НАЛОГОВЫЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

Для иностранцев Покупка Недвижимость в США

ЗАПРОСИТЬ ВСТРЕЧУ

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ И ПРОДАВЦОВ НЕДВИЖИМОСТИ НЬЮ-ЙОРКА ОТ ПЬЕРА ДЕББАСА, ЭСКВАЙЕРА РОМЕР ДЕБАС LLP

Хочешь узнать больше? Посмотрите наш Справочник Иностранных Покупателей:

СПРАВОЧНИК ИНОСТРАННОГО ПОКУПАТЕЛЯ

1. Может ли иностранный гражданин приобрести недвижимость в США?

 

Да, иностранный гражданин может приобрести недвижимость в США. Кооперативы (co-ops) могут быть очень сложными для иностранцев при покупке и, возможно, не лучшим видом собственности для негражданина США, поскольку кооперативы, как правило, имеют много ограничений, включая субаренду. Поэтому большинству иностранцев проще приобрести кондоминиум (кондоминиум). Советы кооперативов опрашивают всех покупателей, независимо от их национальности, и на законных основаниях могут принять или отклонить покупателя без какой-либо причины. Процесс опроса требует длительного изучения личной и финансовой информации о покупателе, и советы кооператива вряд ли будут обслуживать владельцев, которые не проживают в основном в собственности. Однако, в кондоминиумах часто гораздо более простой процесс рассмотрения, в котором совет кондоминиума отказывается от так называемого "права первого выбора", что дает им привилегию покупать квартиры раньше, чем внешним покупателям. Кондоминиумы также позволяют покупателям сдавать свою недвижимость в субаренду и совершать покупку, используя трастовый фонд, отечественную LLC или даже иностранную корпорацию. Каждая из этих бизнес-структур может помочь предоставить покупателям дополнительную защиту от ответственности, а также предоставляет налоговые льготы иностранным покупателям.

 

Узнайте больше о разнице между кондоминиумом и кооперативом.

2. Что означает "FIRPTA"?

 

Налог на иностранные инвестиции в недвижимость (FIRPTA) - это налог, удерживаемый у источника выплаты, который обязаны заплатить все иностранные продавцы недвижимости, чтобы убедиться, что продавец в курсе всех своих текущих налоговых обязательств перед Службой Внутренних Доходов (IRS). Этот налог составляет от 10% до 15% от общей суммы продажи, но налог также возвращается, если продавец заплатил все свои налоги, включая подоходный налог, налог на прирост капитала и другие.

3. Какие налоги иностранные покупатели платят при покупке квартиры в Нью-Йорке?

 

Статус покупателя как иностранца-нерезидента сам по себе не приводит к специфическим дополнительным налогам. Все покупатели недвижимости, включая граждан США, потенциально могут платить некоторые из этих налогов при покупке недвижимости на Манхэттене:

 

  • При покупке недвижимости стоимостью более 1 000 000 долларов США существует "налог на особняк" в размере 1%, который повышается до 4% при покупке недвижимости стоимостью 25 миллионов долларов США и более.
  • Некоторые виды недвижимости - некоторые виды новых застроек - застройщики могут потребовать от покупателя уплаты "трансфертного налога", который взимается как на уровне города, так и на уровне штата. Нью-Йорк взимает налог в размере 1% при продажах ниже 500 000 долларов США и 1,425% при продажах выше этой цены. Трансфертный налог штата Нью-Йорк является фиксированным 0,4% для всех продаж. Этот налог не является тем, что покупатели будут нести ответственность за оплату, если их недвижимость не является новой застройкой.
  • Для покупателей, которые обеспечивают финансирование для своей покупки, будет также установлен "налог на учет ипотеки", из которого кредитор всегда платит 0,25%. При покупке квартиры в Нью-Йорке, при продажах ниже $500,000, этот налог составляет 2,05% (таким образом, 1,8% должен быть оплачен покупателем), а при всех остальных продажах налог составляет 2,175% (таким образом, 1,925% должен быть оплачен покупателем).

 

Отчет о рынке недвижимости Нью-Йорка

4. Какие налоги платят иностранные продавцы при продаже недвижимости Нью-Йорка?

 

Иностранные продавцы будут нести ответственность за FIRPTA (см. выше) и налог на прирост капитала. На федеральном уровне налог на прирост капитала составляет 21% от чистого прироста капитала, который является суммой денег, которую продавец зарабатывает на продаже после вычета первоначальной цены покупки, которую он заплатил, затрат на закрытие и затрат на любые улучшения в собственности. Нью-Йорк также взимает налог на прирост капитала специально с продавцов-нерезидентов в размере 8.82%.

5. Должны ли иностранные владельцы американской недвижимости платить налог на недвижимость?

 

Налог на недвижимость" - это налог, который должен быть уплачен после смерти человека. Для иностранных граждан, владеющих недвижимостью в США в момент смерти. В штате Нью-Йорк максимальная ставка налога на недвижимость составляет 16%. На федеральном уровне Соединенные Штаты взимают около 40%. Граждане США и некоторые иностранные граждане, чьи страны происхождения имеют определенные налоговые соглашения с США, имеют высокие льготы - до 11,2 миллионов долларов США на человека (или 22,4 миллиона долларов США на пару). Неграждане США имеют только $60,000 освобождение. Таким образом, иностранные владельцы могут захотеть структурировать сделку таким образом, чтобы избежать налога на недвижимость или хеджирования от него.

6. Существуют ли способы уменьшить налоговое бремя на недвижимость?

 

Наиболее распространенным способом для иностранных граждан избежать уплаты налога на недвижимость является создание компании с ограниченной ответственностью (LLC) в штате Нью-Йорк. Затем создается оффшорная компания (например, компания Британского Виргинского острова, или "BVI"), которая принимает единоличное право собственности на LLC. Когда владелец имущества умирает, то не имущество передается их наследникам, а акции на БВО, которая является иностранной корпорацией и поэтому не облагается налогами на имущество.

7. Какие преимущества или недостатки есть при покупке недвижимости в индивидуальном порядке?

 

Физические лица платят налог на прирост капитала по несколько более высокой максимальной ставке (23,8%), чем юридические лица платят свои федеральные налоги (21%). Для иностранного гражданина, который может продать недвижимость в США, это означает, что есть небольшие преимущества по налогу на прирост капитала при продаже в качестве БВО, владеющего отечественным ООО, чем физическое лицо. Кроме того, структурирование покупки с использованием БВО, владеющих отечественными ООО, позволит владельцу избежать налога на недвижимость. При покупке исключительно на имя LLC, владелец будет облагаться налогом на недвижимость после смерти. 

 

Основными недостатками приобретения недвижимости как личности являются ответственность и отсутствие конфиденциальности. Физические лица подвержены судебным искам, в то время как ООО может защитить иностранные активы иностранного покупателя от любой ответственности. Кроме того, физические лица обязаны регистрировать свою основную информацию в городе и штате Нью-Йорк всякий раз, когда они приобретают собственность, и эта информация становится публичной.

8. Каковы преимущества или недостатки при покупке недвижимости в качестве корпорации или общества с ограниченной ответственностью?

 

Основными преимуществами приобретения в качестве корпорации или LLC являются дополнительная конфиденциальность для иностранного покупателя и дополнительная защита ответственности (см. выше). Существует два основных способа приобретения собственности с использованием LLC, и каждый из них имеет свои преимущества и недостатки:

 

  • Покупка в качестве LLC с иностранным покупателем в качестве единственного участника позволяет покупателю получать доход от прироста капитала по максимальной индивидуальной ставке 23,8% по сравнению с корпоративной ставкой 21%, но оставляет владельца уязвимым к налогу на недвижимость.
  • Покупка в качестве LLC с иностранным юридическим лицом (например, BVI) в качестве единственного участника позволяет покупателю избежать налога на недвижимость после смерти, но открывает им возможность заплатить налог на прирост капитала по корпоративной ставке до 21%.

9. Как налоговое соглашение моей страны повлияет на мои налоговые обязательства?

 

Страны регулярно заключают налоговые соглашения для определения того, как граждане и предприятия каждой страны будут облагаться налогом другой страной. Соединенные Штаты имеют много таких соглашений с другими странами, и эти соглашения определяют налоговые ставки и освобождения от определенных видов доходов. Детали этих соглашений сильно отличаются друг от друга. Некоторые соглашения предлагают дополнительное освобождение для иностранцев, когда речь идет о налоге на недвижимость, позволяя им освободить от него до 11,2 миллионов долларов. Другие соглашения вообще не распространяются на налоги на недвижимость, что ограничивает освобождение иностранного покупателя недвижимости от уплаты налога на недвижимость 60 000 долларов.

 

Посетите веб-сайт IRS по следующей ссылке, чтобы ознакомиться с подробной информацией о договоре вашей страны, если у них есть такой договор с США. 

10. Что такое I.R.C. 1031 обмен и могут ли им воспользоваться иностранные покупатели?

 

Когда инвестор продает инвестиционную собственность, этот инвестор имеет возможность отложить все свои налоги на прирост капитала, если он решит инвестировать 100% своей чистой прибыли от продажи в покупку новой инвестиционной собственности в Соединенных Штатах. Это называется "сделкой 1031", и это то, что иностранный покупатель может использовать, чтобы избежать налогов на прирост капитала, а также удержания FIRPTA (см. выше). Обратите внимание, что если иностранный продавец решит использовать эту биржу, он должен идентифицировать свою новую инвестиционную собственность в течение 45 дней после продажи, и должен закрыть эту собственность в течение 180 дней.

 

"Как инвестировать в недвижимость".

 

НАЗНАЧИТЬ ЛИЧНУЮ
ВСТРЕЧУ С НАШЕЙ КОМАНДОЙ

НАЗНАЧИТЬ ВСТРЕЧУ

Мне нужен риэлтор?