслуживание) составляет примерно 2,8%. 

Инвестируйте в недвижимость Нью-Йорка

35. Какова доля вакансий в Нью-Йорке?

Уровень вакансий на Манхэттене составляет около 2%, что относительно невелико по сравнению с другими крупными городами. Последний показатель вакантных площадей составил 1,1%, так как рынок сбыта за последние пару лет застопорился, все больше людей решили снимать квартиры.

Анализ рынка недвижимости Нью-Йорка

36. Какой размер квартиры лучше всего подходит для инвестиций?

Как правило, одна и две спальни делают лучшие инвестиционные свойства, с двумя спальнями граничит с одной спальней для более высокой урожайности. Несмотря на то, что стоимость аренды запрещена, аренда четырех спален класса "люкс" очень хороша, потому что их очень мало. Все дело в спросе и предложении...

Лучший район Нью-Йорка, где можно купить квартиру в 2020 году.

37. Какие районы наиболее популярны для инвестиций?

Мы всегда говорим, что самые безопасные районы для покупки - это те, где любят жить ньюйоркцы, так что спрос на квартиру будет всегда. Некоторые районы города, такие как Financial District, не привлекают ньюйоркцев, поэтому спрос может резко меняться в зависимости от того, в фаворе они или нет. Районы, привлекающие местных жителей, такие как West Village, Greenwich Village, Челси, Флэтайрон, Сохо, Нохо, UES и UWS. Подробнее вы можете прочитать ниже:

Продажа квартир на Манхэттене: Где купить 

38. Какие районы вы бы порекомендовали с учетом цены и того факта, что мы не собираемся пользоваться квартирой по крайней мере 10 лет?

В этом случае можно выбрать район, находящийся в процессе джентрификации, обычно из-за перезонирования или добавления новой линии метро. 

В настоящее время Западное Сохо перешло от промышленного к жилому, и район быстро меняется, особенно сейчас, когда в Google и Disney будут располагаться кампусы. Учитывая, что это всего в нескольких минутах езды West Villageот Сохо иTribeca, район очень желанный и безмозглый, если искать инвестиционную недвижимость. То же самое произошло и West Chelsea на высокой линии, так как сейчас это один из самых дорогих/желательных районов Нью-Йорка.

Hudson YardsСовершенно новая часть города, построенная над железнодорожными путями, является еще одним вариантом. Через 10 лет, как только строительство затихнет поблизости, Hudson Yards квартиры станут местом для желаемого расположения. Линия метро "Вторая авеню" сделала огромные полосы ЕЭС более доступными и увидит джентрификацию на пасхальных участках квартала. Наконец, Lower East Side джентрификация уже состоялась и быстро меняет этот район.  

39. Предоставляете ли Вы услугу по управлению недвижимостью и арендатором в качестве нашего агента? Если да, то какие за это взимаются комиссионные?

Да. Мы управляем многими объектами недвижимости наших инвесторов и не взимаем плату за текущее управление. Мы не обрабатываем квитанции об аренде или платежи общих сборов и налогов, однако, мы делаем все остальное. В зависимости от рынка, либо арендатор или владелец будет платить комиссию брокеров. Раньше было принято, что арендатор платит 15% от арендной платы за первый год, разделенной между брокером арендатора и брокером арендодателя. Если в доме много квартир, владелец может предложить квартиру без комиссии, что означает, что владелец платит комиссию. В этом случае мы обычно взимаем плату за 1 месяц. 

40. Каковы налоговые последствия, о которых мы должны знать как иностранные владельцы?

Основным налоговым вопросом в отношении иностранцев является налог на недвижимость (так же известный как налог на смерть), который является крупным налогом, составляющим почти 50% (комбинированный федеральный налог и налог на землю). Как американцы, так и иностранные граждане обязаны платить налог на недвижимость. В то время как граждане США и владельцы грин-карт имеют освобождение от уплаты налога в размере 5,45 миллионов долларов, иностранные граждане имеют только освобождение от уплаты налога в размере 60 тысяч долларов. Следовательно, покупатель должен осуществить некоторое финансовое планирование, чтобы либо отменить, либо смягчить налог. Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с нашей страницей "Налоговые и юридические вопросы для иностранных покупателей"...

Прибыль от прироста капитала и налог на имущество одинаковы для граждан США, первичных резидентов и иностранных граждан.

Контрольный список иностранных покупателей для покупки нью-йоркских кондоминиумов