РАЗНИЦА МЕЖДУ ОПЕРАЦИЕЙ И КОНДОМИНИУМОМ

ОПРЕДЕЛИТЬ ТИП НЕДВИЖИМОСТИ НА ПОКУПКУ
 

ЗАПРОСИТЬ ВСТРЕЧУ

Прежде чем начать поиск недвижимости, покупатели должны понять, какие виды недвижимости доступны для продажи на их рынке. Например, на Манхэттене есть четыре уникальных типа недвижимости, в том числе: кооперативы (кооперативы), кондоминиумы (кондоминиумы), таунхаусы (или бурые камни) и кондоминиумы. Манхэттенская недвижимость состоит примерно из 25% кондоминиумов, 70% кооперативов и 5% кондоминиумов и таунхаусов. В Майами есть только два типа недвижимости: кондоминиумы и отдельно стоящие дома. Хороший агент по недвижимости знает все "за" и "против" покупки кондоминиума, кооператива, кондоминиума или отдельно стоящего дома.  

CONDOS

Кондоминиум - это недвижимое имущество, как и владение домом, в котором владелец имеет право собственности на квартиру по договору купли-продажи и процент от его общих площадей. Владельцы платят городские налоги на недвижимость и ежемесячные сборы в виде общих платежей Совету Кондоминиума, который осуществляет надзор за эксплуатацией Кондоминиума. Традиционное финансирование для покупки Кондо можно получить с 20% первоначального взноса в большинстве случаев для жителей США и 30% первоначального взноса для иностранных граждан.

Для многих, плюсы покупки квартиры перевешивают минусы. Покупка кондоминиума гораздо демократичнее, чем покупка кооператива, поскольку кондоминиумы гораздо менее ограничительны и открыты для всех, у кого есть средства на его покупку. Как правило, кондоминиумы позволяют владельцам сдавать свои квартиры в субаренду с небольшими ограничениями. Кроме того, кондоминиумы допускают иностранную собственность, имеют меньше ограничений, требуют меньших авансовых платежей и легче финансируются, чем кооперативы. Большинство кондоминиумов были построены за последние 30 лет и включают в себя много удобств, которые ожидают нынешние владельцы и арендаторы, в том числе фитнес-центры, бассейны, гостиные и т.д.. Эти удобства не встречаются в большинстве курятников. Все эти особенности делают кондоминиум более продаваемым, повышая его продаваемость. Кондоминиумы в Нью-Йорке составляют только 25% от общего количества жилой недвижимости, выставленной на продажу на Манхэттене. Это ограничение предложения и желательность новых кондоминиумов, которые имеют много удобств, делают кондоминиумы более дорогими, чем курятники.

Другой большой пункт продажи для Манхэттен Кондос являются налоговые вычеты, которые некоторые из них предлагают, как 421G и 421А льгота по налогам. В 70-е годы в городе стартовала программа по стимулированию застройщиков строить на свободных участках, получая при этом 10-летнее освобождение от уплаты налогов. Покупатели жилья и инвесторы, купившие квартиры в кондоминиуме с налоговой льготой, также получат налоговые льготы на 10 лет. Недавно мы видели возврат этих налоговых льгот на горстке манхэттенских кондоминиумов, и вы можете узнать больше в блоге ниже:

Похоже на то: "Возвращение и ликвидация налогов за 20 лет".

Поэтому инвесторы и иностранные покупатели должны сосредоточиться на поиске недвижимости в кондоминиумах.

Подводя итог, кондоминиумы есть/ есть:

  • Несколько ограничений

  • Дружелюбный к инвесторам

  • лёгкий доступ к финансированию

  • Иностранные покупатели

 

NYC КОНДОМИНИУМЫ НА ПРОДАЖУ

 

COOPS

Кооперативы (или кооперативы) - это здания, принадлежащие корпорациям, которые продают акции корпорации акционерам в обмен на долгосрочную аренду. Собственный лизинг позволяет акционеру, который покупает долю, использовать определенную квартиру в кооперативном доме. Чем больше кооперативная квартира, тем больше акций будет принадлежать акционеру, и тем большую долю расходов по содержанию будет оплачивать акционер. Расходы по содержанию оплачиваются корпорации и включают все расходы по зданию, в том числе налоги на недвижимость и проценты по ипотеке, если у корпорации есть ипотека на здание. Для сравнения, в кондоминиумах запрещено получать ипотеку, поэтому плата за кондоминиум ТСЖ никогда не может включать в себя проценты по ипотеке.

Есть много плюсов и минусов в покупке квартиры в кооперативе. Во-первых, кондоминиумы, как правило, дороже кооперативов, потому что кооперативы старше и составляют 70% рынка. Однако кооперативы могут придумывать любые правила, которые они хотят, и их акционеры должны придерживаться этих правил. При кооперативной собственности акционеры, как правило, обязаны занимать свои квартиры в качестве основного места жительства. Кроме того, у кооперативов есть правила, резко ограничивающие или запрещающие субаренду, поэтому инвесторы остерегаются, что кооперация не считается хорошей инвестицией.

Одним из распространенных правил, принятых в Нью-Йорке, является запрет на иностранную собственность. Как правило, кооперативы запрещают иностранным покупателям, поскольку может оказаться невозможным подать в суд на иностранного гражданина, владеющего основной частью своих активов и источников дохода за пределами Соединенных Штатов. Даже если кооперативная корпорация получит судебное решение в отношении иностранного владельца, она, вероятно, будет безнадежной, если активы владельца будут находиться на расстоянии 4000 миль в другой стране.

Финансирование квартиры кооператива требует использования личного кредита, а не ипотеки. Кооперативная корпорация будет диктовать сумму покупной цены, которая может быть профинансирована, в размере 50% - 75% от стоимости имущества. Как и в случае с ипотекой, проценты по личному кредиту вычитаются для целей налогообложения. Одной из общих черт кооперативов является флип-налог, обычно 2-3% от цены продажи квартиры, который продавец платит кооперативной корпорации при продаже квартиры. Потенциальные владельцы (и арендаторы, если это разрешено Правлением) должны пройти собеседование с Советом директоров кооператива и представить официальные заявления на утверждение Правлению. Этот процесс может занять месяцы, а не недели, как в случае с квартирой. В то время как в кондоминиумах также требуется подача заявки, совет директоров кондоминиума не проводит собеседования с покупателями и арендаторами, и процесс утверждения квартиры намного проще.

Похоже на то: "Часто задаваемые вопросы": Купить квартиру посуточно в Нью-Йорке".

К числу "за" и "против" относятся следующие:

  • Ограничительный

  • Не дружелюбный к инвесторам

  • запрет на иностранное владение

  • Обычно запрещают или ограничивают субаренду

  • Предпочитают первичное владение жильем

 

НАЦИОНАЛЬНЫЕ КУРЯТНИКИ НА ПРОДАЖУ

 

КОНДОПС

Термин condop используется в кругах недвижимости Нью-Йорка как кооперация с правилами кондоминиума. Технически, однако, кондоминиум определяется как жилой кооператив, который продал свой первый этаж как коммерческую единицу. На практике, однако, этот термин используется как означающий кооператив с правилами кондоминиума. Согласно правилам кондоминиума, кондоминиум разрешает субаренду и иностранную собственность. Часто здания, построенные на аренде земли, попадают в категорию Condop. Здание, построенное на арендованной земле, требует от владельцев уплаты арендной платы за землю в течение длительного периода времени, обычно 99 лет (как и недвижимость в Лондоне). На практике такие договоры аренды, как правило, продлеваются до истечения срока аренды земли.

Подводя итог, здание Кондопа есть/ есть:

  • Несколько ограничений

  • Дружелюбный к инвесторам

  • Иностранные покупатели

 

Разница между квартирой и кондоминиумом

Основное различие между кондоминиумом и квартирой заключается в структуре собственности. Квартира - это арендная недвижимость, принадлежащая компании, которая занимается управлением недвижимостью с целью получения дохода от аренды. Как правило, в многоквартирном доме все квартиры являются одинаковыми, а владелец - одним и тем же. В отличие от этого, кондоминиум - это частная резиденция, которую можно сдавать в аренду арендаторам. Когда вы арендуете квартиру, индивидуальным владельцем является ваш арендодатель. Когда вы арендуете квартиру, компания, которая владеет зданием, является вашим арендодателем. Кондоминиумы по качеству выше, чем многоквартирные дома, так как многие первичные домовладельцы живут в кондоминиумах. На первый взгляд, многие удобства в кондоминиумах и многоквартирных домах могут показаться одинаковыми, но с кондоминиумами вы, скорее всего, найдете более престижный вариант, поскольку лучшие удобства помогают повысить стоимость недвижимости.

 

ТАУНХАУСЫ (И ОТДЕЛЬНО СТОЯЩИЕ ДОМА)

Владение таунхаусом, или Brownstone, как некоторые называют, это все равно, что владение домом на одну семью. Владелец получает право собственности на дом по собственному усмотрению и является единственной стороной, ответственной за уплату налогов и содержание здания. Многие люди используют термины Таунхаус и Браунстоун взаимозаменяемы, однако, Таунхаус может быть покрыт красным кирпичом, известняком, коричневым песчаником, или деревом, в то время как Браунстоун покрыт коричневым песчаником.

Городской дом - это многоэтажный жилой дом (пристроенный или отдельно стоящий), построенный недалеко от улицы и имеющий такой же масштаб, как и окружающие дома. На Манхэттене есть много типов таунхаусов, включая архитектурные стили: федеральный, греческий, готический, итальянский, Второй империи начала и середины XIX века, а также нео-греческий, романский, ренессансный и американский колониальный стили. Таунхаусы (и отдельно стоящие дома).

Кондоминиум против КООП Нью-Йорк

 

ОДНОКВАРТИРНЫЙ ИЛИ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ТАУНХАУС

Покупатель таунхауса имеет два варианта - таунхаус на одну семью или таунхаус на несколько семей. Решение о выборе будет зависеть от потребностей владельца в свободе и уединении, так как первый предложит больше всего. Покупка же многоквартирного дома может сделать владение им более доступным, так как владелец будет собирать арендную плату с арендаторов.

СТАТИСТИКА ТАУНХАУСОВ НА МАНХЭТТЕНЕ В 2010 Г.

На долю нью-йоркских таунхаусов приходится только 3% продаж недвижимости на Манхэттене, так как было совершено всего 196 сделок. Средняя цена продажи одноквартирного таунхауса на Манхэттене составила 7 948 000 долларов США со средним размером 4 909 кв. футов или 1 619 долларов США за кв. фут (или 17 428 долларов США за кв. метр). Для рынка предметов роскоши, занимающего 10% всех продаж, средняя цена продажи одноквартирного таунхауса по всему Манхэттену составила 18 130 000 долл. за 8 914 кв. футов, или 2334 долл. за кв. фут (или 21 893 долл. за кв. метр).

ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ТАУНХАУСА

Основными факторами, которые обеспечивают стоимость Таунхауса, являются: 1) наличие или отсутствие арендаторов, контролирующих арендную плату, 2) местоположение, 3) состояние здания и 4) фасад или ширина здания.

АРЕНДА КОНТРОЛЯ

Если Вы решили проехать по маршруту с несколькими семьями, помните, что в Нью-Йорке действуют грозные ограничения на аренду жилья по всему городу (или ценовой контроль), которые могут применяться, если в здании имеется шесть или более единиц жилья. Было бы разумно, если бы покупатель держался подальше от зданий с контролем аренды или арендаторов со стабильной арендной ставкой, так как как как имущество переходит к новым владельцам, то же самое можно сделать и с контролем аренды. Новый владелец, скорее всего, не сможет выселить арендаторов недвижимости, если он решит построить дом на одну семью. Контроль арендной платы благоприятствует арендатору, поэтому арендодатели должны знать эти правила как внутри, так и снаружи. При поиске таунхаусов в Нью-Йорке, покупатели должны искать здания с "рыночной ставкой" или "свободным рынком" арендаторов. Это не значит, что инвестор никогда не должен покупать недвижимость с арендаторами, контролирующими арендную плату. Однако, инвестор должен знать, что его свобода будет строго ограничена законами Нью-Йорка о контроле над арендой, и, следовательно, стоимость недвижимости также, скорее всего, будет снижена, если арендаторы с контролем над арендной платой будут на месте.

Похоже на то: "Переезд в Нью-Йорк - путеводитель по аренде квартир".

МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ, МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ, МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Таунхаусы Нью-Йорка ценятся в зависимости от того, на каком блоке они расположены. Кроме того, конфигурация каждого из блоков влияет на их стоимость, поскольку в блоке, в котором есть ряды таунхаусов без перерывов, их стоимость выше, чем в блоке, в центре которого находится большое здание с перерывами в прерывании непрерывности. И Upper East Side на Upper West SideСамые дорогие таунхаусы - это, как правило, кварталы, примыкающие к Центральному парку в 60-е и 70-е годы. В 70-е и 80-е годыUpper West Side, таунхаусы, расположенные на участках, прилегающих к Риверсайд-парку, стоят дороже, чем таунхаусы, расположенные на участках, прилегающих к Центральному парку в 80-е и 90-е годы. На Upper East SideТаунхаусы на кварталах, прилегающих к Парк Авеню, в 60-е, 70-е, 80-е и 90-е годы стоят дороже, чем остальные Таунхаусы в этом районе.

СОСТОЯНИЕ ЗДАНИЯ

Большинство нью-йоркских таунхаусов были построены в 19 веке, поэтому они являются самыми старыми зданиями в городе. Соответственно, покупатель должен будет решить, сколько он готов сделать ремонта и реконфигурации, чтобы Таунхаус был в состоянии удовлетворить потребности покупателя. Хотя многие Таунхаусы были полностью отреставрированы или отремонтированы, многие из них - нет.

ФРОНТАЖ

Как правило, фасад или ширина здания оказывают большое влияние на ценность таунхауса. Покупатель заплатит гораздо больше за 24-футовый Таунхаус, чем за 15-футовый Таунхаус, при прочих равных условиях, включая общую площадь. Если вы хотите, чтобы мы подготовили для вас поиск Таунхаусов, пожалуйста, перейдите к нашему Поиску на заказ.

Подводя итог, таунхаусы:

  • Нет ограничений

  • Дружелюбный к инвесторам

 

ТАУНХАУСЫ НА ПРОДАЖУ

 

Кондоминиум против Таунхауса

Таунхаус относится к стилю строительства. Таунхаусы обычно имеют как минимум 2 этажа и соединены между собой в ряд. Хотя это и похоже на дом, где владелец владеет строением и землей, он не является свободно стоящим. Таунхаус разделяет одну или несколько стен с другими самостоятельными единицами. Расходы на содержание дома определяются ассоциацией домовладельцев общины. Напротив, многоквартирный дом - это дом с отдельной единицей, принадлежащей отдельным жильцам. Жители владеют и обслуживают внутреннюю часть своей единицы, но не являются непосредственными собственниками имущества, на котором находится дом. 

Похоже на то: "Цены на таунхаусы выросли в два раза быстрее, чем на квартиры".

 

Возвращение односемейного особняка...

Инвесторы скупают многоквартирные дома в Нью-Йорке и преобразовывают их обратно в одноквартирные дома. Продажи манхэттенских таунхаусов в Нью-Йорке, в частности, приобретают все большую популярность. За последние три года было куплено больше одноквартирных и трехквартирных домов, чем за предыдущие три года вместе взятых. Но почему это происходит? Похоже, что элитная недвижимость, переходящая из рук в руки состоятельных инвесторов, выгоднее, чем иметь дело с небольшими продажами от обычного домовладельца, который покупает недвижимость по совершенно разным причинам.

Долгосрочным покупателям так трудно найти дом на одну семью на Манхэттене, что они создают свой собственный. По иронии судьбы, многие из этих таунхаусов изначально были односемейными домами. Сейчас владельцы таунхаусов инвестируют миллионы в реконструкцию и перестройку их по первоначальным проектам, начиная с их нынешнего многоквартирного состояния. Это часто включает в себя переделку сантехники, электропроводки и вырывание стен, установленных после этого.

манхэттенские агенты по недвижимости подсчитать, что средний полный таунхаус в Upper West Side стоит примерно 10 миллионов долларов. Реконструкция с целью возвращения здания к его первоначальной планировке может привести к дополнительным расходам в размере от 3 до 5 млн. долл.

С другой стороны, аренда жилья для нескольких семей становится все более популярной в городе. Условия трудоустройства после 2008 года все еще остаются неопределенными, что означает, что все больше и больше людей снимают жилье, иногда с несколькими другими семьями. Это не идеальный сценарий для владельца. С каждым новым членом в договоре, шансы на то, что арендная плата будет пропущена, или проблемы, возникающие увеличиваются. В свете напряженного рынка аренды, идея сдачи в аренду отдельных единиц в своем таунхаусе становится менее привлекательной, возможно, указывая, почему все больше владельцев предпочитают преобразовывать многоквартирные таунхаусы в отдельные жилые дома, а также обслуживать исключительно рынок роскоши на Манхэттене, в отличие от населения в целом.

Одно дело владеть жильем для своей семьи, чтобы пустить корни, а другое - анализировать текущее состояние рынка жилья с точки зрения арендного потенциала и легкости перепродажи вниз по дороге. С ростом популярности многоквартирной аренды, похоже, что ремонт с целью превращения в одноквартирный дом может быть вполне оправданным вложением средств.


 

Теперь, надеюсь, вы теперь поймете разницу между кооперативами и кондоминиумами, таунхаусами и кондоминиумами, а также другими типами недвижимости, доступными в Нью-Йорке и Майами.

 

Продажа дома

НАЗНАЧИТЬ ЛИЧНУЮ
ВСТРЕЧУ С НАШЕЙ КОМАНДОЙ

НАЗНАЧИТЬ ВСТРЕЧУ

Мне нужен риэлтор?