Руководство по покупке домов в Нью-Йорке и Майами

Чтобы принять наилучшее возможное решение о покупке жилья, вам необходимо иметь наилучшее представительство, что означает наличие собственного агента по закупкам, работающего от вашего имени. В любой сделке с недвижимостью будет агент продавца, который будет представлять интересы продавца. Точно так же, с агентом покупателя, у вас есть кто-то, кто предан вашим интересам. Работать с агентом покупателя бесплатно, так как продавец всегда платит комиссионное вознаграждение брокера.

Одним из наиболее важных аспектов работы агента покупателя является то, что у него нет корыстного интереса к конкретному имуществу. С другой стороны, у агента по объявлению или продаже есть личная заинтересованность в продаже конкретной квартиры или здания, которые они выставили на продажу. Продавец и агент, работающий от имени продавца, заинтересованы только в том, чтобы получить самую высокую цену на лучших условиях для своего продавца - в противоположность заинтересованности покупателя.

Подумай об этом вот так: Если бы вы были ответчиком в суде, вы бы не использовали адвоката истца, чтобы представлять вас. Здесь та же ситуация. Будь умницей! Используй своего брокера. Другие советы по найму агента:

• Не используйте несколько агентов, так как ни один из них не будет полностью готов помочь вам. Возьмите на себя обязательства перед одним профессиональным агентом, скажите им, и они наклонятся назад, чтобы найти вам лучшую недвижимость.
• Хороший агент сможет доставить вас, чтобы вы увидели все доступные квартиры на рынке, в том числе и те, которые еще не включены в список.

"Зачем тебе нужен агент по покупке недвижимости на Манхэттене?"

"Зачем тебе нужен опытный агент по недвижимости в Майами?"

Получение письма о предварительном одобрении до начала поиска недвижимости является обязательным, если Вы хотите получить ипотеку. Быть предварительно одобренным банком:

• позволяет лучше определить ценовой диапазон домов, которые вы можете себе позволить.и
• демонстрирует продавцу и его брокеру, что у вас есть финансовые возможности для завершения сделки.

Часто продавцы даже не хотят вести переговоры с покупателем, который делает предложение с ипотекой при непредвиденных обстоятельствах и без письма о предварительном одобрении. Отсутствие предварительного одобрения доказывает продавцу, что, возможно, покупатель несерьезен, не знает, что нужно для завершения сделки, и, возможно, даже не имеет финансовых возможностей для покупки.

Предварительное утверждение ипотеки занимает всего один или два дня, поэтому лучше всего сначала выполнить этот шаг. Это даст вам хорошее представление о ценовых ориентирах, которые вы хотите получить при поиске.

Теперь пришло время составить список желаний в отношении того, что вы хотите получить в собственность. Ты хочешь быть в новом месте? Или в том, которое очень устоялось? Вы хотите жить в стеклянной башне или историческом довоенном кооперативе? Ответы на эти вопросы помогут агенту вашего покупателя понять, какая недвижимость может подойти на ваш вкус, а какая пропустить.

Для вас также важно понять, что является всего лишь желанием, а что - не подлежащим обсуждению. Вы можете надеяться найти квартиру с джакузи или террасой, но согласились бы на что-то без. С другой стороны, вам могут понадобиться три спальни. Четкая информация о ваших ожиданиях поможет вам и вашему агенту расширить поиск и найти недвижимость, которую в противном случае вы могли бы упустить.

"Лучший район Манхэттена купить кондоминиум в 2020 году".

"Эти новые контракты Майами на продажу изменят горизонт в 2020 году".

С вашим списком желаний в руках, вы можете начать поиск недвижимости в Интернете. Начните с сайта Майами на Манхэттене, который предлагает мощные функции, которые помогут вам найти ваш идеальный дом. У нас есть доступ ко всем объявлениям на Манхэттене и в Майами. Если вы хотите искать недвижимость на Манхэттене или в Майами самостоятельно, нажмите здесь. Манхэттен и здесь, в Майами.

Большинство наших клиентов предпочитают, чтобы мы предлагали им интересные объекты недвижимости. Если Вы хотите, чтобы мы подготовили для Вас индивидуальный поиск недвижимости, нажмите здесь для Манхэттен и здесь для Майами и мы вернемся к вы результаты, основанные на ваших уникальных параметрах.

Примечание:  При поиске объектов недвижимости иностранным покупателям следует ориентироваться на кондоминиумы, кондоминиумы. и таунхаусы, как кооперативы для первичных владельцы домов.

"Не гоняйтесь за доходностью при покупке инвестиционной недвижимости".

Для выбранных Вами объектов мы предоставим оценку стоимости недвижимости, основанную на сопоставимых объектах. Мы разрабатываем стратегию вместе с нашими покупателями, чтобы определить стратегию торгов в свете того, что происходит в настоящее время на рынке. Мы разработаем тактику переговоров в зависимости от объекта недвижимости, местоположения и текущих рыночных условий.

Мы подготовим анализ сопоставимых свойств, аналогичный сравнительному анализу рынка (СМА), используемый продавцом, при определении цены предложения. Наш анализ будет сосредоточен на самых последних закрытых данных по продажам соседних квартир в зданиях со схожими характеристиками. Мы предоставим все последние данные, которые необходимы Вам для принятия решения - анализ закрытых продаж, средний листинг скидки за квартал, текущие рыночные условия, последний сайт средняя цена за квадратный фут, тенденции и т.д. Из всех этих данных и информации о рынке, мы дистиллируем цену открытия предложения.

"Покупка инвестиционной недвижимости"

"Подумайте о перепродаже при покупке квартиры в Майами".

В Нью-Йорке предложения делаются устно через агента по недвижимости покупателя. Устные предложения не являются юридически обязывающими. Для сделок с недвижимостью в Нью-Йорке действительны только письменные договоры. Поэтому до момента подписания договора ни покупатель, ни продавец не несут никаких обязательств. Соответственно, покупатель может разместить несколько предложений по разным квартирам, чтобы попытаться получить лучшую сделку. Однако во Флориде предложения делаются в письменной форме, и для сопровождения предложения необходимо внести залог в размере 10%. Поэтому любое предложение, сделанное покупателем, является юридически обязывающим.

Продавец обычно возвращается с встречным предложением. Покупатель и продавец будут возвращаться туда и обратно до тех пор, пока не договорятся об окончательной цене покупки и любых специальных условиях сделки. Одним из специальных условий может быть ипотечный контракт, который позволяет покупателю выйти из контракта и получить свой депозит обратно, если банк не будет заключать ипотечный контракт на недвижимость. Условия ипотеки предусматривают получение ипотеки покупателем в течение 45 дней.
Продавец может согласиться на 60-дневный срок, но большинство продавцов предпочитают, чтобы непредвиденные обстоятельства при получении ипотеки отсутствовали вообще. При отсутствии непредвиденных обстоятельств продавец может снизить цену.

Иногда продавцы не допускают непредвиденных обстоятельств при получении ипотеки для иностранных покупателей, так как продавцу трудно узнать, действительно ли покупатель был отвергнут банком или просто передумал покупать недвижимость. Это может стать проблемой для некоторых иностранных покупателей, если продавец не допустит непредвиденных обстоятельств. Наличие письма из банка с предварительным утверждением часто помогает иностранному покупателю преодолеть это препятствие.

"Что тебе нужно знать, когда покупаешь квартиру в Нью-Йорке".

"Что тебе нужно знать, когда ты покупаешь квартиру в Майами".

Хотя рекомендуется, по крайней мере, заранее проконсультироваться с адвокатом по недвижимости Нью-Йорка, после того, как продавец примет предложение, покупатель должен будет нанять адвоката по недвижимости. В Нью-Йорке от покупателя требуется нанять адвоката. В Майами это не требуется, но большинство будет использовать адвокатов для совершения сделок по покупке. Риски слишком велики, чтобы идти в одиночку здесь, поэтому мы всегда предлагаем покупателю иметь собственного адвоката. 

После акцепта оферты агент покупателя заполняет "лист сделки", в котором указываются имена и фамилии покупателей, а также вся контактная информация, включая имя и адрес адвоката покупателя. Поэтому покупатель должен знать, с каким адвокатом он будет работать в данный момент. В течение одного дня документы по кондоминиуму будут направлены на рассмотрение адвокату покупателя.

Адвокат покупателя ознакомится с документами по кондоминиуму и финансовой отчетностью здания, а также с другими документами, чтобы определить состояние здания и все вопросы, которые необходимо решить. Адвокат покупателя задает вопросы адвокату продавца и спонсору здания. Затем договор будет пересмотрен для решения любых вопросов, отмеченных в обзоре, если таковые имеются.

До момента подписания договора покупателем продавец может показать квартиру и, при желании, принять более высокие предложения. Таким образом, время дорого во время процесса.

"Налоги на недвижимость Нью-Йорка".

"Налоговые и юридические вопросы при покупке квартиры в Нью-Йорке".

"Информация о налоге на недвижимость Майами, о которой вы должны знать."

В НОВОМ ЙОРКЕ

При подписании договора, которое обычно происходит не более чем через 10 дней после акцепта предложения, покупатель должен представить адвокату продавца депозит в размере 10% от покупной цены. Депозит хранится на условиях депонирования, обычно адвокатом продавца, до закрытия сделки.

ВО ФЛОРИДЕ

Депозит в размере 10%, внесенный вместе с первоначальным письменным предложением, подлежит возврату только в определенных случаях, например, в соответствии с оговоркой об условных случаях ипотеки, когда заявка покупателя на получение кредита была отклонена банком.

Если покупатель получает ипотечное финансирование, он будет работать над получением от банка письма-обязательства по ипотеке. Письмо об ипотечном обязательстве выдается после того, как покупатель оформит кредит. Для кондоминиумов и кооперативов это письмо является требованием к пакету правил, который Вы представите на утверждение правления после того, как договоритесь с продавцом.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТА

Подача заявки на получение ипотеки может начаться до того, как Вы найдете жилье, или после того, как Вы направите предложение. Тем не менее, лучше сделать это как можно раньше, чтобы избежать любых сюрпризов. Покупатель должен будет заполнить заявку, которая включает в себя большое количество бумажной работы. Кредитор подробно изучит кредитную историю покупателя, трудовой стаж. и финансовые активы и обязательства. 

ВЫДАЧА ПИСЬМА-ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ИПОТЕКЕ

Письмо об ипотечном обязательстве - это документ, который андеррайтер отправляет кредитному специалисту после утверждения кредита. Это настоящая вещь! Письмо-обязательство по ипотеке подробно описывает каждый аспект ипотеки. В нем будут указаны условия и процентная ставка. В нем будут указаны "условия" (пункты, которые должны быть предоставлены или объяснены для окончательного утверждения). Письмо-обязательство по ипотеке будет датировано и будет иметь дату окончания срока действия. Оно может быть подписано андеррайтером.

Несмотря на то, что письмо с предварительным согласованием является очень важным моментом при начале поиска, покупатель не получает согласия до тех пор, пока не будет выдано письмо-обязательство по ипотеке, поскольку письмо-обязательство по ипотеке является формальным, юридически обязательным документом.

"Оценки и инспекции жилья: Знайте разницу"

Не существует одобрения совета директоров для целых таунхаусов или односемейных домов, но покупатели, приобретающие квартиру или кооператив, должны будут подать официальное заявление в совет директоров квартиры или кооператива, чтобы завершить покупку.

После заключения договора как покупателем, так и продавцом, покупатель обязан предоставить в кондоминиум или кооперативный совет пакет. Совет директоров кондоминиума имеет так называемое "право первого выбора", что означает, что у них есть возможность приобрести кондоминиум, прежде чем одобрить его покупку внешним покупателем. Совет кооператива имеет право утверждать или отказывать покупателям. Пакет правлений, иногда называемый "заявкой на продажу", будет включать/требовать:

• Заявка и сбор
• Выполненный договор и письмо-обязательство по ипотеке, если таковое имеется.
• Финансовые отчеты, включая выписки с банковских счетов или подтверждающие письма
• Личные рекомендательные письма
• рекомендательные письма
• Налоговые декларации за последние три года
• Письма о трудоустройстве и проверке доходов
• Разрешение на криминальные, кредитные и трудовые проверки

Пакет услуг Совета директоров передается на рассмотрение в управляющую компанию здания.

• В случае кооперации, правление потребует проведения собеседования со всеми будущими жителями подразделения. Это собеседование очень серьезное и его следует рассматривать как деловую встречу.
• Совет директоров кондоминиума не будет проводить собеседования с потенциальным покупателем, но будет проводить кредитные и уголовные проверки и читать Совет директоров пакета.

Как только правление откажется от "права преимущественной покупки", или, другими словами, одобрит покупателя, тогда может быть назначено закрытие.

Закрытие состоится в течение 30/45/60 дней с момента подписания контракта, в зависимости от того, какие условия были согласованы. При оплате наличными более вероятным будет 30-дневное закрытие. При получении ипотеки покупатель, скорее всего, получит до 60 дней, в среднем 45 дней. При подготовке к закрытию:

• Установите дату закрытия.
• Выполнить условия кредитного предложения.
• Адвокат покупателя проведет поиск по титулу собственности, чтобы убедиться, что покупатель получил "чистый титул", который гарантирует, что продавец владеет недвижимостью, и что нет никаких залогов, поданных против собственности.
• Получить страховку домовладельца, чтобы защитить владельца (и кредитора) от убытков, если дом когда-либо будет поврежден или разрушен.
• Заключительный осмотр перед закрытием.

Закрытие, или расчет, является последним шагом в сделке с недвижимостью. В день закрытия сделки стороны заключают договор купли-продажи и передают право собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю: 

• Покупатель (или банк покупателя) доставляет платеж за остаток средств, причитающихся от покупки, который обычно составляет оставшиеся 90% от цены покупки плюс затраты на закрытие в размере от 3,5% (без ипотеки) до 5,5% (с ипотекой).
• Продавец подписывает договор купли-продажи и доставляет ключи от дома.
• Правоустанавливающая компания зарегистрирует новый акт в местном земельном кадастре.
• Продавец получает денежные средства, причитающиеся с выручки от продажи, за вычетом расходов на закрытие и выплат по ипотеке, если на момент закрытия у продавца имелась существующая ипотека.

Для иностранных покупателей закрытие может произойти без физического присутствия покупателя в США. Покупатель просто назначит доверенность на адвоката покупателя (или подпишет Письмо о согласии, если покупатель заключает сделку с ООО), чтобы закрыть сделку от имени покупателя. Это обычная практика.

"Управление имуществом для инвесторов"