СОСТАВЛЯЮЩИЕ ИЗДЕРЖЕК ПРИ
ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ (ДЕНЕЖНЫЕ ЗАТРАТЫ)

ОБЩИЕ РАСХОДЫ (ИЛИ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ)

Для кондоминиумов общие расходы обычно составляют от $0,80 до $1,25 за кв. фут в месяц. Такие расходы включают в себя отопление, электричество и уборку общей площади, воду, базовое кабельное телевидение, охрану, страхование здания и эксплуатацию удобств здания (фитнес-центр, консьерж, гостиная, бассейн, игровая комната и т.д.).

Кооперативы взимают плату за обслуживание, которая включает в себя все общие расходы плюс налоги (которые не оплачиваются отдельно владельцем) и проценты по ипотеке на здание, если таковые выплачиваются. Корпорация Coop может иметь непогашенную ипотеку на здание (по ремонту крыши или по какой-либо другой причине), и проценты будут переданы акционерам Coop. Таким образом, Вы часто увидите, что плата за обслуживание Coop может быть выше (даже после корректировки налогов, которые включены в плату за обслуживание), так как Condos, по закону, не имеет права брать на себя долговые обязательства.

НАЛОГИ НА СОБСТВЕННОСТЬ

Налоги на недвижимость (или Налог на недвижимость) рассчитывается от оценочной стоимости - стоимости, переданной собственности городским правительством. Затем к этой оценочной стоимости применяется ставка. Процесс в некоторой степени эзотерический, но практическое правило составляет 0,1% от цены покупки в месяц на Манхэттене и 0,2% от цены покупки в месяц в Майами.

На Манхэттене существует ряд программ по снижению налогов для некоторых зданий, которые в некоторых случаях снижают налоги на 10, 15 или 20 лет. См. Налоги на недвижимость страница для дополнительной информации.

Для первичных покупателей жилья в Майами действует освобождение от налога на усадьбу в размере 25 000 долларов, но стоимость такого освобождения весьма незначительна. Подробнее об этом можно прочитать на Налоги на недвижимость страница.

MORTGAGE

Если владелец решит получить ипотеку, то у него будут ежемесячные расходы, включающие как проценты, так и основную сумму. В связи с характером расчетов по ипотеке, в первые годы покупатель будет платить в основном проценты, которые вычитаются для целей налогообложения в США. В последующие годы покупатель будет платить в основном основную сумму.

Например, если покупатель купил недвижимость за 1 000 000 долл. и профинансировал 500 000 долл. под 5,5% на 30-летний срок, то общая сумма выплат по ипотеке за год составит 34 067 долл. Из этой суммы 27 332 доллара составили бы вычитаемые из налогооблагаемой базы проценты. Со временем, по мере погашения основной суммы кредита, сумма вычитаемых из налогооблагаемой базы процентов будет уменьшаться. В первые годы, однако, это очень большие расходы для зачета дохода от аренды.

Для получения более подробной информации об ипотеке, перейдите по ссылке Ипотечное финансирование страница.

INSURANCE

Владелец должен получить страхование самого имущества, а также страхование ответственности. Эта стоимость составляет всего несколько сотен долларов в год. Часто арендодатель требует, чтобы его арендаторы также получили страховку, поэтому риск для арендодателя снижается.

Во Флориде владелец отдельно стоящего дома хотел бы получить страховку от наводнений и ураганов.

БРОКЕРАЖНЫЕ ОКРУЖАЩЕНИЯ

В США комиссионные при сделке купли-продажи всегда оплачивают продавцы. Обычно продавец платит комиссию в размере 6% от цены покупки, которая делится поровну между брокером покупателя и брокером продавца. Таким образом, покупатели ничего не платят за то, что мы работаем от их имени в сделке купли-продажи.

Если покупатель решит сдать свою новую квартиру в аренду, на Манхэттене он заплатит комиссионные брокеру в размере месячной арендной платы (только в первый год). В Майами же принято, что владелец платит комиссионные (10% от годовой арендной платы, разделенные поровну между брокерами покупателя и продавца) за поиск арендатора.

Узнайте больше о сдаче жилья в аренду на странице " Управление недвижимостью ".

ВНЕРЕАЛИЗАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

ДЕПРЕЦИАЦИЯ

Правительство США разрешает владельцам инвестиционной недвижимости амортизировать стоимость покупки и не связанные с финансированием расходы на закрытие в течение 27,5 лет. Например, если покупатель приобретает недвижимость за 1 000 000 долларов США и не связанные с финансированием заключительные расходы составляют 25 000 долларов США (1 000 000 долларов США, умноженные на 2,5%, указанные выше), покупатель может вычесть 37 273 доллара США в год, или 3 106 долларов США в месяц, в качестве амортизации. Это значительные неденежные расходы, которые могут быть вычтены из доходов от аренды.

АМОРТИЗАЦИЯ

Правительство США также позволяет владельцу инвестиционной недвижимости вычитать амортизацию финансовой части затрат на закрытие кредита в течение срока его действия. Это также неденежные расходы, которые могут быть вычтены из доходов от аренды.

ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ НАЛОГООБЛАГАЕМЫЙ ДОХОД

В конечном счете, со всеми вычетами (как наличными, так и безналичными, отмеченными выше), которые правительство США разрешает, в первые годы инвестор, финансирующий покупку недвижимости, будет иметь отрицательный налогооблагаемый доход (или налоговые убытки). Это не следует путать с потерями наличных денег, так как при 40% авансовом платеже владелец, скорее всего, сломается в целях получения наличных денег (например, не принесет ни дохода, ни убытков в наличной форме). Эти налоговые убытки могут быть перенесены на те годы, когда имущество приносит доход для целей налогообложения, компенсируя такой доход и исключая налоги за эти годы. Однако со временем доходы в денежной форме будут расти, как и стоимость имущества.

СОПУТСТВУЮЩИЙ КОНТЕНТ:

Как инвестировать в недвижимость

Часто задаваемые вопросы: Покупка квартиры в Нью-Йорке

Контрольный список иностранных покупателей для покупки нью-йоркских кондоминиумов