Анализ рынка недвижимости Манхэттена

Содержание

октябрь 2020 года

Лучшее время для покупки в Нью-Йорке.

через 10 лет

 

Сейчас у нас есть три месяца на то, чтобы вновь открыть рынок недвижимости Нью-Йорка. Несмотря на то, что было много проблем, город восстанавливается. Мы начинаем видеть признаки жизни в плане увеличения количества подписанных контрактов и ожидающих продажи. Но нам предстоит еще долгий путь, а это значит, что есть огромные возможности для умных денег.

С возобновлением работы ресторанов, спортивных залов, офисов и музеев Нью-Йорк стал намного оживленнее. Жители Нью-Йорка социально отчуждены и носят маски религиозно, что подавило вирус в городе.

Сделав шаг назад и взглянув на большую картину рынка недвижимости с высоты 30 000 футов, мы знаем, что сейчас самое подходящее время для покупки на Манхэттене. Если вы купили в 2001 или 2009 году, вы уже знаете, что Нью-Йорк будет восстанавливаться сильнее, чем когда-либо. Поэтому я прошу вас уделить время и подумать о том, где вы будете через 18 месяцев. Конечно, покупатели, сидящие в стороне, будут сожалеть, что они не сделали шаг, чтобы купить Нью-Йорк раньше.

 

Пульс рынка Нью-Йорка

Вот наши основные выводы о том, что сейчас происходит на рынке:

  1. Covid создал временную возможность покупать на Манхэттене по низким ценам. 
  2. Приведенный выше график Рыночного импульса учитывает отложенные продажи и запасы. Он ясно показывает, что Нью-Йорк был на рынке покупателей и начинает восстанавливаться. 
  3. Серьезные продавцы выставляют свою недвижимость на продажу по разумным ценам или со скидкой. Особенно застройщики, которые предлагают ценовые скидки и уступки - неслыханное всего пару лет назад... и будет неслыханное через несколько лет.
  4. В то время как средняя скидка составила 8%, мы видим гораздо более высокие скидки (2х - 3х) на самые дорогие объекты недвижимости.
  5. Окно возможностей сейчас... когда это окно закроется? Скорее всего, оно закроется до второго квартала 2021 года, лучшие сделки состоятся в 4 квартале 2020 года, за ними последуют хорошие сделки в 1 квартале 2021 года. Как только вакцина будет объявлена эффективной и готовой к распространению, у продавцов появится больше уверенности - так что предлагаем поразить сейчас! К тому времени, как вы закроетесь, мы будем в 2021 году и на новом рынке.
  6. 7 триллионов долларов государственных стимулов (в 14 раз больше, чем в 2008 году) означают, что риски низкие. Это не 2008 год. Банки здоровы, а поддержка ФРС никогда еще не была столь значительной.
  7. Рекордно высокие оценки фондового рынка (побочный продукт государственного стимулирования) показывают, что Федеральная резервная система делает все возможное для стимулирования экономики. Это также показывает, что инвесторы уверены в экономике США, и что Ковид будет под контролем, а затем история в кратчайшие сроки.
  8. С июня Нью-Йорк подавляет этот вирус, что гораздо эффективнее в управлении страной, чем федеральное правительство. Жители Нью-Йорка вносят свой вклад в борьбу с вирусом, избегая больших событий и надевая маски для защиты своих нью-йоркских коллег. В то время как много прессы объединяет весь Нью-Йорк в одну партию, большинство случаев заражения вирусом Ковида произошло в Квинсе и Бруклине, а не на Манхэттене. Мы не видели этого упоминания нигде в новостях.
  9. Рынок сбыта перестал свободно падать, созданный блокировкой. Отложенные продажи перевернулись, существенно увеличившись в сентябре, так как рынок прошел настоящее дно.

Нью-Йорк Кондоминиум Незавершенные продажи

таблицы вежливости от Урбардигса

 

Наш текущий лучший выбор:

 
Ниже приведены некоторые из наших лучших вариантов. Обратите внимание, что некоторые из них имеют значительные скидки. Чем выше цена, тем лучше скидка. Инвентаризация меняется каждый день, так что если вы заинтересованы в получении информации о других подборках, сообщите нам свой бюджет, и мы отправим их вам в частном порядке.
 
 
Park Imperial 3 Спальня fo Продажа
 

230 West 56 Street - Unit 68B
3 999 000 / 2 154 долл. США за кв. фут
Продано за 6 млн. долл. США в июне 2014 г.

3 Кровати / 3 Ванны / 1 856 футов ²
Обслуживание: 2 941 / R.E. Налоги 3 686
 
 
Эта очень высокая 3-х комнатная квартира на этаже Park Imperial имеет потрясающий вид на город и Центральный парк из каждого окна. Первоначальный владелец заплатил за эту квартиру 6 миллионов долларов, так что это продлится недолго, то есть на 33% меньше, чем в прошлый раз, когда эта квартира торговалась в 2014 году. Невозможно превзойти эту цену за 68-й этаж! Узнайте больше.
 

3 спальни на продажу по цене 40 East End Avenue
40 East End Avenue - Единица 12B
4 735 990 $ / 2 417 $ на фут ²
Сокращение 495 000 $ - 60 дней назад

3 Кровати / 3,5 Ванны / 1 959 футов ²
Обслуживание: 2 088 / R.E. Налоги 2 978
 
 
 
Этот великолепный новый кондоминиум в East End Avenue районе только что Upper East Side был сокращен на 12%. Это 3 спальни в 2 минутах ходьбы от Чапина и Бреарли, двух из 10 лучших частных школ в США. Узнайте больше.
 
 
64 Восточная 1-я улица Кондоминиум
 
2 995 000 $ / 1 657 $ за фут ²
Сокращение 280 000 $ - 53 дней назад
Продано за 3,4 млн. долларов в 2017 году

2 Кровати / 2,5 Ванны / 1 807 футов ²

Обслуживание: 1 955 $ / R.E. Налоги 2 972 $.

 

Это сниженная цена негабаритных 2 спальни в East Village Первоначально продано как новое строительство за $400K больше, чем по прейскуранту на $3.4 миллиона в 2017 году. Это здание бутика 2015 года с удивительными витринами. Узнайте больше.

 

Квартира Баккара 22А

 

20 Вест 53 Стрит - Блок 22А
4 750 000 долл. США / 2 748 долл. США за фут ²
Сокращение на 600 000 долл. США / Продано за 5,7 млн долл. США в 2017 г.

2 Кровати / 2,5 Ванны / 1 728 футов ²
Обслуживание: 3 792 долл.


Live at the Baccarat Hotel and Residences, один из лучших отелей в Нью-Йорке. Первоначальный владелец заплатил за эту квартиру 5,7 миллионов долларов, поэтому они очень мотивированы скидкой в 1 миллион долларов. Узнайте больше.

 

Продажа студии в West Chelsea Нью-Йорке

 

540 Западная 28 Вест-стрит - Блок 3A
$885,000 / $1560 за фунт²

Студия / 1 ванна / 567 футов ²
Обслуживание: $606 / R.E. Налоги $629

 

Эта студия в +Art in West Chelsea по очень хорошей цене - 885 тысяч долларов. Наконец, продавцы размещают объявления о продаже квартир по ценам, а не по амбициозным ценам несколько лет назад. Рядом Hudson Yards и на High Line! Узнайте больше.

 

Чтобы закончить, если вы хотите получить звонок по поводу масштабирования, чтобы обсудить рынок более подробно, просто выберите временной интервал со мной ниже:

Запланировать звонок

июль 2020 года

Другое лето в Нью-Йорке 

 

Примерно в это время года я обычно даю обновленные отчеты по Манхэттенскому рынку за 2 квартал. Однако 2-й квартал 2020 года - это совсем другое животное, так как рынок недвижимости Манхэттена был закрыт на 12 из 13 недель, которые составляют 2-й квартал. 

Для тех, кто не знает, что происходило в Нью-Йорке, 23 марта 2020 года Нью-Йорк перешел в режим блокировки и вернулся на 90 дней позже, 22 июня 2020 года. Никаких физических показов за это время не разрешалось. Запасы значительно снизились во время кризиса, так как продавцы вывели недвижимость на рынок или задержали листинг. Однако сейчас недвижимость вновь появилась на рынке, запасы выросли на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.  

Рынок за последний месяц медленно возвращается, но еще не обязательно к нормальным уровням. С момента повторного открытия 5 недель назад мы видели:

  • 84% подписанных контрактов относятся к сегменту 3 млн. долл.
  • Удивительная срочность у некоторых из этих покупателей, как они знают, Нью-Йорк скоро вернется к некоторому подобию нормальной жизни. 
  • На рынке не так уж и много всего происходит, так как многие люди все еще находятся в своих летних домах, а ограничения на передвижение все еще действуют.
  • Процентные ставки по ипотеке достигли рекордно низкого уровня (менее 3%), так как ФРС снизила ставку по средствам до нуля.
  • Общие показатели свидетельствуют о том, что цены на 8-10% ниже доковидных уровней, но не на всех ценовых уровнях. 
    • Для новых разработок, комбинированные затраты на закрытие и снижение цен в пределах 8-12% в зависимости от проекта. 
    • Наибольшие скидки были сделаны на рынке элитной недвижимости, где некоторые девелоперы пересмотрели свои листинги и берут на себя большую часть расходов покупателя на закрытие биржи, предлагая очень привлекательные стимулы для заключения сделок уже сейчас.  
    • Перепродажи по цене 5 миллионов долларов и выше не получают заявок на показ неделю за неделей. Поэтому серьезные продавцы более крупной недвижимости должны быть готовы к скидке не менее 10%, а возможно и больше, от цен до COVID. 
    • Скидки уменьшаются по мере снижения цен, с небольшими скидками, если таковые имеются, ниже отметки в 1 миллион долларов.

Аренда:

  • Несмотря на высокий уровень арендных запасов, на рынке также наблюдается устойчивый поток подписанных договоров аренды, особенно по $10 000 в месяц и ниже. Хотя и со скидками! 

Что дальше?

Мы все еще находимся на ранних стадиях новой реальности, однако, с точки зрения КОВИДа, Нью-Йорк в настоящее время является более безопасной ставкой, чем 80% страны!  

Если Нью-Йорк сможет сохранить протоколы безопасности и удержать уровень вирусных инфекций на низком уровне, а об испытаниях вакцинации и терапевтических препаратов (таких как Remdesivir) продолжают поступать очень положительные новости, то, как показывает история, недвижимость Нью-Йорка будет быстро восстанавливаться.  

Сейчас мы находимся на пике неопределенности, который для Нью-Йорка был апрельским / майским таймфреймом, так что, возможно, лучшие из лучших сделок уже позади. Но мы считаем, что у покупателей будут следующие 4-5 месяцев, чтобы заключить отличные сделки. Как только появится вакцина, которая, как известно, сработает, и шансы на то, что она появится осенью, Нью-Йорк вернется лучше, чем когда-либо. 

Вопросы? Запланируйте время, чтобы поболтать со мной

Наслаждайтесь летом! 

Энтони

 

пабло-16

май 2020 года

Влияние коронавируса на цены на недвижимость Манхэттена

 

В разгар этого еще не разразившегося мирового кризиса мы получили несколько вопросов, касающихся влияния COVID-19 на цены на рынке недвижимости Манхэттена. Надеюсь, что в это неспокойное время все будут в безопасности и здравии. В то время как жюри в курсе того, что произойдет дальше, вот последняя информация о рынке недвижимости Нью-Йорка.

В конце марта Нью-Йорк был введен в "медицинскую кому", чтобы опередить кризис общественного здравоохранения. В результате, рынок недвижимости Нью-Йорка был полностью заморожен во времени с минимальным количеством новых контрактов за последние два месяца. Физические показы манхэттенских кондоминиумов, квартир и домов были запрещены штатом Нью-Йорк. И с середины марта Нью-Йорк практически заблокирован. Однако те сделки, которые были заключены до начала пандемии, смогли практически закрыться, а банки продолжали финансировать ипотечные кредиты

Сейчас середина мая, а Нью-Йорк прошел месяц после пика кризиса и очнулся от самопровозглашенной комы. Благодаря лидерству губернатора Нью-Йорка Эндрю Куомо, Нью-Йорк успешно сгладил кривую и выберется из этого кризиса. Хотя мы еще не на 100% вышли из кризиса, в ближайшие несколько недель и месяцев планируется поэтапное возобновление работы. Многие манхэттенские кондоминиумы с 15 мая снимают мораторий на въезд и выезд, и мы ожидаем, что мораторий на выезд будет снят где-то в июне. 

Если посмотреть в зеркало заднего вида на январь и февраль 2020 года, то контрактная активность выросла на 15% по сравнению с аналогичными периодами прошлого года, обещая, что весна 2020 года будет очень солидным сезоном продаж. К сожалению, это уже не так! В настоящее время запасы кондоминиумов и кооперативов, выставленных на продажу, резко сократились: на продажу выставлено всего 5000 единиц, что на 50% ниже обычного уровня запасов весеннего сезона продаж. Даже дни на рынке расчет, который подсчитывает количество дней имущество было выставлено на продажу, был заморожен порталами листинга, так как этот расчет стал бессмысленным, как только был введен мораторий на показы имущества. Так как же это повлияло на цены на недвижимость на Манхэттене?

Хотя пока преждевременно делать выводы о влиянии вируса на цены на недвижимость на Манхэттене, бывший председатель Федерального резервного банка Бен Бернанке отметил, что эта экономическая остановка больше похожа на стихийное бедствие, чем на экономическую депрессию. Это не результат разрушения финансовой системы, как в 2008 году, или Великой депрессии. Банки сильны и хорошо капитализированы. К счастью, ФРС быстро перешла к монетарному стимулированию, а администрация быстро перешла к фискальному. 

Серебряная сторона всего этого заключается в том, что цены на недвижимость в Нью-Йорке значительно выиграют от рекордно низких процентных ставок и рекордного количественного смягчения. Инфляция цен на активы является предназначенной целью количественного смягчения, хотя это может занять некоторое время, чтобы представить себя. Независимо от уровня инфляции цен на недвижимость на Манхэттене, от этого рекордного стимула к количественному смягчению, в конечном итоге, Нью-Йорк все еще является одним из ведущих городов мира, и люди все еще нуждаются в жилье, чтобы либо купить, либо сдать в аренду. 

В конечном счете, это вопрос здоровья, который может быть решен, особенно сейчас, когда все сосредоточены на проблеме Ковида 19. 

Если вы хотите получить звонок по поводу масштабирования, чтобы обсудить рынок более подробно, просто выберите временной интервал со мной внизу:

Запланировать звонок

февраль 2020 года

6 Вещи, которые вы должны знать о рынке недвижимости Нью-Йорка в феврале этого года

 

1. Значительный рост сбытовой деятельности за последний год

  • Ожидаемый рост продаж 17% - Общий рынок
  • До конца продаж 25% - $600K - $1 миллион.  
  • Ожидаемый рост продаж на 21% - от 1 до 2 млн. долл. 

Это свидетельствует о том, что по сравнению с прошлым годом активность продаж значительно возросла, что стало дном рынка по активности. Наибольший подъем наблюдается в сегменте недвижимости в нижних ценовых точках ниже 2 млн. долларов. Наконец-то мы видим, что спрос опережает предложение, чего мы давно не видели в Нью-Йорке. Контракты, подписанные на Манхэттене, выросли двузначными числами в ноябре 2019 года, декабре 2019 года, январе 2020 года и феврале 2020 года. Опережающим индикатором, как правило, является длительный удар по активности подписанных контрактов, который предшествует ценовым действиям. Необычайно медленный месяц, январь увидел впечатляющее количество подписанных контрактов, что нехарактерно для самого холодного месяца в году. 

Анекдотически, мы заметили, когда звонили другим брокерам, чтобы назначить встречи, по крайней мере 25% времени эти единицы уже приняли предложения. Ничего похожего на 12 месяцев назад. Юниты, которые собираются заключить контракт, либо были на рынке в течение некоторого времени и прошли через несколько ценовых сокращений, либо новые, которые были правильно оценены с момента получения идти. Также, в последнем случае, мы видим упакованные открытые дома и несколько войн на торгах (пережиток другой эпохи).

2. Рыночная деятельность на рынке роскоши укрепляется на скидках

Скидки по всему Нью-Йорку закрываются, и в январе мы увидели медианную листинговую скидку в 6,4% (высокая ставка для Нью-Йорка), которая показывает, что продавцы капитулировали, а сделки не совершаются. Несмотря на то, что наибольший рост активности продаж был зафиксирован в отношении единиц ниже $3 миллионов, мы также наблюдали некоторое улучшение и на высшем уровне. 

Например, в докладе Ольшан отметил: "На прошлой неделе было подписано 20 контрактов на сумму 4 миллиона долларов и выше, третья неделя подряд с 20 и более продажами. Среднее падение цены от первоначальной запрашиваемой цены составило 18%, что было искажено двумя самыми крупными продажами".

"Среднее количество дней на рынке составило 803, что в целом было повышено, так как половина недвижимости была продана застройщиками и находилась на рынке в течение многих лет. Это был самый высокий показатель за всю историю этого отчета с тех пор, как мы начали отслеживать эту статистику в 2012 году".

Центральный парк Покупатели: Если вы следили за рынком "Billionaire's Row" и "Central Park", то возможности есть. Возможно, сейчас самое время прыгнуть, пока рынок не развернулся. Например, для тех, кто хочет жить в отеле и башне Трамп Интернешнл вColumbus Circle, можно подобрать великолепный прямой вид на Центральный парк 3 спальни по $3 300 за квадратный фут (внизу). DJT не будет президентом навсегда, и это здание в какой-то момент отскочит назад. Кроме того, мы видели сильные скидки в One57 и здание "Тайм Уорнер", хотя цена на прямой вид на Центральный парк в этих и других зданиях класса "люкс" составляет около 4500 долл. за квадратный фут. 

Цены на недвижимость в Манхэттене на 1 Центральный парк Запад

Обратите внимание, что мы продолжаем слышать от покупателей в этом сегменте, что они слышат, что на рынке появляется больше товарных запасов. Несмотря на то, что это может быть и в других районах, новых зданий в "Ряд миллиардеров" не появляется. Более того, уровень запасов ниже $20 млн. с беспрепятственным видом на Центральный парк ограничен, так как большинство из этих зданий имеют среднюю цену продажи более $30 млн. 

3. Новые разработки и перепродажи

Новые разработки, продаваемые 2-3 года назад, отстают от рынка, и причина этого - отсутствие связи между девелоперами и их банками и инвесторами. 

То, что мы говорим нашим покупателям: на рынке перепродажи есть тонны возможностей, когда стоимость недвижимости находится в диапазоне от $1 100 за кв. фут до $1 800 за кв. фут. 

Конечно, есть возможности в новом сегменте девелопмента, и в некоторых зданиях скидки составили 15%. Однако многие из тех зданий, где вы видите двузначные скидки, были запущены много лет назад. Напротив, мы видели здания, запущенные в 2019 году, с ценами, которые отражают текущий рынок, предлагая небольшие скидки от низких цен спроса, но тем не менее, многие из покупателей закрывают расходы.

Рынок очень чувствителен к ценам и мотивирован долларом. Хорошо известно, что существует теневая инвентаризация. Это единицы, которые были сняты с рынка у нереальных продавцов, или новые девелоперские проекты в приграничных районах. Покупатели в наши дни очень сообразительны и знают, как определить хорошую стоимость. Если вы покупали его в течение последних 5 лет и пытаетесь продать его сейчас, то, скорее всего, вы находитесь под водой или на перерыве. Поэтому готовьтесь к ухабистой поездке. Уловки и трюки - их много - не заставят продавать недвижимость по завышенным ценам.

Новые разработки Недвижимость на продажу

Последние квартиры на продажу на Манхэттене

4. Арендная плата поднята 

После некоторой мягкости в последние пару лет, арендные ставки значительно повышаются из года в год. От Real Deal - Пока охотники за квартирами пытаются выяснить, что же происходит с брокерскими сборами, теперь у них есть и другие новости, чтобы дать им паузу: Арендная плата в прошлом месяце была на 5-6 процентов выше, чем годом ранее во всех трех районах, охваченных обзором рынка Дугласа Эллимана.

5. Ставки по ипотеке

Процентные ставки по ипотеке упали с того же самого времени в прошлом году и находятся на рекордно низком уровне. Фиксированная 30-летняя ставка по ипотеке находилась на уровне 3,65%, в то время как фондовый рынок был близок к рекордному уровню, превышающему 26 900. Для сравнения, за последние 30 лет та же самая ставка по ипотеке составляла в среднем около 6,25%. За последние 10 лет ставка была снижена только в 2 раза - в сентябре 2016 года, с низким показателем 3,42%, и в ноябре 2012 года, с низким показателем 3,32%.

Маловероятно, что ставки могут опуститься намного ниже, так как мы уже близки к историческим минимумам. Поэтому мы рекомендуем нашим клиентам рефинансировать сейчас или профинансировать покупку новой недвижимости, чтобы воспользоваться этим искусственно низким феноменом ипотечной ставки, пока еще не поздно. 

5. Коронавирус и иностранные покупатели 

Хотя еще слишком рано судить о том, какое влияние здравоохранение может оказать на рынок недвижимости, следует отметить, что рынок недвижимости Нью-Йорка был закреплен за отечественными покупателями, а иностранцы - за его пределами. Покупатели из материкового Китая отсутствовали на рынке Нью-Йорка с 2016 года, европейцы отсутствовали, так как их валюта была низкой в течение длительного времени. Латинцы и бразильцы в основном отсутствовали, так как их валюты обесценивались.

Поэтому мы не ожидаем, что это негативно отразится на рынке Нью-Йорка в ближайшем будущем. В случае падения доллара и ослабления угрозы здоровью, рынок может взлететь. Наконец, некоторые азиатские страны могут увидеть ограниченные инвестиционные возможности, в то время как власти пытаются остановить спрэд, ведущий к увеличению инвестиций в Нью-Йорке, безрисковом месте. 

январь 2020 года

Обновление видео с Urbandigs

Многие клиенты спрашивали о том, что происходит на рынке Нью-Йорка, поэтому я хотел бы отправить вам небольшое обновление с помощью видео от Noah at .Urbandigscom. Он проделал большую работу по перегонке того, что происходит на манхэттенском рынке недвижимости.

 
Видео основные выводы:

 

  • Политическая перезагрузка для Манхэттенского рынка в 2019 г.
    • Изменение федерального налогового законодательства TJCA, начавшееся в 2018 году, ограничившее SALT вычеты до $10,000, сделало его более дорогим для первичных домовладельцев (не инвесторов).
    • Налог на недвижимость увеличился с 1 июля 2019 года до скользящей шкалы, что повлияло на сроки закупок в течение всего 2019 года.
  • Рынок стабилизировался: сократились продажи, улучшились подписанные контракты, замедлился рост предложения.
  • Ожидаемый рост продаж 7%
  • Дно рынка произошло в 4 квартале 2018 г.
  • "Хит уже случился"так что, возможно, сейчас самое время купить.
 
 
Вы находитесь на рынке, чтобы купить в Нью-Йорке в 2020 году? Если да, то дайте мне знать, какой размер недвижимости вы рассматриваете, и я пришлю вам небольшой выбор лучших покупок, которые мы видим на продажу прямо сейчас. В 4-м квартале мы наблюдали некоторые цены на уровне 2014 / 2015 года. Мы не ожидаем дальнейшего ухудшения ситуации на рынке, особенно сейчас, когда налоговые изменения запечатлены на новом рынке.
 

В течение некоторого времени мы говорили нашим клиентам, что дно рынка, с точки зрения активности, было около ноября и декабря 2018 года. Цифры в ноябре и декабре 2019 года подтвердили наше мнение, так как подписанные контракты выросли в два раза по сравнению с тем же месяцем прошлого года. В связи с погодой в Нью-Йорке, у нас есть несколько отчетливых сезонов продаж, поэтому мы всегда должны смотреть на предыдущий год месяц или квартал, чтобы увидеть, как у нас дела. [Ближе к концу видео "Urban Digs" подтверждает то, что мы говорили нашим клиентам, сравнивая незавершенные продажи].

Цифры за 2019 год были сбиты с толку, потому что в апреле было объявлено о повышении налогов на особняки для покупок после 30 июня 2019 года. Это привело к значительному количеству высоких продаж во втором квартале, которые естественным образом закрылись бы в третьем квартале. В сравнении с этим 3-й квартал 2019 года выглядел ужасно, но при сравнении 3-го и 4-го кварталов 2019 года с аналогичным периодом 2018 года объем продаж упал всего на 4%.

Плохая пресса после катастрофического 3 квартала 2019 года, однако, привела к тому, что продавцы (включая девелоперов) предложили более высокие скидки. Это, в свою очередь, привело к увеличению количества сделок, как на рынке перепродаж, так и на рынке новых разработок.

Мы твердо верим, что коррекция рынка на Манхэттене - это чисто политическая перезагрузка в ценообразовании, вызванная лимитом в $10KSALT . По оценке Роберта Шиллера, из-за нового налогового закона стоимость недвижимости Нью-Йорка потеряла 11%. В прессе также обсуждается вопрос о предложении, но мы не всегда видим избыток предложения в самых престижных районах. Конечно, есть избыток предложения "С" районах, как Financial District и Lower East Side, но премьер-министр UWS, РАО ЕЭС, Greenwich VillageПросто нет. TribecaТем не менее, разработчики и продавцы предлагают некоторые хорошие скидки, чтобы двигать продукт, зная, что люди, как правило, реально заголовки, а не сосредотачиваться на деталях.

Контрактная деятельность является опережающим индикатором ценообразования. Если мы продолжим наблюдать двузначное увеличение подписанных контрактов, мы ожидаем, что цены вырастут, и эти скидки сократятся.

Запрос на выборку свойств NYC

декабрь 2019 года

Яркие вывески для NYC Condos в ноябре

В среднем покупатели получили скидку 5,7% от последней цены спроса до окончательной цены продажи в ноябре 2019 года. Эта скидка была самой большой за более чем 8 лет! Это довольно большой спрэд для Нью-Йорка и отличная возможность для покупателей.

Умные покупатели обратили внимание на скидки, доступные на рынке, в результате чего контрактная активность кондоминиумов выросла на 15% по сравнению с ноябрем 2018 года. Яркий знак после бурного года для недвижимости Нью-Йорка (т.е. SALT шапки, изменения налога на особняк и WeWork).

 

Возможности от 35 Hudson Yards - до 30% Скидка на горстку Единиц

Для того, чтобы План размещения 35 Hudson Yardsединиц был эффективным, Связанной Группе необходимо еще 5-7 единиц (им необходимо 15% проданных единиц, прежде чем люди смогут переехать), поэтому они предлагают некоторые крутые скидки на несколько единиц в течение короткого периода времени.

С учетом примененной скидки, цена квадратного фута для этих единиц, которые начинаются с 57-го этажа, составляет от 2250 до 2400 долларов за квадратный фут! Довольно недорого за то, что они доставляют. 35 Hudson Yards имеет отделку в стиле "Четыре сезона", которая является одной из лучших, которые мы видели на Манхэттене.

Иностранцы, доброжелательные к гостиничным услугам (a la carte) от отеля Flagship Equinox, расположенного в основании здания, жители 35-ти Hudson Yards будут испытывать настоящую пяти-местнуюstar жизнь.  

35 Hudson Yards апартаментов

Если тебе не интересно, знаешь ли ты кого-нибудь, кто мог бы быть? Вы не каждый день видите это в Нью-Йорке, и особенно в родственной группе.

Дайте нам знать, если вы хотите узнать больше об этом ценовом стимулировании по Hudson Yardsтелефону . Мы будем рады поделиться изображениями и видеотурами каждого из этих подразделений.

 

The Park Loggia на 15 West 61 улице

Как мы и предсказывали, 15 West 61 Стрит продолжает оставаться самым продаваемым новым проектом на Манхэттене. Всего за 6 месяцев Парк Лоджия продал более 65 единиц по состоянию на 1 декабря.

И почему? Местоположение, местоположение, местоположение!

The Park Loggia Columbus Circle

  • На углу Бродвея и 61-й Западной улицы, всего в одном квартале к северу от Columbus Circleэтой 32-этажной башни, 172 квартиры будут расположены в Upper West Side.
  • Это первое недорогое новое здание кондоминиума, построенное в районе Columbus Circle за более чем 15 лет.
  • Цены на сегодняшний рынок, а не на пик рынка 3 года назад. 
  • Существует постоянное отсутствие существующих и новых вариантов развития в этом конкретном драгоценном камне района в UWS

 

Дом фонарей запустил продажи в West Chelsea

После трех недель работы на рынке, The Lantern House подписывает много контрактов. Без сомнения, цены и местоположение заинтриговали покупателей Meatpacking District и West Village всего в 4 кварталах к югу. Hudson Yards Это 10 кварталов к северу, прямой выстрел вверх по Десятой авеню или вдоль Высокой линии. Площадь вокруг High Line сейчас полностью застроена, так что мы больше не увидим здесь никаких зданий. Это то, что есть... и West Chelsea сейчас это один из самых дорогих районов Манхэттена.

Вот почему так приятно видеть такие хорошие цены на входном уровне в Доме Фонарей. Это единственная новая постройка на High Line, имеющая 1 спальню стоимостью менее 2 миллионов долларов (с очень небольшим количеством до 1,45 миллионов долларов и 2 спальни стоимостью менее 3 миллионов долларов (с очень небольшим количеством до 2,4 миллионов долларов). Конечно, если вы хотите, чтобы вид на Ривер, цены на недвижимость Манхэттена выше, но все же не на сумасшедших уровнях, как у его соседа XI.

Дом фонарей West Chelsea

Для того, чтобы объявить План предложения вступившим в силу и начать его закрытие, необходимо продать 15% или 28 единиц. Закрытие ожидается на сентябрь 2020 года. Разработчики всегда наиболее мотивированы при продаже первых 15% единиц, поэтому они могут быстрее перейти к закрытию. Это лучшее время, чтобы получить лучшую сделку. После того, как план предложения вступит в силу, девелоперы поднимут цены. 
 
 
 

Технический сектор Нью-Йорка горит

За последние несколько недель Нью-Йорк укрепил свои позиции в качестве второго по значимости технологического узла в мире, заключив крупные договоры аренды в этом Hudson Yards районе и вокруг него. Технологические компании ищут лучшую недвижимость на Манхэттене для привлечения большого и хорошо образованного резерва талантливых специалистов. Синергия со смежными отраслями промышленности делает Нью-Йорк правильным выбором для этих технологических гигантов. 

Подробнее

октябрь 2019 года

Не верь всему, что ты читаешь.

Замедление роста цен на кондоминиумы на Манхэттене

Эти сенсационные заголовки продают много газет и кликов, но не служат читателям, рассказывая им о том, что на самом деле происходит на Манхэттене с ценами на недвижимость. 

Да, активность продаж в III квартале и цены были намного ниже, но это было действительно потому, что покупатели спешили перенести продажи на II квартал, чтобы избежать повышения налога на особняки. Просто и ясно. 

Что это за налог? 1 июля 2019 года налог на особняки - налог Нью-Йорка, выплачиваемый покупателем при закрытии, вырос с плоского 1% для недвижимости стоимостью 1 миллион долларов и более до скользящей шкалы, варьирующейся от 1,25% до 3,9% для самых дорогих объектов недвижимости.  

Несмотря на то, что рынок недвижимости Манхэттена не находится на подъеме, он не так уж и плох, как описано в этих заголовках. 

  • Опережающий индикатор, Подписанные контракты, снизились за квартал только на 2% по сравнению с прошлым годом.. Далеко не кровавая баня! 
  • В самых престижных районах нет избыточной застройки, хотя в некоторых сегментах - супер- и ультра-роскошных - наблюдается чрезмерная застройка. Как мы уже отмечали ранее, в периферийных районах, таких как Financial District...Lower East Sideи на Дальнем Востоке... Upper West Sideнапример. Подробнее об этом.

В дополнение к рекордно низким ставкам по ипотеке и разрядке козыря с Китаем (на сегодняшний день), как отмечает Нью-Йорк Пост, есть "повод для радости", если вы покупатель.

Зная, что эти заголовки будут оставаться в сознании покупателей в течение квартала или дольше, некоторые разработчики только что выпущенных проектов имеют значительно снизились цены только за последнюю неделю. Примечательно, что две наши любимые новые разработки РАО ЕЭС (Hayworth и Beckford) падение цен 8-11% за последние несколько дней. Более подробную информацию о них смотрите ниже:

Понятно, что рынок недвижимости Манхэттена прошел перезагрузку. Это было вызвано налоговым законом 2018 года, который сделал владение первичным жильем в Нью-Йорке более дорогим. Теперь, когда рынок перезагружен, мы чувствуем, что есть возможности для долгосрочных инвесторов.

Процентные ставки искусственно занижены, и, похоже, делаются позитивные шаги в направлении торговой войны Трампа, как мы и предсказывали. Невозможно определить время дна рынка, но мы думаем, что мы прошли самое худшее из этого.

 

Снижение цен на новые разработки

Beckford House and Tower, только что получил значительную ценовую коррекцию через 2+ недели после своего мягкого запуска. Спасибо СМИ, я уверен! 

Как мы отметили в нашем информационном бюллетене 21 сентября, мы считаем этот проект одним из лучших новых разработок в Нью-Йорке. Теперь, со скидкой 8-11% от их первоначальных стартовых цен, это даже...текущая сделка. Качество здания и его отделки сравнимо с качеством 135 East 79 улицы & 20 East End Avenue. И, мы ожидаем аналогичные ставки аренды для Бекфорда, более $100 за квадратный фут в год при поставке (весной 2020 года для "Бекфорд Хаус" и весной 2021 года для "Бекфорд Тауэр"). 

Дом ЕЭС в Бекфорде

Запросить цены и планы этажей для дома и башни Бекфорд

 

The HayworthЕще один проект РАО ЕЭС, запущенный летом, только что снизил цены сегодня. Например, квартира 8А только что получила скидку в 11%. При таком снижении цены на 8A составляют $2 101 за кв. фут, что является выдающейся ценой для такого калибра продукции. The Hayworth Это бутик-здание, в котором всего 61 квартира расположено на углу Лексингтона и улицы 86 и через The Lucidaдорогу. Это будет одно из лучших зданий кондоминиумов РАО ЕЭС, строительство которого будет завершено весной 2020 года. 

The Hayworth

Запрос цен и напольных покрытий для The Hayworth

 

Рынок перепродажи

Многие продавцы наконец-то смирились с рынком, что привело к значительному снижению цен. В некоторых случаях мы видим возврат к ценам 2014/2015 для единиц перепродажи. Не во всех случаях, но, конечно, для некоторых. Те свойства, которые не по цене на текущем рынке, однако, будет томиться на рынке. Те, которые хорошо оценены были проданы.

При укреплении рынка аренды и снижении цен на недвижимость, урожайность довольно хороша, учитывая, что урожайность по всему миру сжимается из-за отрицательных ставок.

Новые разработки Недвижимость на продажу

Последние квартиры на продажу на Манхэттене

май 2019 года

Обновление рынка кондоминиумов на Манхэттене

Те, кто пытается засечь абсолютное дно любого рынка (рынка недвижимости или фондового), находят его почти невозможным, но иногда есть явные признаки....

Значительный рост продаж в апреле предполагает, что дно, возможно, прошло!

Что на самом деле происходит

Подписанные в апреле контракты на Манхэттене выросли на двузначные числа по сравнению с мартом прошлого года (рост на 15,6%) и аналогичным периодом прошлого года (рост на 11,6%), свидетельствуют данные Urban Digs. Подписанные контракты являются лидирующим показателем на любом рынке недвижимости. Значительное увеличение количества подписанных контрактов обычно предшествует положительному движению цен. Мы будем следить за этим показателем по мере продвижения вперед в 2019 году, но эти "зеленые пятна" - очень хороший знак того, что рынок стабилизируется и даже начинает разворачиваться. Очень приятные новости после неутешительного первого квартала.

Новый налоговый закон, принятый в декабре 2017 года, действительно высасывал жизнь из манхэттенского рынка за последний год. Но теперь, когда люди лучше понимают его последствия после подачи налогов в 2018 году (срок сдачи - 15 апреля), некоторая часть этой неопределенности рассеялась. Если вы помните, закон ограничил сумму государственных доходов и местных налогов (т.е. налогов на недвижимость) $10K (SALT) что первичный владелец жилья может вычесть из своей федеральной налоговой декларации минимальную сумму для нью-йоркского первичного владельца жилья. Это было полной неожиданностью для большинства жителей Нью-Йорка и застало многих врасплох. Но, несмотря на то, что SALT крышка высасывала жизнь из рынка из-за неопределенности, она оказала меньшее влияние на высокий уровень рынка из-за зачетов в виде более низких налоговых ставок, более высокого порога АМТ и других лазеек.

Учитывая, что налоги изменились позади, а активность продаж повысилась, мы считаем, что 2019 год - самое подходящее время для покупки кондоминиума на Манхэттене. Рассмотрим следующий отчет Дугласа Эллимана:

 

  • Медленные продажи в 2018 году заставили продавцов скорректировать свои ожидания до более низкого уровня. Цифры предоставлены Джонатаном Миллером Сэмюэлем.
  • Покупатели теперь могут выбирать из большего количества вариантов, так как запасы накапливаются за счет более медленных объемов продаж. Это также оказывает понижательное давление на цены.
  • Процентные ставки по ипотеке с мая прошлого года снизились на 40 базисных пунктов (почти на ½ пункта), что делает финансовую среду очень привлекательной.
  • ВВП в размере 3,2% в 1 квартале 2019 года и рост числа рабочих мест (самый низкий уровень безработицы с 1969 года), и все это при приглушенном уровне инфляции, сохраняя процентные ставки на разумном уровне, чтобы помочь подпитке восстановления.

С более низкими ценами, скорректированными ожиданиями продавцов, недавним снижением ставок, уверенностью о влиянии налоговых изменений и последними признаками бурного развития экономики Нью-Йорка и США, покупка сейчас очень привлекательна. Мы ожидаем, что 1 квартал 2019 года станет абсолютным дном этого рыночного цикла.

 

Функциональный блог:

"9 советов по покупке элитной недвижимости в Нью-Йорке".

февраль 2019 года

Это рынок для покупателей в Нью-Йорке.

Сегодня мы считаем, что нынешний рынок жилья на Манхэттене - это возможность инвестирования один раз в десятилетие или, возможно, один раз в поколение. В 4 квартале 2018 г. Манхэттен превратился в ярко выраженный рынок покупателей, поскольку запасы выросли, продажи замедлились, а медианная цена спроса снизилась. В этом году на рынок поступило значительное количество новых разработок за последние 2 года. Рынок был слабым, а продавцы - весьма переговорчивыми. В то же время экономика Нью-Йорка является устойчивой. Мы считаем, что сочетание этих факторов делает его отличным временем для долгосрочных инвестиций - создание 2019 года как идеальное время для покупки.

Это очень редкий случай. За последние 20 с лишним лет Манхэттен был на рынке покупателей всего два раза: в 2001 году сразу после 11 сентября, которое длилось всего полгода, и в 2008-2009 годах после краха Lehman Brothers, спровоцировавшего кредитный кризис, который длился один год. Нынешний рынок покупателей начался в конце 2015 года, но только в ультра-роскошном сегменте, небольшой кусочек рынка. Однако с тех пор рынок покупателей расширился. Сначала в сегмент роскоши в 2016 и 2017 годах, а теперь и во все товарно-материальные сегменты, особенно в 2018 году после принятия нового невыгодного федерального закона о налоге (подробно обсуждавшегося в наших предыдущих обновлениях), который оттеснил многих покупателей на второй план.

Как видно из диаграммы ниже от компании Compound, если вы покупаете недвижимость на Манхэттене в нужное время (т.е. во время рынка покупателей), вознаграждение может быть обильным:

 

Новости рынка кондоминиумов Манхэттена

Что касается подробностей о том, как прошел 4-й квартал 2018 года:

  • В 4 квартале 2018 года количество подписанных контрактов сократилось на 3% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года, что является самым низким показателем с 2012 года. Снижение на 3%, однако, объясняется огромным сокращением на 19% подписанных контрактов на приобретение квартир в кондоминиуме, что компенсируется значительным увеличением количества подписанных контрактов на кооперативы.
  • Цены по контрактам были снижены по всем видам товарно-материальных запасов. Контрактная деятельность в большей степени отражает состояние текущего рынка, чем закрытые данные о продажах, которые часто включают в себя унаследованные контракты, заключенные в то время, не обязательно отражающие сегодняшние рыночные условия.
  • С точки зрения закрытых продаж, медианная цена продажи кондоминиумов снизилась на 8,1% до 1,48 миллиона долларов, что является самым низким показателем за последние несколько лет.
  • Количество проданных кондоминиумов в четвертом квартале снизилось по сравнению с третьим кварталом на 22.7% и на 13.0% в годовом исчислении, что означает, что объемы продаж медленнее, чем они были в течение очень долгого времени.
  • Медианная цена продажи за квадратный фут выросла, но рост был искажен очень большими долларовыми закрытиями в двух ультра-роскошных зданиях, которые начали закрываться, 520 Park Avenue и на220 Central Park юг.

Ну, и что все это значит? 

  • Есть возможность купить сейчас.
  • Покупатели тратят больше, чем раньше.
  • У покупателей также есть много других вариантов, из которых можно выбрать.
  • Разработчики стали более креативными, предлагая новые стимулы, в то время как отдельные продавцы ведут значительные переговоры о цене.
  • Покупатели имеют рычаги влияния, требуя от продавца того, что два года назад было прерыванием сделки, например, разрешение на непредвиденные расходы по ипотеке или покрытие налога на трансферт и общих расходов.

Имейте в виду, что это редкое событие происходит в то же время, что экономика Нью-Йорка находится на подъеме и в состоянии продолжать расти и развиваться в ближайшие годы (т.е. расширение Google Западного Сохо, Hudson Yards открытие в марте 2019 года, и т.д.).

Пока происходят сделки, многие потенциальные покупатели сидят в стороне в режиме ожидания. Мы предупреждаем их о том, что невозможно определить время дна любого рынка. Часто покупатель подождать слишком долго, пропустить падение и потерять рычаг влияния.. Процентные ставки оторвались от своих максимумов 2018 года, что делает это хорошее время, чтобы войти или арендовать рынок, прежде чем они начнут подниматься снова.

октябрь 2018 года

Почему сейчас подходящее время, чтобы инвестировать в манхэттенский рынок кондоминиумов?

Уоррен Баффетт сказал: "Цена - это то, что ты платишь, ценность - это то, что ты получаешь...". Мудро бояться, когда другие жадны, и жадны, когда другие боятся".

Некоторые недавние сообщения о недвижимости в Нью-Йорке заставили некоторых людей испугаться. Когда мы смотрим на общую картину и общую статистику в этих отчетах, то достаточно ясно, почему эти люди боятся, однако, нужно копать глубже, чтобы понять всю историю в целом.

Покупатели манхэттенских кондоминиумов оставались осторожными в 3-м квартале 2018 года из-за опасений по поводу нового налогового закона (FN1), вступившего в силу в конце 2017 года, несмотря на очень сильную экономику, рекордный фондовый рынок, и все еще относительно низкие, хотя и быстро растущие, процентные ставки.

Недвижимость на Манхэттене редко встречается на рынке покупателей, поэтому если вы заинтересованы в безопасном долгосрочном вложении средств, то сейчас, возможно, самое время купить. Это не будет длительным событием и не повторится в ближайшее время. На самом деле, в течение 3-го квартала максимум рынка (>$5M), который начал коррекцию в 2016 году, начал несколько отскакивать, как это обсуждается ниже.

 

Заголовки "Не рассказывай всю историю".

В то время как заголовки, касающиеся этого квартала, касаются, они не рассказывают всю историю. Нужно смотреть на то, что происходит сегодня на рынке, а не 1, 2 или 8 кварталов назад, на чем обычно фокусируются квартальные отчеты. Если посмотреть на количество подписанных контрактов за квартал, ведущий показатель, то этот квартал был примерно таким же, как и тот же квартал прошлого года.

  • Подписанные контракты на Манхэттене показали незначительное снижение на 1% по сравнению с количеством подписанных в 3 квартале 2017 года.

  • Наилучшие показатели в сегменте по количеству подписанных контрактов составили $5 - $10 млн (что на 30% больше по количеству контрактов, подписанных в основном за счет продаж на двух новых разработках, The Belnord и на 100 E 53-ой).

  • Вторым лучшим сегментом стали дома по цене $10M+, в которых активность выросла на 10%.

  • Хотя мы не будем знать, по каким единицам заключены контракты, цены на эти единицы будут в конечном счете торговаться до тех пор, пока они не закроются и не будут зафиксированы, что может произойти через много месяцев, но отскок активности от продолжительного сна обнадеживает. Безусловно, дисконтирование сыграло свою роль в этих продажах.

Закрытые продажи в 3-м квартале 2018 года, однако, показывают иную картину. Рассматривая закрытые продажи, ты оцениваешь только те единицы, которые закрылись в квартале, независимо от того, когда был подписан контракт. В случае с New Development, это могло быть 3 года назад, в некоторых случаях. Таким образом, закрытая информация о продажах может быть несколько устаревшей, хотя все же хорошая информация для фиксации тенденций.

  • Общее количество закрытий на Манхэттене сократилось на 8% (хотя и выросло на 5% по сравнению со вторым кварталом 2018 года).
  • Новая разработка закрыла резервуар для продаж с падением на 37%. Это привело к тому, что некоторые девелоперы значительно снизили цены на новые застройки, которые были завышены в начале или за пределами наиболее востребованных кварталов. Core Group сообщила, что в среднем по кварталу дисконт на новые девелоперские проекты составляет почти рекордные 14%, что выше по сравнению с 8% в прошлом году.
  • Покупатели, ушедшие от высоких цен на новые разработки, обратились к перепродаже кондоминиумов, которая выросла на 2%, в то время как продажи курятников на закрытых площадках снизились на 8%.
  • Запасы в отчетном квартале значительно выросли, на 13%, что приведет к увеличению сроков маркетинга в будущем.
  • Наибольший рост запасов перепродажных кооперативов составил 26%, в то время как запасы перепродажных кондоминиумов выросли на 4%. Запасы новых разработок сократились на 5%.
  • Средняя цена кондоминиума составила 2,66 миллиона долларов, что на 2,3% ниже. Средняя цена квадратного фута при перепродаже кондоминиумов снизилась на 5%.  
  • Средняя цена новой разработки составила 4,33 млн долл., в то время как цена новой разработки за квадратный фут выросла на 4%.
  • Средняя цена квадратного фута для рынка роскоши (топ 10% продаж) выросла на 2,7%, а порог входа в люкс снизился до $3,85 млн.

 

Новости рынка недвижимости Нью-Йорка | Отчет о рынке Манхэттена
Фотокредит: 111 Мюррей

Макроэнвиромент

  • Dow и NASDAQ едут высоко. Захват прибыли вполне может заставить цены упасть, но, несмотря на разговоры о международных торговых войнах, акции находятся на высоком уровне, а получение прибыли выглядит очень привлекательно.
  • Уровень безработицы снижается, и, по статистике, в США есть полная занятость. Полная занятость стимулирует расходы. Расходы потребителей приносят больше прибыли акционерам.
  • Дерегулирование находится в полном разгаре, поэтому развитие бизнеса, скорее всего, будет продолжаться на подъеме.
  • Кредитного пузыря нет, но председатель ФРС говорит, что процентные ставки будут расти постепенно до 2019 года. Более высокие процентные ставки побуждают покупателей рано или поздно брать ипотечные кредиты с фиксированной ставкой.
  • Высокие темпы роста по всей экономике, как правило, заставляют людей задуматься, как долго все это продлится, поэтому многие сдерживают крупные закупки. Экономисты сегодня говорят, что на горизонте нет кредитного пузыря, поэтому экономика, ориентированная на потребителя, выглядит здоровой.

 

Почему мы уверены в рынке Нью-Йорка?

Подводя итог, мы считаем, что это довольно неплохой рынок для покупателей, особенно по сравнению с 2008 годом.

  • Когда продавцы, наконец, ведут переговоры, у покупателей теперь есть власть.
  • Интерес относительно низок исторически
  • Экономика находится на подъеме
  • Дерегуляция в полном разгаре
  • Самая низкая безработица за 69 лет
  • Нью-Йорк имеет самый высокий уровень занятости за последние 50 лет, а промышленность Нью-Йорка сейчас хорошо диверсифицирована за пределами простого финансового сектора.
  • Кредитного пузыря нет, как в 2008 году; банки предъявляют жесткие требования и проводят комплексную юридическую экспертизу.
  • Прибыль компании никогда не была выше, особенно с новым низким показателем в 21%.
  • Чрезмерное застройка городских рынков, как правило, быстро абсорбируется

Если углубиться в детализированные цифры, можно предположить, что рынок недвижимости Нью-Йорка является сильным. Большинство людей будут читать обширные репортажи, но проницательный покупатель будет слушать специалистов по недвижимости. Перефразируя Уоррена Баффета, можно сказать, что когда другие боятся, это может быть просто подходящее время для покупки в Нью-Йорке.

май 2018 года

Влияние нового американского налогового законодательства на Манхэттене 

Новый американский налоговый закон, вступивший в силу 1 января 2018 года, создал много шума в СМИ. Если же посмотреть на мелкий шрифт, то закон станет благом для корпораций и инвесторов в недвижимость, в том числе и для иностранных покупателей. Для нынешних домовладельцев, особенно на Манхэттене, это немного сложнее.

На Манхэттене неопределенность относительно конечных последствий нового закона, который ограничивает государственные и местные налоговые вычеты и снижает сумму вычитаемых процентов на первичные дома с 1 миллиона до 750 тысяч долларов, создала нервозность на рынке и отражена в последних отчетах по рынку за 1 квартал, которые показывают снижение активности в 1 квартале на 10%, согласно Corcoran. Слабость в объемах была обнаружена по всем ценовым точкам, но, в особенности, ощущалась в верхней части. Активность продаж во 2 квартале, похоже, восстанавливается.

Для смягчения негативных последствий налогового законодательства губернатор Куомо предпринял значительные усилия по изменению правил налогообложения штата. Мы ожидаем, что на рынке сохранится некоторая неопределенность, которая поставит покупателей в положение водителей на ближайшие несколько месяцев, по крайней мере, до тех пор, пока экономика не начнет накаляться, что является ожидаемым побочным продуктом налоговой реформы.

Стоит, однако, отметить, что многие роскошные здания в лучших районах Даунтауна, таких как NoHo, SoHo, TribecaWest Village и Flatiron, а также ядроUpper West Side, например, довольно хорошо выглядят. Хорошо продаваемые кондоминиумы все еще движутся быстрыми темпами, отложенные продажи растут по сравнению с предыдущим месяцем и годом, и мы все еще видим, что 20% сделок совершаются по цене выше запрашиваемой, и это немалое число.

март 2018 года

Доклад о ценах на недвижимость в Манхэттене 

Экономика США и Нью-Йорка, в частности, в начале 2018 года переживала высокие экономические показатели.  

  • Занятость в Нью-Йорке выросла до рекордного за все время уровня в 4,426 миллиона человек. С 2009 года Нью-Йорк получил 702 тыс. рабочих мест, что на 18,9% больше, чем в стране, которая добавила 11,5% новых рабочих мест, что является самым высоким показателем со времен Второй мировой войны. За последние 10 лет наибольшее количество рабочих мест было занято в таких отраслях, как технологии, медиа, здравоохранение и туризм.
  • Средний показатель Dow Jones вырос на 25% по сравнению с прошлым годом и составляет 25 000. Почти все компании сообщили за 2017 год, 75% компаний сообщили, что их прибыль за четвертый квартал превзошла ожидания.
  • Февральские рабочие места выросли на 313 000, превысив ожидания на 100 000, а уровень безработицы составил 4,1%.

Мы ожидаем увидеть больше положительных эффектов от новой налоговой реформы позднее в этом году и потенциальной второй фазы налоговой реформы, направленной на снижение налога на прирост капитала. Оставайтесь с нами.

Управление недвижимостью в Нью-Йорке для инвесторов и владельцев квартир

октябрь 2017 года

Отчет о состоянии рынка Манхэттена

На ключевом манхэттенском рынке кондоминиумов продолжается сильная и активная деятельность. Рекордно высокие фондовые рынки, недорогое и легкодоступное финансирование и ясность помогли продвинуть рынок. Год назад была большая неопределенность в отношении выборов в США, процентные ставки преждевременно росли, и все были шокированы Brexit. Выберите статистику за 3 квартал 2017 года:

  • Контракты на покупку квартир, заключенные на сумму от 1 до 3 млн долларов, увеличились на 11% по сравнению с предыдущим годом.
  • Контракты на покупку квартир, заключенные между 3 - 5 месяцами, увеличились на 8% по сравнению с предыдущим годом. 
  • Рынок ультра-роскошных кондоминиумов ($10M+), однако, продолжает сталкиваться с препятствиями, хотя в этом квартале было заключено на 12% больше контрактов, чем $10M.
  • Перепродажи - $1 774 средняя цена psf
  • Новые разработки - $2 320 средняя цена psf
  • Luxury - $2 780 цена psf, при этом цена входного уровня для Luxury (топ 10% продаж) составляет $4,1 млн.

февраль 2018 года

Каковы уровни инвентаризации при перепродаже на рынке недвижимости Манхэттена?

"Buyers - A уже произошла коррекция цен, и за последний год или около того более широкий рынок показал признаки стабилизации и нормализации. Если у вас есть реальная потребность в покупке и вы находите подходящую недвижимость, используйте этот медленный период для любого кредитного плеча, которое вы можете получить на сайте negotiations - you, никогда не знайте, когда продавцу хватит, и он готов пойти на эту ставку".

Полный текст статьи можно прочитать по адресу: medium.com

Мы согласны с Urban Digs. Рынок RE на Манхэттене уже исправился, особенно в сегменте роскоши, и сейчас покупатели имеют больше рычагов воздействия, чем с 2014 по 2016 год. Мы ожидаем, что этот рычаг сохранится и в 2018 году, так как возникнет путаница по поводу новых налоговых изменений. Тем не менее, мы обнаружили, что предложение запасов при перепродаже все еще низкое. 

Мы посмотрели на уровни перепродажи товарно-материальных запасов в четырех основных районах, которые пользуются популярностью у наших основных покупателей жилья и инвесторов: TribecaЧелси Upper East Side иUpper West Side... Мы посмотрели сегмент 5 - 10 млн. долларов, сегмент 2 - 5 млн. долларов и сегмент 1 - 2 млн. долларов. 

Из всей недвижимости Манхэттена, выставленной на продажу в сегменте за 5-10 миллионов долларов, всего 17 единиц перепродажи в Tribeca, 8 единиц перепродажи в Челси, 5 единиц перепродажи в Челси Upper East Sideи 4 единицы перепродажи в Upper West Side. Это в общей сложности 34 единицы перепродажи в этих четырех районах, которые покрывают большую часть острова Манхэттена. 

Сдвигая рынок, из всей недвижимости Манхэттена, выставленной на продажу в сегменте за 2-5 миллионов долларов, на продажу было выставлено только 22 единицы перепродажи в Tribeca, 15 в Челси, 21 единица в Upper East Side, и 32 единицы в Upper West Side (включая Риверсайд). Это всего 90 единиц в сегменте за 2-5 миллионов долларов в этих четырех районах.  

На рынке начального уровня, из всей недвижимости Манхэттена на продажу от 1 до 2 миллионов долларов, было только 2 единицы перепродажи доступны в Tribeca, 11 единиц перепродажи в Челси, 15 единиц перепродажи в Upper East Side и 19 единиц перепродажи в Upper West Side. В общей сложности 47 единиц перепродажи доступны для продажи в сегменте 1 - 2 миллионов долларов США в этих четырех крупных кварталах. 

Как отметила компания Urban Digs, правда, что в наши дни продавцы более восприимчивы к переговорам, особенно по сравнению с 2014 - 2015 годами, но предложение хороших кондоминиумов для перепродажи все еще сравнительно невелико. А новые разработки продаются с высокой премией. Когда мы начинаем сужаться до лучшей манхэттенской недвижимости, доступной для продажи, по конкретным зданиям, экспозиции, те, которые не завышены цены, количество хороших вариантов значительно снижается. Поэтому, если вы покупатель, у которого есть потребности в жилье или который ищет инвестиции, имейте в виду эту короткую историю предложения. 

Upper East Side 

Рыночные цены на недвижимость Нью-Йорка для Upper East Side

Upper West Side

Рыночные цены на недвижимость Нью-Йорка для Upper West Side

Челси

Рыночные цены на недвижимость Нью-Йорка для Челси

Tribeca

Рыночные цены на недвижимость Нью-Йорка для Tribeca

Диаграммы вежливости UrbanDigs

январь 2018 года

Обновление рынка Манхэттена Q4|2017.

Четвертый квартал 2017 года рынок недвижимости Манхэттена лучше всего характеризуется как стабильный, при этом последние три квартала из четырех демонстрируют рост закрытой торговой активности. 2017 год был намного лучше 2016 года, хотя в этом квартале наблюдалось заметное сокращение количества подписанных контрактов, что в первую очередь может быть связано с нерыночными факторами, такими как налоговая реформа и политический климат.

Однако, если присмотреться к типам свойств более внимательно, то мы увидим значительные различия. Сегмент перепродаж кооперативов был самым активным с ростом продаж третий квартал подряд. Подписанные контракты на перепродажу кооперативов, однако, пострадали от сохраняющихся высоких цен, а закрытые продажи новых девелоперских проектов столкнулись с 12%-ным снижением из-за текущего цикла и сроков застройщиков. Учитывая все это, а также неопределенность вокруг новой налоговой реформы, можно предположить, что манхэттенская недвижимость медленно становится рынком покупателя.

Перепродажа Кондос

  • Средняя цена квадратного фута составляла $1,759, ровно в год.
  • Количество продаж на этом рынке упало на 3% до 929, что является самым низким показателем с 4 квартала 2011 года.
  • Дни на рынке были 116 дней, ровно год за годом.
  • Запасы снизились на 4% и составили 2485 единиц для продажи.

Неопределенность в отношении эффекта от налоговой реформы, проявившаяся в 4 квартале в секторе перепродаж кондоминиумов, вызвала снижение активности продаж и выравнивание цен. Второй год подряд на рынке наблюдался спад активности и наименьший объем продаж с 2011 года. Товарно-материальные запасы доступных единиц уменьшились, соответственно, на 3%. Многие указывают на разрыв в ценообразовании, так как активные товарно-материальные запасы были оседланы двузначной премией за квадратный фут по сравнению с закрытыми продажами в 4 квартале.

Кооперативы по перепродаже

  • Средняя цена кооперации составила 1,26 млн. долл.
  • Средняя цена квадратного фута составила $1 167, что на 1% больше, чем в прошлом году.
  • Количество продаж на этом рынке выросло на 4%, до 1733 объектов.
  • Дни на рынке составили 88 дней, что на 5% меньше, чем в прошлом году.
  • Товарно-материальные запасы выросли на 15% до 2824 единиц для продажи.

Кооперативы по перепродаже закончили 2017 год как самый продаваемый продукт в сфере недвижимости, продолжая опережать другие опции, увеличивая продажи третий квартал подряд. Кроме того, высокий спрос на кооперативные перепродажи показал, что средняя длина объекта недвижимости, оставшегося на рынке, сократилась на 5%. При этом рынок отреагировал увеличением имеющихся запасов на 15%.

Новая разработка

  • Средняя цена новой застройки кондоминиума составила 3,92 миллиона долларов.
  • Средняя цена квадратного фута составила $2 253, что на 17% меньше по сравнению с прошлым годом, так как количество супер-роскошных и ультра-роскошных закрытий сократилось.
  • Количество продаж на этом рынке упало на 12%, с 527 до 463.
  • Запасы выросли на 30%, в настоящее время на продажу выставлены 1074 единицы.

Как и следовало ожидать, показатели рынка новых девелоперских кондоминиумов имеют тенденцию увеличиваться или уменьшаться в зависимости от хода строительства. В 4th и ряд крупных разработок, таких как 125 Greenwich и 91 Leonard, запустили продажи, в результате чего запасы выросли на 30%.

Роскошный

  • Средняя цена роскошной квартиры в Нью-Йорке в 4 квартале составила $7,24 млн.
  • Средняя цена квадратного фута снизилась на 12% до $2,625.
  • Порог роскоши составил $3.882 миллиона.

Сегмент роскоши определяется на основе 10%-ной доли закрытых продаж по цене. Цена начального уровня, или "пороговая", упала примерно на $500 000, заканчивая $3,882 млн. Кроме того, средняя цена упала на 10%, а цена квадратного фута упала на 12%. Это падение можно объяснить сдвигом в закрытии квартала от ультра-роскошных и супер-роскошных закрытий, таких как 432 Park, Greenwich Lane, and 56 Leonardв конце 2016 года в более скромные роскошные здания в отдаленных местах, таких как One West End и 252 East 57th Тем не менее, мы видим более конкурентный рынок с увеличенными запасами, оставляя продавцам мало другого выхода, кроме как снижать цены для удовлетворения покупательского спроса. Это представляет собой реальный потенциал для инвесторов в сегменте роскоши, так как эти предметы роскоши находятся на низком уровне и готовы к движению.

В заключение следует отметить, что рынок Манхэттена остается стабильным и 2017 год был более здоровым, чем 2016 год. При этом рынок продолжает демонстрировать тенденции, перекошенные в сторону покупателя, или, другими словами, становясь "рынком покупателя". Увеличение доступных запасов, новые девелоперские проекты и снижение порога роскоши создали рынок, на котором владельцы и девелоперы склонны снижать цены, чтобы не отставать от сокращающихся продаж. Из-за неопределенности с налоговой реформой 2018 год будет хорошим годом для покупателя, и не очень хорошим для продавца. Для тех, кто стоит в стороне, это может быть хорошее время, чтобы войти на рынок, прежде чем положительный эффект от налоговой реформы Трампа.

 

Быстрые поиски на Манхэттене

Топ 50 Нью-Йоркских пентхаусов на продажу

Самые дорогие квартиры Манхэттена на продажу

Наши любимые новостройки квартиры для продажи на Манхэттене

 

ноябрь 2016 года

Как президент Трамп повлияет на американскую недвижимость?

Никогда раньше в Америке не было нью-йоркского застройщика и брокера по недвижимости (да, у него есть лицензия нью-йоркского брокера), сидящего в Белом доме. Хотя многие из нас могут не согласиться с поведением и политическими позициями Трампа, одна вещь наверняка является то, что Трамп будет за недвижимость и за недвижимость.

В то время как некоторые постулировали, что президентство Трампа будет скорее событием черного лебедя, чем падением, и доллар США, и фондовый рынок сегодня выросли!

Если Вам интересно, как политика президента Трампа влияет на американскую недвижимость, то здесь Вы найдете информацию о том, как Трамп, скорее всего, будет работать после вступления в должность.

Будет ли он использовать недвижимость, чтобы дать толчок экономике?

Козырь - застройщик и брокер по недвижимости. Всю свою жизнь он сам использовал недвижимость в качестве инвестиции и сказал, что он заинтересован в увеличении количества домовладений. Учитывая, что его семейный бизнес - это недвижимость, либо через его собственную компанию, организацию Трампа, либо через его зятя, компанию Kushner Properties, мы ожидаем, что Трамп продолжит свою любовную связь с недвижимостью.

Что будет с ипотечными ставками?

Цены останутся низкими на некоторое время. "Ставки по ипотеке падают, потому что инвесторы видят безопасную доходность американских ипотечных ценных бумаг, отражающую их уверенность в относительной безопасности американского рынка жилья", - написал главный экономист Трулии Ральф Маклафлин в своем заявлении на следующий день после выборов. "Более того, ФРС, скорее всего, задержит декабрьское повышение ставок из-за глобальных экономических потрясений. Оба эффекта означают краткосрочную победу для заемщиков, и мы, вероятно, увидим увеличение рефинансирования ипотеки, если ставки будут продолжать падать".

Он снизит налоги для инвесторов в недвижимость?

Республиканцы сохранили контроль над Палатой и Сенатом. В результате республиканцы получили неограниченный контроль над будущей налоговой политикой, а это означает, что произойдут большие изменения, которые повлияют на налоги для инвесторов в недвижимость. Козырь предложил:

  • Более низкие налоговые ставки, с верхней ставкой налога на прирост капитала в размере 20%.
  • Ликвидировать налог на имущество или смерть
  • Снизить корпоративные налоги с 35% до 15%.

И хотя он может не получить все, что хочет в плане налоговой реформы, наше налоговое законодательство созрело для изменений (к этому призывали и республиканцы, и демократы), и эти изменения, скорее всего, произойдут до августа 2017 года, прежде чем начнется избирательный сезон 2018 года.

Могло бы стать легче занимать деньги?

Снижение регулирования - одна из отличительных черт его кампании - позволило бы банкам увеличить объемы кредитования, что было очень сдержанным с 2008 года. Другой способ, с помощью которого президентство Трампа могло бы облегчить потребителям владение домами, заключался бы в снижении надбавок за FHA loans или сокращение гарантийных сборов для Фанни Мэй или Фредди Мака.

Как это повлияет на правила?

Большая часть платформы Трампа сконцентрирована на дерегулировании финансового рынка с целью его более полного оживления, и это само по себе может также дать толчок развитию недвижимости. Об этом говорил Трамп - и республиканская партия в целом.

Трамп предложил сократить как банковские, так и строительные нормы. Уменьшение регулирования кредитования может привести к росту домовладения за счет облегчения получения кредитов потребителями. Что касается строительных норм, то на заседании Национальной ассоциации риэлторов Трамп оценил, что 25% затрат на строительство дома связаны с нормами и правилами. Он хотел бы довести их до 2%. Если строительство будет дерегулироваться, это будет означать более доступное жилье для потребителей.

Уйдет ли вычет процентов по ипотеке?

Нет! В прошлом году в налоговом плане, который разделял Трамп, особо и недвусмысленно говорилось о том, что он сохранит вычет процентов по ипотеке.

Будет ли он продолжать программу обмена 1031?

Козырь, который подвергся огромной критике за агрессивное использование налогового кодекса для якобы неуплаты федеральных налогов, скорее всего, сохранит спорные 1031 безналоговые биржи, которые позволяют арендодателям продавать недвижимость без уплаты налогов на прирост капитала, если они перечисляют выручку от продажи в другие инвестиции в недвижимость. Эта политика 1031 биржевой программы является одной из фундаментальных основ индустрии недвижимости, и Трамп сохранит эту политику.

А как же иммиграция?

Иммиграционная политика Трампа претерпела много изменений с тех пор, как он впервые объявил о своей кандидатуре, и иммиграционная реформа будет нелегким законопроектом, который можно будет протолкнуть через Конгресс или Сенат, поэтому трудно определить, повлияет ли это в какой-либо степени на рынок недвижимости Нью-Йорка.

Сможет ли Трамп реализовать все свои предвыборные позиции?

Для тех из вас, кто испытывает эмоции по поводу того, что Трамп стал президентом после некоторой его возмутительной риторики и поведения, помните, что президент США не обладает безудержной властью. Наши основатели не хотели, чтобы власть контролировалась одним человеком или одной группой с возможностью оказаться под властью другого диктатора или тирана. Соответственно, наше правительство делится на три ветви: исполнительную, законодательную и судебную. Поэтому многие из более возмутительных предвыборных политических позиций Трампа не станут реальностью - либо они будут противопоставлены в законодательной власти, либо будут свергнуты судебной властью.

Нет сомнений в том, что эти выборы были очень раскольническими. Но теперь, когда выборы закончились, американский народ объединится, как мы всегда это делали. Как Обама говорил о Трампе: "Мы все боремся за его успех".

 

Подпишитесь на нашу ежемесячную электронную почту Best Buys Манхэттена

Раз в месяц мы посылали кураторам подборку текущих лучших покупок нашим клиентам. Этот выбор включает в себя небольшие пьедесталы по цене от $600k, инвестиционная недвижимость с отличной ценой за кв.фут, только со скидкой недвижимости, которые мы считаем хорошие возможности и новые разработки, которые только что были или собираются быть запущены.