НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 

Информация о налоге на имущество в Нью-Йорке 

Налоги на недвижимость в Нью-Йорке рассчитываются от оценочной стоимости, установленной местными органами власти. Как правило, ставка налога на недвижимость в Нью-Йорке в месяц для манхэттенская недвижимость составляет примерно 0,075%, а для Майами - 0,2%. Поскольку в Майами нет подоходного налога, ставки налога на недвижимость выше, чем в Нью-Йорке.

Манхэттенские налоговые льготы по налогу на недвижимость - 421a и 421g

421(a) Снижение налогов

Что такое "421a Tax Abatement"? Одна вещь, которую любят инвесторы и резиденты Нью-Йорка - это снижение налогов на 421(a), которое было предложено владельцам квартир в определенных зданиях, построенных в период с 2005 по 2008 год. Налоговая льгота 421a предусматривает резкое снижение налогов для инвесторов в новые здания, которые были построены в период с 2005 по 2008 год. Часто задаваемые лицами, желающими инвестировать в недвижимость Нью-Йорка, вопросы заключаются в том, как рассчитать налоговую льготу 421a. Вот как это работает: Каждые два года налоги на недвижимость повышаются на 20% от нормальной ставки до 11-го года, когда налог становится нормальной ставкой. Возьмем, к примеру, 1-комнатную квартиру, которая стоит $900,000 и будет облагаться обычным налогом в размере около $900 в месяц.

• В первые два года снижения налога на недвижимость номинальная
  сумма составит около $60 в месяц.
• По истечении второго года налог вырастет до $180 (20% от $900).
• После четвертого года налог вырастет до $360 (40% от $900).
• После шестого года налог поднимется до $480 (60% от $900) и так далее, и
  так далее, до 11-го года, когда ставка налога поднимется до $900 (или любой
  другой нормальной налоговой ставки на тот момент).

421(g) Снижение налогов

Снижение налогов на 421 г является очень редким явлением и применяется только к выбору новых зданий на Financial District улице Мюррей в Нью-Йорке. Снижение ставки 421g предусматривает НЕТ налогов на недвижимость в течение первых 10 лет, а затем сниженные налоги в течение оставшихся четырех лет.

• 11-й год, налог составляет 20% от обычного налога.
• 12-й год, налог составляет 40% от обычного налога.
• 13-й год, налог составляет 60% от обычного налога.
• 14-й год, налог составляет 80% от обычного налога.
• ¹⁵ год, налог составляет 100% от обычного налога.

Последние изменения в налогах на недвижимость и трансфертных налогах Нью-Йорка

С 1 июля 2019 года стоимость закрытия для покупателей в Нью-Йорке будет увеличиваться за счет повышения налога на особняки, единовременного налога на передачу недвижимости, аналогичного гербовому сбору в других странах. В настоящее время покупатели недвижимости на сумму 1 миллион долларов США и более несут общие расходы по закрытию, составляющие примерно 2,5% от стоимости покупки. Из них 1% - усадебный налог.

Новое законодательство увеличит, по градуированной шкале, усадебный налог на недвижимость свыше 2 миллионов долларов. Не будет никакого увеличения до 2 млн. долл., небольшое увеличение (0,25%) с 2-3 млн. долл., а затем еще одно небольшое увеличение (0,75%) с 3-5 млн. долл. Это увеличение является более значительным, так как цена покупки увеличивается с максимальной ставкой 4,15% для недвижимости свыше 25 млн. долл. Вот полная таблица ставок:  

1 - 2 миллиона долларов = 1%

2 - 3 миллиона долларов = 1,25%

3 - 5 миллионов долларов = 1,75%

5 - 10 миллионов долларов = 2,5%

$10 - $15 млн = 3,5%

$15 - $20 млн = 3,75%

$20 - $25 млн = 4%

$25+ млн = 4,15%

Кроме того, расходы продавца на закрытие магазина также немного вырастут. Для объектов недвижимости стоимостью 3 млн. долл. и более, новый комбинированный налог на трансферт из штата Нью-Йорк и города вырастет до 2,075% по сравнению с 1,825%.

В целом, мы не ожидаем, что эти повышения налога на недвижимость в Нью-Йорке окажут заметное влияние на рынок. По сравнению с другими странами, наши затраты на закрытие относительно низкие, даже при таких увеличениях. Нью-Йоркский налог на недвижимость и затраты на закрытие не являются препятствием для входа на рынок.

Информация о налоге на недвижимость Майами

Приобретая недвижимость в Майами, добросовестные жители Флориды получают освобождение в размере 25 000 долларов США для своего основного места жительства в соответствии с Законом об освобождении от уплаты налога на проживание в семье. В то время как резиденты по-прежнему платят налоги на недвижимость, налогооблагаемая стоимость уменьшается на $25,000 до того, как будет рассчитана сумма налога. Что еще более важно, Homestead Exemption ограничивает увеличение налога на недвижимость, что является истинной стоимостью этого освобождения для налогов на недвижимость Майами.

"Информация о налоге на элитную недвижимость Майами, о которой вы должны знать".

Налоги на прирост капитала

Разница между ценой продажи и базой недвижимости определяется как прибыль от прироста капитала. Правительство США взимает налог в размере 20% на эту прибыль с резидентов США (при условии, что объект недвижимости находится в собственности более одного года). Если прибыль превышает $250K, то существует надбавка Обамакаре в размере 3,6%. Для иностранных граждан, в зависимости от налогового соглашения США со страной проживания покупателя и структуры, которую они используют для владения недвижимостью, налог может варьироваться от 21% до 23,8%.

250 000 ДОЛЛ. ИСКЛЮЧЕНИЕ ПРИ ПРОДАЖЕ ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ

Для резидентов США частные лица могут исключить прибыль в размере до 250 000 долларов США от продажи основного дома (или 500 000 долларов США для супружеских пар), при условии, что дом находился в собственности и проживал в нем в течение двух из последних пяти лет. Если Вы прожили в доме менее двух лет, Вы можете исключить часть прибыли. Исключения допускаются в том случае, если вы продали свой дом по причине смены места работы, из-за проблем со здоровьем или в результате других непредвиденных обстоятельств (по определению Налогового управления). 

Раздел 1031 - Отсрочка по налогу на прирост капитала на инвестиционную собственность

Биржа 1031 известна как биржа с отсрочкой уплаты налогов. В соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса, инвестор может отложить налог на прирост капитала, обменяв одну инвестиционную собственность на другую, до тех пор, пока эти две собственность соответствуют определению собственности "like-kind" в кодексе. Владелец продаст свою собственность и в течение определенного количества дней идентифицирует, а затем купит и закроет сделку по другому имуществу. Правила очень строгие, поэтому они должны соблюдаться точно. См. 1031 Exchange Rules - Отсрочка по налогу на прирост капитала страница для более подробной информации по этой теме.

Нет подоходного налога в течение первых 10-15 лет.

При финансировании покупок недвижимости

Иностранные покупатели, которые финансируют свои покупки с 40% до 50% первоначального взноса, скорее всего, не будут платить подоходный налог в течение первых 10-15 лет, так как правительство США очень щедро относится к тем расходам, которые разрешено вычитать из арендного дохода. Поскольку проценты по ипотеке, общие сборы, налоги на имущество, амортизация актива в течение 27,5 лет, страхование и амортизация расходов на закрытие - все это вычеты из дохода, то в первые годы работы недвижимость будет приносить отрицательный налогооблагаемый доход. В последующие годы, когда квартира будет приносить налогооблагаемый доход, доход может быть компенсирован отрицательным налогооблагаемым доходом за предыдущий год (т.н. перенесенным налоговым убытком). Это приводит к тому, что в течение многих лет доход не облагается подоходным налогом. См. Компоненты затрат на инвестиции в недвижимость раздел этого сайта для получения дополнительной информации. Иностранные покупатели должны своевременно сделать выбор, чтобы компенсировать арендный доход расходами, в противном случае с них будет взиматься фиксированная ставка в размере 30% от общей суммы поступлений. Таким образом, даже в первые годы, когда инвестиции приносят налоговые убытки, и иностранный покупатель не должен будет платить налоги с дохода от аренды недвижимости, он должен своевременно подавать налоговую декларацию о доходах, чтобы выборы состоялись.

ЗАКОН О ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТИЦИЯХ В НЕДВИЖИМОСТЬ (FIRPTA)

Когда нерезидент продает недвижимость в США, Налоговая служба хочет быть уверена, что ему заплатят налог на прирост капитала. Соответственно, Налоговая служба удерживает 10% от валовой цены покупки недвижимости. Когда подается налоговая декларация США, в которой сообщается о налоге на прирост капитала, если причитается возврат, эти деньги будут возвращены заявителю. Этого можно избежать, если иностранный покупатель сделает следующее 1031 Обмен.

Иностранные покупатели должны планировать, чтобы избежать налога на недвижимость США.

Когда умирает Иностранный покупатель, его имущество облагается налогом со стороны правительства США в размере около 45%. Этого легко избежать, если иностранный покупатель осуществляет какое-то предварительное планирование. Планирование включает в себя создание Корпорации с ограниченной ответственностью (LLC) и Иностранной корпорации. LLC будет владеть собственностью, Иностранная корпорация будет владеть LLC, а покупатель будет владеть акциями Иностранной корпорации. По этому сценарию, так как собственность "принадлежит" Иностранной Корпорации, правительство США ничего не получит после смерти Иностранного Покупателя. Это большая экономия на налогах для Иностранных Покупателей и не очень дорогостоящая реализация.

Любому владельцу инвестиционной недвижимости в США рекомендуется создать хотя бы LLC для владения активом, так как ответственность покупателя будет ограничена стоимостью актива (так как LLC не будет владеть каким-либо другим имуществом или активами). Предприняв этот шаг дальше, использование Иностранной Корпорации для владения LLC обеспечит защиту Иностранного Покупателя от налога на недвижимость.

Если Иностранный покупатель не хочет содержать ООО и Иностранную корпорацию (возможно, потому что инвестиции небольшие), альтернативный подход будет заключаться в получении срочного страхования жизни, чтобы покрыть собственный капитал в собственности (рыночная стоимость за вычетом оставшейся ипотеки). Здоровый 38-летний мужчина или женщина, которые покупают полис страхования жизни сроком на 10 лет, будет платить 650 долларов США в год за каждый 1 миллион долларов США (или 500 тысяч долларов США в акционерный капитал). Мы считаем это очень дешевым хеджем, чтобы избежать последствий налога на недвижимость без создания структуры иностранной корпорации. Иностранный владелец не стал бы уклоняться от уплаты налога на недвижимость, но его наследники были бы полностью застрахованы.

Иностранные родители Покупка недвижимости для детей

Многие наши иностранные клиенты покупают недвижимость для своих детей, которые либо работают, либо ходят в школу в США. Соответственно, часто вставал вопрос о том, могут ли родители, покупающие жилье для детей, вызвать событие, облагаемое налогом в США.

К сожалению, дарение имущества Вашему ребенку будет рассматриваться как событие, подлежащее налогообложению. Кроме того, продажа ребенку акций LLC также будет являться подлежащим налогообложению событием. Однако, напротив, продажа акций иностранной корпорации вашему ребенку не будет являться подлежащим налогообложению событием, поэтому можно было бы таким образом передать ребенку акции. Тем не менее, структура немного сложна и не выгодна с точки зрения налога на прирост капитала. Есть и другие способы избежать налогообложения и узнать больше об этом, просто запишитесь ниже.