Анализ рынка недвижимости Манхэттена

Сдвиг вниз на рынке недвижимости Манхэттена во второй половине 2022 года

В 2022 году на Манхэттене было два рынка. 

В начале 2022 года продолжился бум, начавшийся в начале 2021 года, вызванный высвобождением отложенного спроса и искусственно заниженными ставками, которые были введены ФРС на заре Ковида.  

Однако в июне 2022 года, после того как ФРС впервые повысила базовую ставку на 75 базисных пунктов, рынок быстро смягчился, оставив большинство покупателей и продавцов в состоянии противостояния до конца года, пока они приспосабливались к новым реалиям рынка. Это отражено на приведенной ниже диаграмме, где сравнивается ежемесячная активность по контрактам.

Ежемесячная деятельность по контракту

В декабре 2022 года было подписано всего 602 контракта, что стало одним из худших итогов года с 2008 года. По мере того, как покупатели и продавцы будут смиряться с новой реальностью, мы ожидаем, что в начале 2023 года рынок снова начнет двигаться, поскольку спрос на недвижимость все еще существует. 

Цены на недвижимость Манхэттена

Кондос

• $2,75M средняя цена продажи
• $2,074 средняя цена за квадратный фут
• Хотя этот показатель вырос по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года, увеличение произошло в основном за счет закрытия сделок в нескольких башнях класса ультра-люкс, таких как Central Park Tower и 220 Central Park South, что исказило результаты в большую сторону.
• По сути, цена за квадратный фут оставалась неизменной из года в год и составляла чуть менее $2K за квадратный фут.

Купы

• $1,27 млн. средняя цена продажи
• $1,225 средняя цена за квадратный фут

• Средняя цена продажи $3.19M
• $2,415 средняя цена за квадратный фут
  

Сегмент "люкс" (верхние 10% продаж)

• $8.06M средняя цена продажи 
• $2,909 средняя цена за квадратный фут
• Порог начальной цены для роскоши - $3,95M

Повышение ставки ФРС в 2022 году

В течение всего 10 месяцев в 2022 году ФРС повысила базовую ставку федфонда на 4,0%, как показано на графике ниже. Это беспрецедентное действие было предпринято в попытке контролировать инфляцию - глобальное явление 2022 года. 

Хотя ставки выше, чем были с 2008 года, они были высокими и раньше, и рынки недвижимости прекрасно работали в таких условиях. Однако наибольшую озабоченность вызывают темпы повышения ставок в этом году, которые уложились всего в 10 месяцев. В результате ставка по 30-летней фиксированной ипотеке Jumbo увеличилась с 3,1% на 1 января 2022 года до 5,7% на 31 декабря 2022 года. По сравнению с 6,35% в октябре. 

В Манхэттене много покупателей за наличные (около 55%) по сравнению с другими городами, поэтому процентные ставки здесь не всегда играют такую большую роль в активности. Кроме того, кооперативы, которые составляют 70% инвентарного фонда и являются уникальным явлением для Нью-Йорка, имеют очень строгие правила в отношении суммы финансирования, которую можно получить. Некоторые из них допускают максимальное финансирование в размере 70%, но многие - только 50%. Некоторые не допускают никакого финансирования. Это смягчающие факторы для рынка Нью-Йорка, но они не помогают покупателям, впервые приобретающим жилье, которым часто требуется ипотечный кредит для покупки. 

Инвентарное предложение Манхэттена спасает положение

Спасительным фактором в этой истории является отсутствие предложения на рынке. По сравнению с концом 2020 года, когда уровень запасов превышал 8 100 единиц, сегодня предложение находится на минимальном уровне - 5 858 единиц. Этому есть много причин, о которых я рассказывал еще в августе и которые я привожу ниже.

Ограниченный объем предложения должен сдерживать потенциальное снижение цен по мере приближения к 2023 году. И мы не ожидаем, что в ближайшее время на рынке появятся какие-либо запасы по следующим причинам:

• Ипотека с золотыми наручниками
• У 80% жителей Нью-Йорка, имеющих ипотечные кредиты, ставки не превышают 5%.
• Это приведет к тому, что владельцы останутся в своих домах на неопределенный срок. 
• Никто не собирается в ближайшее время менять свою 3%-ную ипотеку на 6%-ную. 

• Замороженный рынок аренды жилья в кондоминиумы из-за закона штата Нью-Йорк 2019 года
• Закон наказывает владельцев зданий со стабилизированной арендной платой, делая невозможным создание квартир по рыночной ставке из квартир со стабилизированной арендной платой. Если этот закон не будет изменен, конверсии не будет, так как они не имеют никакого финансового смысла для застройщика. 
• Истечение срока действия программ по снижению налогов делает строительство более дорогим для застройщиков
• Все льготы по 421a, 421g, J-51 истекли. 
• Когда-то это были отличные инструменты, которые правительство использовало для того, чтобы заставить застройщиков строить, но теперь их больше не существует.
• Левые политики Нью-Йорка накладывают вето на проекты с щедрыми 30% и 50% компонентами доступного жилья
• В последние два года на Манхэттене продается мало земли, поэтому не очень много застройщиков планируют строительство в городе.
• Инфляция затормозила многие разработки, поскольку затраты не известны, как в обычное время.

Перспективы развития недвижимости Манхэттена до 2023 года

Многие прогнозисты предсказывают падение цен на жилье по всему миру в течение следующего года. Однако, скорее всего, это произойдет в основном в тех местах, где во время Ковида наблюдался наибольший рост цен. В США многие небольшие города подвержены наибольшему риску, поскольку именно там цены выросли больше всего. Такие места, как Бойсе, ID, Salt Lake City, UT, Феникс, AZ и, похоже, весь Коннектикут. 

Нью-Йорк, однако, не был одним из таких мест. На самом деле, цены в Нью-Йорке снизились во время Ковида, поскольку в начале Ковида из города произошел массовый отток населения. Цены восстановили потери только в 2021 году и показали скромный рост по сравнению с большинством других городов. 

Согласно прогнозу компании Knight Frank "Prime Residential Forecast", цены на Манхэттен в 2023 году вырастут как минимум на 2%, уступая Майами (рост на 5%) и Лос-Анджелесу (рост на 4%) в США. Такой уровень роста ставит Манхэттен на 13-е место в их прогнозе 25 лучших мировых городов, демонстрируя устойчивость и уверенность в городе (и США в целом). 

Knight Frank ссылается на "бегство капитала в безопасную зону" и "зарубежные покупатели... стремятся больше, а не меньше рисковать долларом США". Несомненно, отмеченные мною факторы низкого предложения помогут компенсировать понижательное ценовое давление от действий ФРС в 2023 году.

Рынки недвижимости Манхэттена и Майами будут продолжать укрепляться

Многие люди спрашивали нас о том, что, по нашему мнению, произойдет на рынках Нью-Йорка и Майами после повышения ставок ФРС. Хотя активность замедлилась, оба рынка по-прежнему очень активны по историческим меркам. 

Многие задаются вопросом, приведет ли замедление роста цен к их снижению. Хотя некоторые эксперты утверждают, что в некоторых регионах страны это обязательно произойдет, учитывая, как быстро росли цены в этих регионах, они ожидают, что вероятность снижения цен на Манхэттене и в Майами будет низкой или очень низкой, соответственно.

Анализ CoreLogic - июнь 2022 года: вероятность снижения цен

По данным CoreLogic, вероятность снижения цен в ближайшие 12 месяцев в метро Нью-Йорка низкая, а в Майами - очень низкая.

Манхэттен

Цены

Цены росли не такими темпами, как в других регионах страны. Рынок недвижимости потерпел крах в 2020 году (цены снизились в среднем на 7%) и начал восстанавливаться только в 1 квартале 2021 года, когда закончились вакцины (цены выросли в среднем на 16%). 

1. Учитывая, что за последние 10 лет цены на Манхэттене росли на 4,5% в год, чистое увеличение на 9% (16% минус 7%) примерно эквивалентно 2 годам нормального роста цен. 
2. Ставки аренды выросли на 20% за год, что привело к резкому росту доходности, поэтому для инвесторов это отличное время для покупки недвижимости на Манхэттене (тем более, что цены не выросли). 
3. Мы ожидаем, что рост арендных ставок в Манхэттене продолжится, так как ипотечные ставки заставляют меньше покупателей жилья, впервые приобретающих его в ближайшие 12 месяцев, покупать жилье, что вынуждает больше людей выходить на рынок аренды. 
4. Высокие цены на недвижимость в Манхэттене по-прежнему поддерживаются высокими доходами местного населения, о чем постоянно сообщается в отчете UBS Global Bubble. 
5. Манхэттен - это долгосрочная игра. Инвесторы покупают недвижимость на Манхэттене в целях безопасности. Учитывая связанные с этим расходы, это не место для голых спекуляций или перепродаж. 
6. 50% покупателей на Манхэттене оплачивают покупку недвижимости наличными, особенно в сегменте роскоши, поэтому на них не так сильно влияет изменение процентных ставок. 
7. Кооперативы составляют 75% жилищного фонда. Многие кооперативы не разрешают финансирование или ограничивают его до 50%. Этот факт способствовал росту недвижимости Манхэттена во время кризиса Лемана. 
8. Однако андеррайтинг очень строгий, так что это не сценарий 2008 года. 

Поставка

1. В лучших проектах кондоминиумов Нью-Йорка в престижных районах предложение относительно невелико. 
2. Предложение сократилось на 10% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. 
3. Что касается элитных кондоминиумов, то их в Трубопроводе очень мало.
4. Время от времени мы получаем запросы от инвесторов, которые ищут массовые сделки по продаже кондоминиумов на Манхэттене. В 2018 году их было довольно много и много зданий с не менее чем 50 единицами для продажи.  
5. Однако при подготовке недавнего анализа для двух разных инвесторов (один из которых проводил очень крупную сделку 1031) я отметил, что в ближайшие 3-5 лет на рынке появится очень мало звездных зданий ниже 96-й улицы, а количество зданий с более чем 50 единицами на продажу значительно снизилось по сравнению с тем, что было четыре года назад. 
6. Некоторые здания, которые находились на стадии строительства и которых мы с нетерпением ждали, такие как The Cortland, One High Line и One Wall Street , начали продажи. Все это очень элитные проекты. Помимо них, в престижных районах появятся лишь несколько лучших кондоминиумов. 
7. Отсутствие предложения качественной продукции, вероятно, будет способствовать дальнейшему росту цен, пока не установится равновесие между спросом и предложением, что, вероятно, займет годы. 
8. Истечение срока действия налоговой льготы 421a, которая в прошлом стимулировала застройщиков к строительству кондоминиумов и арендных домов, привело к сокращению числа новых проектов.  
9. У либеральных политиков Нью-Йорка нет аппетита, чтобы стимулировать застройщиков к строительству, поэтому мы не видим возвращения этого стимула. 
10. Конечно, эти политики недальновидны. Отсутствие стимулов для застройщиков приведет лишь к: а) уменьшению количества строящегося доступного жилья (требование для новых строительных проектов на Манхэттене), б) снижению доходов города и штата и в) дальнейшему повышению арендных ставок для арендаторов. 

Майами 

Майами обрел новую силу:

1. огромный приток (богатых) жителей, покидающих штаты с высокими налогами; 
2. приток жителей, желающих получить больше свобод и меньше ограничений, поскольку во время пандемии во Флориде действовали очень слабые ограничения;
3. приток хедж-фондов и технологических компаний, переезжающих в Майами; 
4. очень низкое предложение односемейных домов и кондоминиумов (особенно больших); и 
5. пустой трубопровод. 

Хотя в последние месяцы активность замедлилась, это не связано со спросом. Дело в предложении. Спрос на односемейные дома и кондоминиумы в Майами (и во всей Южной Флориде) был настолько велик, что товарные запасы сократились. И, как ожидается, новое предложение не окажет значительного влияния на рынок до тех пор, пока следующий цикл строительства не будет в полном разгаре. Мы ожидаем, что это произойдет через 5-7 лет, поскольку в ближайшие 3 года на рынок практически ничего не поступит.

Я подробно рассказываю об этом в своем видео ниже:

Заголовки и средние показатели

Мне всегда нравится слушать Леонарда Стейнберга из компании Compass. В одном из недавних сообщений он предупредил покупателей и продавцов не верить заголовкам и не смотреть слишком много на средние показатели. И он, безусловно, прав.  

1. Недвижимость гиперлокализована. 
2. Не путайте заголовки на одном рынке (или по всей стране) с заголовками на другом рынке. 
3. Манхэттен - это действительно уникальный рынок (по многим причинам), и национальные тенденции здесь не действуют, как показывает история. 
4. То же самое можно сказать и о Майами, который в настоящее время переживает огромный всплеск роста. Именно поэтому, по данным CoreLogic, вероятность снижения цен в Майами очень низкая. 
5. На Манхэттене мы видим, насколько локальным может быть рынок. Здесь мы оцениваем здания по отдельности, поскольку часто соседние здания могут иметь совершенно разные цены, совершенно разный спрос, совершенно разную траекторию развития и т.д. 
6. В Майами мы видим, насколько локальным может быть рынок. Цены и спрос на пляже практически не соотносятся с ценами и спросом на некоторые районы на материке. 

Поэтому не стоит зацикливаться на средних показателях, поскольку средние показатели говорят нам только о том, что произошло на рынке в целом, и практически ничего о том, что произошло в конкретном здании (или линии здания, если уж на то пошло). 

Мы готовы помочь вам сориентироваться на рынках Манхэттена и Майами. Запланируйте быстрый звонок со мной, если я могу пролить свет на что-нибудь еще, что вы рассматриваете. Я буду рад обсудить оба рынка более подробно, предоставить оценку стоимости вашего дома, если вы думаете о продаже, или отправить вам предложения по поиску недвижимости.

Счастливого лета!

2021 год, несомненно, станет одним из лучших годов в сфере жилой недвижимости за всю историю Манхэттена. Только в третьем квартале объем закрытых продаж превысил $9,5 млрд, что является самым большим показателем за один квартал за последние 32 года. 

Активность продаж подстегивалась разряженным отложенным спросом, растущим внедрением вакцин, разумными ценами, рекордно низкими процентными ставками, переходом на более просторные помещения (или помещения с открытым пространством), а также ростом личного благосостояния. 

Эти $9,5 млрд относятся к сделкам, которые были закрыты в 2021 году, а не обязательно подписаны в этом квартале, что является более актуальным барометром рынка. 

Количество подписанных контрактов снизилось на летний сезон, но все еще остается рекордным за квартал

Как видно из приведенного ниже графика, активность подписания контрактов находится на высоком уровне с начала года, хотя в последнее время она снижается. Такое замедление может быть результатом сезонности, поскольку летние месяцы обычно медленнее, чем остальная часть года. Тем не менее, продажи в этом квартале были рекордными. 

Хотя по сравнению с предыдущим кварталом этот показатель снизился на 29%, в квартале было заключено 3 500 сделок. При 270 сделках в неделю в этом квартале это рекордное число. Октябрь продолжает эту тенденцию: в неделю заключается около 305 сделок.  

Продавцы счастливы, но не слишком 

Продавцы в 2021 году были очень довольны, особенно после нехватки продаж в 2020 году. Покупателей много, поэтому спрос очень высок, особенно в сегменте элитной недвижимости, где вы найдете большие квартиры.

Хотя активность была значительно повышена в течение большей части года, страх еще не исчез, поэтому цены не растут больше, чем до ковида. Скидка на ковид, составлявшая 6-9% (в зависимости от того, когда вы покупали в прошлом году), исчезла, но мы пока не наблюдаем роста цен выше уровня 2019 года. 

При такой активности можно подумать, что цены снова готовы к росту. Как правило, повышение цен происходит в течение 9-12 месяцев после заметного улучшения активности продаж. Проверьте свои календари, так как мы скоро начнем входить в эту фазу.

Квартиры по завышенным ценам томятся на рынке

Поскольку цены не изменились по сравнению с уровнем 2019 года, третий квартал не был временем для выставления недвижимости на продажу по заоблачным ценам. В этом квартале на продажу недвижимости по рыночной цене ушло 78 дней. Напротив, объектам, которым требовалась корректировка цены, потребовался 181 день для продажи - более чем в два раза (2,3х) больше, чем объектам, цены которых соответствовали текущему рынку. 

Текущее ценообразование в квартале

Примечание: Обычно я люблю сравнивать показатели квартала с предыдущим кварталом, однако в третьем квартале 2020 года треть объема продаж квартала пришлась на закрытие сделок в 220 Central Park South, самом дорогом новом здании кондоминиума в Нью-Йорке. 16 объектов были проданы по средней цене $37M, что в общей сложности составило $592M. Соответственно, я просто показываю вам цифры за текущий квартал. Если вам нужна более подробная информация, пожалуйста, свяжитесь со мной. 

Другие интересные данные:

• Активность продаж выросла до самого высокого уровня за последние 32 года. 
• Даже в условиях рекордно низких процентных ставок около 50% сделок были полностью денежными
• Продажи в новостройках стоимостью менее $3 млн. росли в 2 раза быстрее, чем свыше $3 млн, что все же вдвое больше, чем в том же квартале прошлого года. Сдвиг в сторону меньших по размеру объектов в новостройках исказил тенденцию снижения цен.
• Листинговая скидка по всем сегментам в среднем составила 5,3% за квартал
• Общее количество месяцев предложения кондоминиумов и кооперативов, т.е. количество месяцев, которое потребуется для продажи всех выставленных на продажу объектов, снизилось всего до 5,1. 
  
  

Вы пропустили дно. Не пропустите восстановление! 

Манхэттен преодолевает дно рынка на фоне резкого роста активности по контрактам

Второй квартал 2021 года стал блокбастером, доказав, что все ошибались, считая городскую жизнь мертвой. Манхэттен восстановился до лучшего весеннего сезона продаж за последние 6 лет и имеет самую высокую активность продаж с 2007 года.

Сдерживаемый спрос, разумные цены, низкие процентные ставки, желание переоборудовать большие помещения (или помещения с открытым пространством), рост личного благосостояния и увеличение числа покупателей способствовали росту объема продаж. В общем, город процветает благодаря науке и, в свою очередь, возрожденному оптимизму.

Примечание: в данном обновлении я сравниваю 2 квартал 2021 года со 2 кварталом 2019 года, что гораздо более уместно, чем 2 квартал 2020 года, когда Нью-Йорк был заблокирован. 

Резкий рост числа подписанных контрактов

Число контрактов, подписанных в этом квартале, выросло на 60% по сравнению с тем же кварталом 2019 года. Многие из этих сделок не будут закрыты до 3 квартала 2021 года, и в это время мы ожидаем увидеть положительную динамику цен, учитывая объем и состав квартир, заключенных в этом квартале. 

Большие квартиры снова в моде

Рынок супер-прайм (>$10M) имел лучшее первое полугодие в истории, чему способствовали двузначные скидки от первоначальной цены. Кроме того, заметно увеличилось количество продаж больших квартир, что благоприятно сказалось на рынке >$5M. 

Хотя медианная цена продажи выросла до $1 130 000, что является самым высоким показателем с момента достижения $1 215 000 во втором квартале 2019 года, ценовые тенденции были искажены из-за структуры продаж.

Скидка Covid на рассеивание

По сравнению с тем же кварталом прошлого года средняя цена за квадратный фут снизилась на 3,6%. Это было названо "скидкой Ковида". В первом квартале этот показатель составил 9%, что свидетельствует о быстром сокращении скидки Ковида. Мы ожидаем, что в третьем квартале скидка "Ковид" уменьшится и исчезнет к четвертому кварталу, поскольку работодатели прекращают или ограничивают "работу из дома".

Текущее ценообразование в квартале: 

Другие интересные данные:

• Активность продаж кондоминиумов выросла до самого высокого уровня за последние 30 лет. 
• Объем продаж новых разработок свыше 3 млн. долларов был самым большим за последние три года. 
• Активность продаж росла быстрее, чем появление новых запасов на рынке, в результате чего показатель месяцев предложения снизился до 6,9 месяцев, что является самым быстрым темпом за последние 4 года. 
• Общая скидка на листинг составила 6,4% 

Если вы пропустили дно, не пропустите восстановление! 

Апрель 2021 г. Контракты Вверх

Рекорд марта 14 года

Контрактная активность на Манхэттене продолжала расти, достигнув в апреле 2021 года нового рекорда - 1 607 подписанных контрактов, побив 14-летний рекорд марта - 1 500 контрактов за один месяц. Первая неделя мая продолжает эту тенденцию, и пока что май соответствует апрелю.

Подписано 1 607 контрактов, что на 50% больше, чем в апреле 2019 года, сопоставимом месяце до ковида. В апреле 2020 года было подписано всего 213 контрактов (предположительно, это было инициировано до начала ковида. Напомним, что с конца марта по конец июня 2020 года Нью-Йорк был закрыт для показов.

Что касается элитной недвижимости, то, по данным сайта The Real Deal , с конца апреля было подписано 652 контракта на покупку элитной недвижимости, что больше, чем все контракты на покупку элитной недвижимости, подписанные за весь 2020 год.

Что касается новых объектов, то в апреле было подписано 235 контрактов по сравнению со 165 в марте. Это был самый высокий уровень активности в сегменте нового строительства на Манхэттене за последние три года.

Манхэттен восстает из пепла.

После крайне разочаровывающего 2020 года, когда остров Манхэттен был измучен "исходом Ковида" и физически закрыт на 90 дней, в первом квартале 2021 года рынок жилой недвижимости Манхэттена поднялся из пепла. В то время как рынок ползет вверх в ноябре и декабре 2020 года, в первом квартале 2021 года и, в частности, в марте 2021 года наблюдалась ошеломляющая активность продаж. 

Путь вверх по сбытовой деятельности в 1 квартале 2021 г.

В марте 2021 года продажи на Манхэттене росли стремительными темпами, объем продаж превысил 1500 подписанных контрактов, что стало лучшим месяцем за 14 лет. Даже в январе и феврале 2021 года объем продаж превысил показатели предыдущих месяцев года, по крайней мере, за последние три года, как показано ниже:

Покупатели пользуются преимуществами сочетания рекордно низких ставок по ипотеке и более низких цен. Они также воодушевлены новой администрацией, от которой Нью-Йорк уже извлек выгоду, в отличие от последней администрации, которая была полна решимости наказать Нью-Йорк за то, что он подавляющим большинством голосов отверг Трамп.  

Цены упали, но не в свободном падении.

Пока цены падают, они не упали, как некоторые могли предположить. Цена квадратного фута за квартиру на Манхэттене была на 8,8% ниже в 1 квартале 2021 года по сравнению с 1 кварталом 2020 года. Это вдобавок к снижению цен после того, как в 2018 году был введен в действие верхний предел SALT , что, по словам экономиста Роберта Шиллера, привело к снижению цен в Нью-Йорке в среднем на 11%. Таким образом, цены далеко не достигли своего пика всего несколько лет назад и готовы повернуть вспять. С "синей" администрацией, шапка SALT , которая наказывает синие штаты, имеет хорошие шансы исчезнуть в 2021 году. Это пойдет на пользу ценам на недвижимость и смягчит исход в штаты с низкими налогами. 

Остались новые направления развития

Еще предстоит заключить новые соглашения о развитии, так как цены на проекты, введенные 3 года назад, были значительно снижены. Однако недавно запущенные проекты были оценены по текущим ценам, поэтому скидок на них не так уж много. В то время как некоторые скидки проявляются в более низких ценах, многие из них скрыты в закрытии ценовых уступок. Они не отображаются в цене за квадратный метр. Масштабы скидок на новые разработки сильно варьируются, так как они зависят от таких факторов, как время запуска проекта, скорость продажи на сегодняшний день, количество оставшихся единиц, доступных в определенной строке, партнеры по капиталу в капитальном пакете, и, самое главное, минимальные цены выпуска кредиторами (банки действительно контролируют цену, а не девелопер). 

Чтобы получить лучшую сделку в New Development, вы должны быть открыты и не настроены на то, что не собирается получить самые высокие скидки. Например, застройщики не предлагают больших скидок ни на квартиры с открытой площадью, ни на почти распроданные линии.

На этом графике ниже показано, как ценообразование на новые разработки восстановило некоторые из своих позиций после минимумов, достигнутых несколько месяцев назад. 

Вакцины Уверенность в себе

Мы ожидаем, что цены на недвижимость начнут расти весной/летом и в течение всего оставшегося года по мере вакцинации Нью-Йорка. На сегодняшний день 44% манхэттенцев уже получили первую дозу вакцины, а 27% полностью вакцинированы. По мере того, как мы достигнем 70% населения, подлежащего полной вакцинации, деятельность вернется в нормальное русло, включая полное открытие ресторанов и кинотеатров (частично открытых в настоящее время), бродвейских шоу, спортивных площадок и т.д. Затем мы ожидаем дополнительных драматических сдвигов на рынке. Как только страна вновь откроется для иностранцев в конце этого года, мы ожидаем, что это восстановление манхэттенской недвижимости пойдет в овердрайв!

Знаки приводят к продолжающемуся росту рынка

Потенциальное снятие крышки SALT , нехватка разрешений на новое строительство (так как в прошлом году новая застройка была приостановлена) и полное открытие города предвещают хорошие перспективы для цен на манхэттенскую недвижимость в течение следующих 4-5 лет, как мы видели после кризиса с Леманом.  

Если вы думаете о покупке, сделайте это сейчас, чтобы получить лучшие цены. Запасы упали с рекордных 9 600 единиц, выставленных на продажу в октябре 2020 года, до 7 000 единиц в конце марта 2021 года, что все еще немного выше. Но если продажи продолжатся в том же объеме, что и в первом квартале, то к началу лета мы будем на рынке продавцов. По мере разогрева экономики будут повышаться и процентные ставки, что сделает более дорогим владение одним и тем же домом.

Манхэттенский рынок движется... теперь это ВАШ ДВИЖЕНИЕ! 

Рынок Манхэттена в 2021 г. с хорошим стартом и повышенной продажной активностью

В то время как манхэттенский рынок недвижимости все еще испытывает трудности из-за эффекта Ковида, в четвертом квартале 2020 года, и даже в январе 2021 года, наблюдаются заметные улучшения, которые подпитываются:

• Положительные новости о вакцинах и их внедрении, что повысило доверие покупателей,
• Исторически низкие процентные ставки,
• Продавцы (и девелоперы), предлагающие скидки (средняя скидка Covid составляла 10%, гораздо меньше - для дешевых единиц и гораздо больше - для более дорогих).
• Взвешивание спроса с 3-х месячной блокировки
• Новая администрация , благоприятная для Нью-Йорка, и
• Потенциальная отмена лимита SALT , который снизил цены в Нью-Йорке на 11% (за Занди). 

Контракты, заключенные в 4 квартале, выросли примерно на 8% по сравнению с тем же кварталом 2019 года. В январе 2021 года продажи кондоминиумов выросли на 50%, а продажи курятников - на 167% по сравнению с тем же месяцем годом ранее. Все хорошие новости! Тем не менее, нынешнее высокое предложение запасов на продажу является для рынка переломным моментом, который принесет пользу покупателям в 2021 году. 

В последние несколько месяцев на рынке аренды также наблюдается оживление. Но до тех пор, пока компании не попросят своих сотрудников вернуться в офис, рынок аренды будет оставаться вялым. Мы ожидаем быстрого поворота в аренде через несколько месяцев. 

Взятки:

• Это рынок покупателей, но окно возможностей для самых больших сделок закрывается,
• Цены упали, но не упали,
• Покупатели роскоши вернулись на рынок - они отсутствовали большую часть года, 
• Инвентаризация значительно отстает от своего драматического пика в октябре, но все еще находится на высоком уровне,
• Это отличное время, чтобы купить большую квартиру у застройщика - в новых разработках появились одни из самых высоких скидок и уступок, которые мы когда-либо видели. 

Манхэттенский рынок восстанавливается в 4 квартале 2020 г.

Поскольку в заголовках новостей говорится о людях, бегущих из больших городов, неудивительно, почему мои клиенты удивлены, узнав о том, что в последние пару месяцев на Манхэттене наблюдается активная договорная деятельность. Подписанные контракты в месяц в октябре и ноябре 2020 года составляли в среднем 855, а декабрь 2020 года превысил декабрь 2019 года, когда было подписано 717 контрактов. Подписанная контрактная деятельность за квартал до середины декабря уже превзошла аналогичный квартал прошлого года. 

Доверие к вакцине и капитуляция продавцом ценовых скидок вернули покупателей на рынок. Большая часть этой контрактной активности пришлась на сегмент $3 Million-and-under, при этом сектор роскоши все еще недостаточно развит, но улучшается. 

Как видно ниже, количество подписанных контрактов, превышающих $5 млн, продолжает расти, и именно в этом сегменте мы видим наибольшие скидки. 

Инвентаризация Sharply вниз с пика, но все еще высокая

Благодаря активности и уверенности, предложение недвижимости на Манхэттене, выставленной на продажу, сократилось с примерно 9 600 в октябре 2020 года до 8 000 на сегодняшний день. 

Несмотря на то, что запасы выросли на 20% по сравнению с прошлым годом, когда уровень запасов составлял 6 600, мы рады видеть, что уровни запасов упали на 17% по сравнению с пиком. Этот очень резкий поворот в области товарно-материальных запасов в октябре, вероятно, был результатом звездных новостей о вакцинах от компаний Pfizer и Moderns. Мы надеемся, что это не слишком ободрит продавцов.

Пока вакцина не будет полностью развернута, мы ожидаем, что сделки будут заключены в Нью-Йорке. Хотя с течением времени и ростом активности мы не ожидаем, что продавцы будут делать скидки, как раньше. Такое ощущение, что мы уже прошли дно рынка, но все же в период, когда покупатель может получить, до сих пор, значительные скидки в Нью-Йорке. 

Где сейчас все скидки?

Средний "Ковидный дисконт" составил около 10%, хотя и выше в сегменте с более чем $4 млн. Urban Digs проанализировала закрытые продажи в 4 квартале 2020 года и обнаружила, что 

• Менее $2 млн - скидка в среднем 5%
• от 2 до 4 миллионов долларов - в среднем 10,4% скидка
• Более 4 млн. долл. - скидка в среднем 13,5%.

Конечно, это средние показатели и они учитывают только цены, а не другие подарки, которые разработчики предлагают заключать сделки, такие как закрытие кредитов на покрытие издержек и т.д. Важно отметить, что рынок недвижимости Манхэттена уже принял хит продаж после того, как в конце 2017 года произошло налоговое изменение на SALT , а в 3 квартале 2019 года рынок перестал существовать. Таким образом, цены уже сильно пострадали еще до того, как появился Covid. Дополнительная скидка Covid - это просто глазурь на торте для покупателей. 

Новая разработка 

Скидки действительно зависят от многих факторов самого здания, например, где оно находится, сколько единиц продано, какие-то конкретные вопросы с застройщиком, кредитором и т.д... Также, какую линию здания вы покупаете? Если застройщик продал 50% единиц лучшей линии в здании и 0% другой линии, не стоит ожидать одинаковой скидки на обе линии. 

В настоящее время новые скидки на разработку работают в гамме, и это действительно зависит от множества факторов, влияющих на само здание. Девелоперы следят за своими банками, которые диктуют минимальные цены на релизы, поэтому они более склонны предлагать щедрые кредиты на закрытие, чем прямые скидки. Тем не менее, мы видели сочетание ценовых скидок и закрывающих кредитов. 

Средняя скидка составляет 10% в новых разработках плюс закрытие кредитов, хотя есть некоторые разработки, которые предлагают это в дополнение к уже сниженным ценам. Не случайно 20-30% от цены А, которая является первоначальной ценой, поданной в Генеральную прокуратуру штата Нью-Йорк. 

Разработчики покрывают, по крайней мере, часть расходов покупателя на заключение сделки, включая часть этих расходов:

• Трансфертные налоги (около 2%)
• Налог на особняк (градуированная шкала, начиная с 1% и повышаясь до 4%, если превышает 25 миллионов долларов).
• Парковка - может быть включена в стоимость в зависимости от устройства.
• Хранение - может получить его в комплекте 
• Общие сборы - может оплатить 1 год общих сборов. 

Некоторые девелоперы вообще не ведут переговоры, или, может быть, они покроют только трансфертные налоги, если у них есть что-то очень особенное со своими зданиями. Например, в Парк Лоджия (Park Loggia) есть террасы с видом на Центральный парк, которые торгуются по запрашиваемым ценам. На Мэдисон-авеню в РАО "ЕЭС России" есть только несколько объектов, которые тоже торгуются по запрашиваемым ценам. Другие здания, которые являются самофинансируемыми и, следовательно, не зависящими от других, также не ведут переговоры. Но их немного и они далеко друг от друга. 

Macro Takeaways:

• Это, пожалуй, самый большой рынок покупателей новых разработок, который Нью-Йорк когда-либо видел за последние 20 с лишним лет. 
• Мы не находимся в финансовом кризисе; мы находимся в кризисе в области здравоохранения, который, вероятно, был разрешен.
• Мы находимся не в той же ситуации, что Великая рецессия 2008/2009, 2000 Tech Bubble или 9/11, когда на улице был страх и не было денег.
• Банки и работники белых воротничков налицо с наличными, а DJIA насчитывает более 30 000 (не 6 000, как в 2009 году).
• Страх в продавцах. У покупателей есть короткое окно, чтобы воспользоваться этим страхом.
• Для тех, кто сидит в стороне, помните, что вам нужно сделать предложение, чтобы получить скидку. Чтобы выиграть, нужно играть!

Закрывая год, мы хотим пожелать всем счастливого праздника. Мы молимся о том, чтобы 2021 год был лучше, чем 2020. 

Манхэттенский рынок недвижимости

Возвращается в октябре 2020 года

Чтобы понять в реальном времени, что происходит на рынке недвижимости Нью-Йорка, первый показатель, на который мы смотрим, это количество подписанных контрактов в течение определенного месяца. Октябрьские подписанные контракты значительно выросли, составив 874 подписанных контракта, увеличившись на 30% по сравнению с сентябрем 2020 года и на 4% по сравнению с октябрем 2019 года. Это наглядное свидетельство того, что рынок недвижимости Манхэттена отскочил из глубин кризиса Ковида. Кроме того, подписанные контракты в октябре были выше, чем в любой другой месяц 2020 года, даже до Ковида, что вполне очевидно на графике ниже.

Большие покупатели билетов на Манхэттен вернулись.

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

Похоже, что инвентаризация Манхэттена достигла пика.

Инвентаризация, или поставка, в середине октября достигла рекордной отметки в 9628 объектов недвижимости на продажу, и сейчас выглядит так, как будто она выцветает. Ежемесячное новое предложение сократилось на 21% с сентября 2020 года и на 1,2% с октября 2019 года. Это указывает на то, что рост запасов замедлился, однако, наращивание запасов займет некоторое время, чтобы вернуться к нормальным уровням. Поэтому мы считаем, что возможности для покупателей еще не исчерпаны, хотя мы уже прошли пик неопределенности, вызванный вирусом. За последние пару недель уровни запасов снизились и по состоянию на пятницу, 6 ноября, упали до 9255 объектов на продажу. Это очень большое количество объектов на продажу, учитывая, что запасы в прошлом году в это время составляли около 7 700. 

Продажи домов в пригородах Нью-Йорка уже прошли пик. 

В то время как продажи остаются на высоком уровне в Уэстчестере, Гринвиче, Лонг-Айленде, the Hamptons, активность продаж снизилась с пика, который достиг пригорода Нью-Йорка прошлым летом. 

Теперь, когда выборы закончились - ну, почти - и компания Pfizer объявила о том, что вакцина эффективна на 90%, мы считаем, что рынок будет продолжать расти на Манхэттене. 

Лучшее время для покупки в Нью-Йорке.

через 10 лет

Сейчас у нас есть три месяца на то, чтобы вновь открыть рынок недвижимости Нью-Йорка. Несмотря на то, что было много проблем, город восстанавливается. Мы начинаем видеть признаки жизни в плане увеличения количества подписанных контрактов и ожидающих продажи. Но нам предстоит еще долгий путь, а это значит, что есть огромные возможности для умных денег.

С возобновлением работы ресторанов, спортивных залов, офисов и музеев Нью-Йорк стал намного оживленнее. Жители Нью-Йорка социально отчуждены и носят маски религиозно, что подавило вирус в городе.

Сделав шаг назад и взглянув на большую картину рынка недвижимости с высоты 30 000 футов, мы знаем, что сейчас самое подходящее время для покупки на Манхэттене. Если вы купили в 2001 или 2009 году, вы уже знаете, что Нью-Йорк будет восстанавливаться сильнее, чем когда-либо. Поэтому я прошу вас уделить время и подумать о том, где вы будете через 18 месяцев. Конечно, покупатели, сидящие в стороне, будут сожалеть, что они не сделали шаг, чтобы купить Нью-Йорк раньше.

Вот наши основные выводы о том, что сейчас происходит на рынке:

1. Covid создал временную возможность покупать на Манхэттене по низким ценам. 
2. Приведенный выше график Рыночного импульса учитывает отложенные продажи и запасы. Он ясно показывает, что Нью-Йорк был на рынке покупателей и начинает восстанавливаться. 
3. Серьезные продавцы выставляют свою недвижимость на продажу по разумным ценам или со скидкой. Особенно застройщики, которые предлагают ценовые скидки и уступки - неслыханное всего пару лет назад... и будет неслыханное через несколько лет.
4. В то время как средняя скидка составила 8%, мы видим гораздо более высокие скидки (2х - 3х) на самые дорогие объекты недвижимости.
5. Окно возможностей сейчас... когда это окно закроется? Скорее всего, оно закроется до второго квартала 2021 года, лучшие сделки состоятся в 4 квартале 2020 года, за ними последуют хорошие сделки в 1 квартале 2021 года. Как только вакцина будет объявлена эффективной и готовой к распространению, у продавцов появится больше уверенности - так что предлагаем поразить сейчас! К тому времени, как вы закроетесь, мы будем в 2021 году и на новом рынке.
6. 7 триллионов долларов государственных стимулов (в 14 раз больше, чем в 2008 году) означают, что риски низкие. Это не 2008 год. Банки здоровы, а поддержка ФРС никогда еще не была столь значительной.
7. Рекордно высокие оценки фондового рынка (побочный продукт государственного стимулирования) показывают, что Федеральная резервная система делает все возможное для стимулирования экономики. Это также показывает, что инвесторы уверены в экономике США, и что Ковид будет под контролем, а затем история в кратчайшие сроки.
8. С июня Нью-Йорк подавляет этот вирус, что гораздо эффективнее в управлении страной, чем федеральное правительство. Жители Нью-Йорка вносят свой вклад в борьбу с вирусом, избегая больших событий и надевая маски для защиты своих нью-йоркских коллег. В то время как много прессы объединяет весь Нью-Йорк в одну партию, большинство случаев заражения вирусом Ковида произошло в Квинсе и Бруклине, а не на Манхэттене. Мы не видели этого упоминания нигде в новостях.
9. Рынок сбыта перестал свободно падать, созданный блокировкой. Отложенные продажи перевернулись, существенно увеличившись в сентябре, так как рынок прошел настоящее дно.

таблицы вежливости от Урбардигса

Наш текущий лучший выбор:

 

Это сниженная цена негабаритных 2 спальни в East Village Первоначально продано как новое строительство за $400K больше, чем по прейскуранту на $3.4 миллиона в 2017 году. Это здание бутика 2015 года с удивительными витринами. Узнайте больше.

20 Вест 53 Стрит - Блок 22А
4 750 000 долл. США / 2 748 долл. США за фут ²
Сокращение на 600 000 долл. США / Продано за 5,7 млн долл. США в 2017 г.

2 Кровати / 2,5 Ванны / 1 728 футов ²
Обслуживание: 3 792 долл.

Live at the Baccarat Hotel and Residences, один из лучших отелей в Нью-Йорке. Первоначальный владелец заплатил за эту квартиру 5,7 миллионов долларов, поэтому они очень мотивированы скидкой в 1 миллион долларов. Узнайте больше.

540 Западная 28 Вест-стрит - Блок 3A
$885,000 / $1560 за фунт²

Студия / 1 ванна / 567 футов ²
Обслуживание: $606 / R.E. Налоги $629

Эта студия в +Art in West Chelsea по очень хорошей цене - 885 тысяч долларов. Наконец, продавцы размещают объявления о продаже квартир по ценам, а не по амбициозным ценам несколько лет назад. Рядом Hudson Yards и на High Line! Узнайте больше.

Чтобы закончить, если вы хотите получить звонок по поводу масштабирования, чтобы обсудить рынок более подробно, просто выберите временной интервал со мной ниже:

Запланировать звонок

Другое лето в Нью-Йорке 

Примерно в это время года я обычно даю обновленные отчеты по Манхэттенскому рынку за 2 квартал. Однако 2-й квартал 2020 года - это совсем другое животное, так как рынок недвижимости Манхэттена был закрыт на 12 из 13 недель, которые составляют 2-й квартал. 

Для тех, кто не знает, что происходило в Нью-Йорке, 23 марта 2020 года Нью-Йорк перешел в режим блокировки и вернулся на 90 дней позже, 22 июня 2020 года. Никаких физических показов за это время не разрешалось. Запасы значительно снизились во время кризиса, так как продавцы вывели недвижимость на рынок или задержали листинг. Однако сейчас недвижимость вновь появилась на рынке, запасы выросли на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.  

Рынок за последний месяц медленно возвращается, но еще не обязательно к нормальным уровням. С момента повторного открытия 5 недель назад мы видели:

• 84% подписанных контрактов относятся к сегменту 3 млн. долл.
• Удивительная срочность у некоторых из этих покупателей, как они знают, Нью-Йорк скоро вернется к некоторому подобию нормальной жизни. 

• На рынке не так уж и много всего происходит, так как многие люди все еще находятся в своих летних домах, а ограничения на передвижение все еще действуют.
• Процентные ставки по ипотеке достигли рекордно низкого уровня (менее 3%), так как ФРС снизила ставку по средствам до нуля.
• Общие показатели свидетельствуют о том, что цены на 8-10% ниже доковидных уровней, но не на всех ценовых уровнях. 
• Для новых разработок, комбинированные затраты на закрытие и снижение цен в пределах 8-12% в зависимости от проекта. 
• Наибольшие скидки были сделаны на рынке элитной недвижимости, где некоторые девелоперы пересмотрели свои листинги и берут на себя большую часть расходов покупателя на закрытие биржи, предлагая очень привлекательные стимулы для заключения сделок уже сейчас.  
• Перепродажи по цене 5 миллионов долларов и выше не получают заявок на показ неделю за неделей. Поэтому серьезные продавцы более крупной недвижимости должны быть готовы к скидке не менее 10%, а возможно и больше, от цен до COVID. 
• Скидки уменьшаются по мере снижения цен, с небольшими скидками, если таковые имеются, ниже отметки в 1 миллион долларов.

Аренда:

• Несмотря на высокий уровень арендных запасов, на рынке также наблюдается устойчивый поток подписанных договоров аренды, особенно по $10 000 в месяц и ниже. Хотя и со скидками! 

Что дальше?

Мы все еще находимся на ранних стадиях новой реальности, однако, с точки зрения КОВИДа, Нью-Йорк в настоящее время является более безопасной ставкой, чем 80% страны!  

Если Нью-Йорк сможет сохранить протоколы безопасности и удержать уровень вирусных инфекций на низком уровне, а об испытаниях вакцинации и терапевтических препаратов (таких как Remdesivir) продолжают поступать очень положительные новости, то, как показывает история, недвижимость Нью-Йорка будет быстро восстанавливаться.  

Сейчас мы находимся на пике неопределенности, который для Нью-Йорка был апрельским / майским таймфреймом, так что, возможно, лучшие из лучших сделок уже позади. Но мы считаем, что у покупателей будут следующие 4-5 месяцев, чтобы заключить отличные сделки. Как только появится вакцина, которая, как известно, сработает, и шансы на то, что она появится осенью, Нью-Йорк вернется лучше, чем когда-либо. 

Вопросы? Запланируйте время, чтобы поболтать со мной. 

Наслаждайтесь летом! 

Энтони

Влияние коронавируса на цены на недвижимость Манхэттена

В разгар этого еще не разразившегося мирового кризиса мы получили несколько вопросов, касающихся влияния COVID-19 на цены на рынке недвижимости Манхэттена. Надеюсь, что в это неспокойное время все будут в безопасности и здравии. В то время как жюри в курсе того, что произойдет дальше, вот последняя информация о рынке недвижимости Нью-Йорка.

В конце марта Нью-Йорк был введен в "медицинскую кому", чтобы опередить кризис общественного здравоохранения. В результате, рынок недвижимости Нью-Йорка был полностью заморожен во времени с минимальным количеством новых контрактов за последние два месяца. Физические показы манхэттенских кондоминиумов, квартир и домов были запрещены штатом Нью-Йорк. И с середины марта Нью-Йорк практически заблокирован. Однако те сделки, которые были заключены до начала пандемии, смогли практически закрыться, а банки продолжали финансировать ипотечные кредиты. 

Сейчас середина мая, а Нью-Йорк прошел месяц после пика кризиса и очнулся от самопровозглашенной комы. Благодаря лидерству губернатора Нью-Йорка Эндрю Куомо, Нью-Йорк успешно сгладил кривую и выберется из этого кризиса. Хотя мы еще не на 100% вышли из кризиса, в ближайшие несколько недель и месяцев планируется поэтапное возобновление работы. Многие манхэттенские кондоминиумы с 15 мая снимают мораторий на въезд и выезд, и мы ожидаем, что мораторий на выезд будет снят где-то в июне. 

Если посмотреть в зеркало заднего вида на январь и февраль 2020 года, то контрактная активность выросла на 15% по сравнению с аналогичными периодами прошлого года, обещая, что весна 2020 года будет очень солидным сезоном продаж. К сожалению, это уже не так! В настоящее время запасы кондоминиумов и кооперативов, выставленных на продажу, резко сократились: на продажу выставлено всего 5000 единиц, что на 50% ниже обычного уровня запасов весеннего сезона продаж. Даже дни на рынке расчет, который подсчитывает количество дней имущество было выставлено на продажу, был заморожен порталами листинга, так как этот расчет стал бессмысленным, как только был введен мораторий на показы имущества. Так как же это повлияло на цены на недвижимость на Манхэттене?

Хотя пока преждевременно делать выводы о влиянии вируса на цены на недвижимость на Манхэттене, бывший председатель Федерального резервного банка Бен Бернанке отметил, что эта экономическая остановка больше похожа на стихийное бедствие, чем на экономическую депрессию. Это не результат разрушения финансовой системы, как в 2008 году, или Великой депрессии. Банки сильны и хорошо капитализированы. К счастью, ФРС быстро перешла к монетарному стимулированию, а администрация быстро перешла к фискальному. 

Серебряная сторона всего этого заключается в том, что цены на недвижимость в Нью-Йорке значительно выиграют от рекордно низких процентных ставок и рекордного количественного смягчения. Инфляция цен на активы является предназначенной целью количественного смягчения, хотя это может занять некоторое время, чтобы представить себя. Независимо от уровня инфляции цен на недвижимость на Манхэттене, от этого рекордного стимула к количественному смягчению, в конечном итоге, Нью-Йорк все еще является одним из ведущих городов мира, и люди все еще нуждаются в жилье, чтобы либо купить, либо сдать в аренду. 

В конечном счете, это вопрос здоровья, который может быть решен, особенно сейчас, когда все сосредоточены на проблеме Ковида 19. 

Если вы хотите получить звонок по поводу масштабирования, чтобы обсудить рынок более подробно, просто выберите временной интервал со мной внизу:

Запланировать звонок

6 Вещи, которые вы должны знать о рынке недвижимости Нью-Йорка в феврале этого года

1. Значительный рост сбытовой деятельности за последний год

• Ожидаемый рост продаж 17% - Общий рынок
• До конца продаж 25% - $600K - $1 миллион.  
• Ожидаемый рост продаж на 21% - от 1 до 2 млн. долл. 

Это свидетельствует о том, что по сравнению с прошлым годом активность продаж значительно возросла, что стало дном рынка по активности. Наибольший подъем наблюдается в сегменте недвижимости в нижних ценовых точках ниже 2 млн. долларов. Наконец-то мы видим, что спрос опережает предложение, чего мы давно не видели в Нью-Йорке. Контракты, подписанные на Манхэттене, выросли двузначными числами в ноябре 2019 года, декабре 2019 года, январе 2020 года и феврале 2020 года. Опережающим индикатором, как правило, является длительный удар по активности подписанных контрактов, который предшествует ценовым действиям. Необычайно медленный месяц, январь увидел впечатляющее количество подписанных контрактов, что нехарактерно для самого холодного месяца в году. 

Анекдотически, мы заметили, когда звонили другим брокерам, чтобы назначить встречи, по крайней мере 25% времени эти единицы уже приняли предложения. Ничего похожего на 12 месяцев назад. Юниты, которые собираются заключить контракт, либо были на рынке в течение некоторого времени и прошли через несколько ценовых сокращений, либо новые, которые были правильно оценены с момента получения идти. Также, в последнем случае, мы видим упакованные открытые дома и несколько войн на торгах (пережиток другой эпохи).

2. Рыночная деятельность на рынке роскоши укрепляется на скидках

Скидки по всему Нью-Йорку закрываются, и в январе мы увидели медианную листинговую скидку в 6,4% (высокая ставка для Нью-Йорка), которая показывает, что продавцы капитулировали, а сделки не совершаются. Несмотря на то, что наибольший рост активности продаж был зафиксирован в отношении единиц ниже $3 миллионов, мы также наблюдали некоторое улучшение и на высшем уровне. 

Например, в докладе Ольшан отметил: "На прошлой неделе было подписано 20 контрактов на сумму 4 миллиона долларов и выше, третья неделя подряд с 20 и более продажами. Среднее падение цены от первоначальной запрашиваемой цены составило 18%, что было искажено двумя самыми крупными продажами".

"Среднее количество дней на рынке составило 803, что в целом было повышено, так как половина недвижимости была продана застройщиками и находилась на рынке в течение многих лет. Это был самый высокий показатель за всю историю этого отчета с тех пор, как мы начали отслеживать эту статистику в 2012 году".

Центральный парк Покупатели: Если вы следили за рынком "Billionaire's Row" и "Central Park", то возможности есть. Возможно, сейчас самое время прыгнуть, пока рынок не развернулся. Например, для тех, кто хочет жить в отеле и башне Трамп Интернешнл вColumbus Circle, можно подобрать великолепный прямой вид на Центральный парк 3 спальни по $3 300 за квадратный фут (внизу). DJT не будет президентом навсегда, и это здание в какой-то момент отскочит назад. Кроме того, мы видели сильные скидки в One57 и здание "Тайм Уорнер", хотя цена на прямой вид на Центральный парк в этих и других зданиях класса "люкс" составляет около 4500 долл. за квадратный фут. 

Обратите внимание, что мы продолжаем слышать от покупателей в этом сегменте, что они слышат, что на рынке появляется больше товарных запасов. Несмотря на то, что это может быть и в других районах, новых зданий в "Ряд миллиардеров" не появляется. Более того, уровень запасов ниже $20 млн. с беспрепятственным видом на Центральный парк ограничен, так как большинство из этих зданий имеют среднюю цену продажи более $30 млн. 

3. Новые разработки и перепродажи

Новые разработки, продаваемые 2-3 года назад, отстают от рынка, и причина этого - отсутствие связи между девелоперами и их банками и инвесторами. 

То, что мы говорим нашим покупателям: на рынке перепродажи есть тонны возможностей, когда стоимость недвижимости находится в диапазоне от $1 100 за кв. фут до $1 800 за кв. фут. 

Конечно, есть возможности в новом сегменте девелопмента, и в некоторых зданиях скидки составили 15%. Однако многие из тех зданий, где вы видите двузначные скидки, были запущены много лет назад. Напротив, мы видели здания, запущенные в 2019 году, с ценами, которые отражают текущий рынок, предлагая небольшие скидки от низких цен спроса, но тем не менее, многие из покупателей закрывают расходы.

Рынок очень чувствителен к ценам и мотивирован долларом. Хорошо известно, что существует теневая инвентаризация. Это единицы, которые были сняты с рынка у нереальных продавцов, или новые девелоперские проекты в приграничных районах. Покупатели в наши дни очень сообразительны и знают, как определить хорошую стоимость. Если вы покупали его в течение последних 5 лет и пытаетесь продать его сейчас, то, скорее всего, вы находитесь под водой или на перерыве. Поэтому готовьтесь к ухабистой поездке. Уловки и трюки - их много - не заставят продавать недвижимость по завышенным ценам.

Новые разработки Недвижимость на продажу

Последние квартиры на продажу на Манхэттене

4. Арендная плата поднята 

После некоторой мягкости в последние пару лет, арендные ставки значительно повышаются из года в год. От Real Deal - Пока охотники за квартирами пытаются выяснить, что же происходит с брокерскими сборами, теперь у них есть и другие новости, чтобы дать им паузу: Арендная плата в прошлом месяце была на 5-6 процентов выше, чем годом ранее во всех трех районах, охваченных обзором рынка Дугласа Эллимана.

5. Ставки по ипотеке

Процентные ставки по ипотеке упали с того же самого времени в прошлом году и находятся на рекордно низком уровне. Фиксированная 30-летняя ставка по ипотеке находилась на уровне 3,65%, в то время как фондовый рынок был близок к рекордному уровню, превышающему 26 900. Для сравнения, за последние 30 лет та же самая ставка по ипотеке составляла в среднем около 6,25%. За последние 10 лет ставка была снижена только в 2 раза - в сентябре 2016 года, с низким показателем 3,42%, и в ноябре 2012 года, с низким показателем 3,32%.

Маловероятно, что ставки могут опуститься намного ниже, так как мы уже близки к историческим минимумам. Поэтому мы рекомендуем нашим клиентам рефинансировать сейчас или профинансировать покупку новой недвижимости, чтобы воспользоваться этим искусственно низким феноменом ипотечной ставки, пока еще не поздно. 

5. Коронавирус и иностранные покупатели 

Хотя еще слишком рано судить о том, какое влияние здравоохранение может оказать на рынок недвижимости, следует отметить, что рынок недвижимости Нью-Йорка был закреплен за отечественными покупателями, а иностранцы - за его пределами. Покупатели из материкового Китая отсутствовали на рынке Нью-Йорка с 2016 года, европейцы отсутствовали, так как их валюта была низкой в течение длительного времени. Латинцы и бразильцы в основном отсутствовали, так как их валюты обесценивались.

Поэтому мы не ожидаем, что это негативно отразится на рынке Нью-Йорка в ближайшем будущем. В случае падения доллара и ослабления угрозы здоровью, рынок может взлететь. Наконец, некоторые азиатские страны могут увидеть ограниченные инвестиционные возможности, в то время как власти пытаются остановить спрэд, ведущий к увеличению инвестиций в Нью-Йорке, безрисковом месте. 

Почему сейчас подходящее время, чтобы инвестировать в манхэттенский рынок кондоминиумов?

Уоррен Баффетт сказал: "Цена - это то, что ты платишь, ценность - это то, что ты получаешь...". Мудро бояться, когда другие жадны, и жадны, когда другие боятся".

Некоторые недавние сообщения о недвижимости в Нью-Йорке заставили некоторых людей испугаться. Когда мы смотрим на общую картину и общую статистику в этих отчетах, то достаточно ясно, почему эти люди боятся, однако, нужно копать глубже, чтобы понять всю историю в целом.

Покупатели манхэттенских кондоминиумов оставались осторожными в 3-м квартале 2018 года из-за опасений по поводу нового налогового закона (FN1), вступившего в силу в конце 2017 года, несмотря на очень сильную экономику, рекордный фондовый рынок, и все еще относительно низкие, хотя и быстро растущие, процентные ставки.

Недвижимость на Манхэттене редко встречается на рынке покупателей, поэтому если вы заинтересованы в безопасном долгосрочном вложении средств, то сейчас, возможно, самое время купить. Это не будет длительным событием и не повторится в ближайшее время. На самом деле, в течение 3-го квартала максимум рынка (>$5M), который начал коррекцию в 2016 году, начал несколько отскакивать, как это обсуждается ниже.

Заголовки "Не рассказывай всю историю".

В то время как заголовки, касающиеся этого квартала, касаются, они не рассказывают всю историю. Нужно смотреть на то, что происходит сегодня на рынке, а не 1, 2 или 8 кварталов назад, на чем обычно фокусируются квартальные отчеты. Если посмотреть на количество подписанных контрактов за квартал, ведущий показатель, то этот квартал был примерно таким же, как и тот же квартал прошлого года.

• Подписанные контракты на Манхэттене показали незначительное снижение на 1% по сравнению с количеством подписанных в 3 квартале 2017 года.

• Наилучшие показатели в сегменте по количеству подписанных контрактов составили $5 - $10 млн (что на 30% больше по количеству контрактов, подписанных в основном за счет продаж на двух новых разработках, The Belnord и на 100 E 53-ой).

• Вторым лучшим сегментом стали дома по цене $10M+, в которых активность выросла на 10%.

• Хотя мы не будем знать, по каким единицам заключены контракты, цены на эти единицы будут в конечном счете торговаться до тех пор, пока они не закроются и не будут зафиксированы, что может произойти через много месяцев, но отскок активности от продолжительного сна обнадеживает. Безусловно, дисконтирование сыграло свою роль в этих продажах.

Закрытые продажи в 3-м квартале 2018 года, однако, показывают иную картину. Рассматривая закрытые продажи, ты оцениваешь только те единицы, которые закрылись в квартале, независимо от того, когда был подписан контракт. В случае с New Development, это могло быть 3 года назад, в некоторых случаях. Таким образом, закрытая информация о продажах может быть несколько устаревшей, хотя все же хорошая информация для фиксации тенденций.

• Общее количество закрытий на Манхэттене сократилось на 8% (хотя и выросло на 5% по сравнению со вторым кварталом 2018 года).
• Новая разработка закрыла резервуар для продаж с падением на 37%. Это привело к тому, что некоторые девелоперы значительно снизили цены на новые застройки, которые были завышены в начале или за пределами наиболее востребованных кварталов. Core Group сообщила, что в среднем по кварталу дисконт на новые девелоперские проекты составляет почти рекордные 14%, что выше по сравнению с 8% в прошлом году.
• Покупатели, ушедшие от высоких цен на новые разработки, обратились к перепродаже кондоминиумов, которая выросла на 2%, в то время как продажи курятников на закрытых площадках снизились на 8%.
• Запасы в отчетном квартале значительно выросли, на 13%, что приведет к увеличению сроков маркетинга в будущем.
• Наибольший рост запасов перепродажных кооперативов составил 26%, в то время как запасы перепродажных кондоминиумов выросли на 4%. Запасы новых разработок сократились на 5%.
• Средняя цена кондоминиума составила 2,66 миллиона долларов, что на 2,3% ниже. Средняя цена квадратного фута при перепродаже кондоминиумов снизилась на 5%.  
• Средняя цена новой разработки составила 4,33 млн долл., в то время как цена новой разработки за квадратный фут выросла на 4%.
• Средняя цена квадратного фута для рынка роскоши (топ 10% продаж) выросла на 2,7%, а порог входа в люкс снизился до $3,85 млн.

Фотокредит: 111 Мюррей

Макроэнвиромент

• Dow и NASDAQ едут высоко. Захват прибыли вполне может заставить цены упасть, но, несмотря на разговоры о международных торговых войнах, акции находятся на высоком уровне, а получение прибыли выглядит очень привлекательно.
• Уровень безработицы снижается, и, по статистике, в США есть полная занятость. Полная занятость стимулирует расходы. Расходы потребителей приносят больше прибыли акционерам.
• Дерегулирование находится в полном разгаре, поэтому развитие бизнеса, скорее всего, будет продолжаться на подъеме.
• Кредитного пузыря нет, но председатель ФРС говорит, что процентные ставки будут расти постепенно до 2019 года. Более высокие процентные ставки побуждают покупателей рано или поздно брать ипотечные кредиты с фиксированной ставкой.
• Высокие темпы роста по всей экономике, как правило, заставляют людей задуматься, как долго все это продлится, поэтому многие сдерживают крупные закупки. Экономисты сегодня говорят, что на горизонте нет кредитного пузыря, поэтому экономика, ориентированная на потребителя, выглядит здоровой.

Почему мы уверены в рынке Нью-Йорка?

Подводя итог, мы считаем, что это довольно неплохой рынок для покупателей, особенно по сравнению с 2008 годом.

• Когда продавцы, наконец, ведут переговоры, у покупателей теперь есть власть.
• Интерес относительно низок исторически
• Экономика находится на подъеме
• Дерегуляция в полном разгаре
• Самая низкая безработица за 69 лет
• Нью-Йорк имеет самый высокий уровень занятости за последние 50 лет, а промышленность Нью-Йорка сейчас хорошо диверсифицирована за пределами простого финансового сектора.
• Кредитного пузыря нет, как в 2008 году; банки предъявляют жесткие требования и проводят комплексную юридическую экспертизу.
• Прибыль компании никогда не была выше, особенно с новым низким показателем в 21%.
• Чрезмерное застройка городских рынков, как правило, быстро абсорбируется

Если углубиться в детализированные цифры, можно предположить, что рынок недвижимости Нью-Йорка является сильным. Большинство людей будут читать обширные репортажи, но проницательный покупатель будет слушать специалистов по недвижимости. Перефразируя Уоррена Баффета, можно сказать, что когда другие боятся, это может быть просто подходящее время для покупки в Нью-Йорке.

Влияние нового американского налогового законодательства на Манхэттене 

Новый американский налоговый закон, вступивший в силу 1 января 2018 года, создал много шума в СМИ. Если же посмотреть на мелкий шрифт, то закон станет благом для корпораций и инвесторов в недвижимость, в том числе и для иностранных покупателей. Для нынешних домовладельцев, особенно на Манхэттене, это немного сложнее.

На Манхэттене неопределенность относительно конечных последствий нового закона, который ограничивает государственные и местные налоговые вычеты и снижает сумму вычитаемых процентов на первичные дома с 1 миллиона до 750 тысяч долларов, создала нервозность на рынке и отражена в последних отчетах по рынку за 1 квартал, которые показывают снижение активности в 1 квартале на 10%, согласно Corcoran. Слабость в объемах была обнаружена по всем ценовым точкам, но, в особенности, ощущалась в верхней части. Активность продаж во 2 квартале, похоже, восстанавливается.

Для смягчения негативных последствий налогового законодательства губернатор Куомо предпринял значительные усилия по изменению правил налогообложения штата. Мы ожидаем, что на рынке сохранится некоторая неопределенность, которая поставит покупателей в положение водителей на ближайшие несколько месяцев, по крайней мере, до тех пор, пока экономика не начнет накаляться, что является ожидаемым побочным продуктом налоговой реформы.

Стоит, однако, отметить, что многие роскошные здания в лучших районах Даунтауна, таких как NoHo, SoHo, TribecaWest Village и Flatiron, а также ядроUpper West Side, например, довольно хорошо выглядят. Хорошо продаваемые кондоминиумы все еще движутся быстрыми темпами, отложенные продажи растут по сравнению с предыдущим месяцем и годом, и мы все еще видим, что 20% сделок совершаются по цене выше запрашиваемой, и это немалое число.

Доклад о ценах на недвижимость в Манхэттене 

Экономика США и Нью-Йорка, в частности, в начале 2018 года переживала высокие экономические показатели.  

• Занятость в Нью-Йорке выросла до рекордного за все время уровня в 4,426 миллиона человек. С 2009 года Нью-Йорк получил 702 тыс. рабочих мест, что на 18,9% больше, чем в стране, которая добавила 11,5% новых рабочих мест, что является самым высоким показателем со времен Второй мировой войны. За последние 10 лет наибольшее количество рабочих мест было занято в таких отраслях, как технологии, медиа, здравоохранение и туризм.
• Средний показатель Dow Jones вырос на 25% по сравнению с прошлым годом и составляет 25 000. Почти все компании сообщили за 2017 год, 75% компаний сообщили, что их прибыль за четвертый квартал превзошла ожидания.
• Февральские рабочие места выросли на 313 000, превысив ожидания на 100 000, а уровень безработицы составил 4,1%.

Мы ожидаем увидеть больше положительных эффектов от новой налоговой реформы позднее в этом году и потенциальной второй фазы налоговой реформы, направленной на снижение налога на прирост капитала. Оставайтесь с нами.

Отчет о состоянии рынка Манхэттена

На ключевом манхэттенском рынке кондоминиумов продолжается сильная и активная деятельность. Рекордно высокие фондовые рынки, недорогое и легкодоступное финансирование и ясность помогли продвинуть рынок. Год назад была большая неопределенность в отношении выборов в США, процентные ставки преждевременно росли, и все были шокированы Brexit. Выберите статистику за 3 квартал 2017 года:

• Контракты на покупку квартир, заключенные на сумму от 1 до 3 млн долларов, увеличились на 11% по сравнению с предыдущим годом.
• Контракты на покупку квартир, заключенные между 3 - 5 месяцами, увеличились на 8% по сравнению с предыдущим годом. 
• Рынок ультра-роскошных кондоминиумов ($10M+), однако, продолжает сталкиваться с препятствиями, хотя в этом квартале было заключено на 12% больше контрактов, чем $10M.
• Перепродажи - $1 774 средняя цена psf
• Новые разработки - $2 320 средняя цена psf
• Luxury - $2 780 цена psf, при этом цена входного уровня для Luxury (топ 10% продаж) составляет $4,1 млн.

Каковы уровни инвентаризации при перепродаже на рынке недвижимости Манхэттена?

"Buyers - A уже произошла коррекция цен, и за последний год или около того более широкий рынок показал признаки стабилизации и нормализации. Если у вас есть реальная потребность в покупке и вы находите подходящую недвижимость, используйте этот медленный период для любого кредитного плеча, которое вы можете получить на сайте negotiations - you, никогда не знайте, когда продавцу хватит, и он готов пойти на эту ставку".

Полный текст статьи можно прочитать по адресу: medium.com

Мы согласны с Urban Digs. Рынок RE на Манхэттене уже исправился, особенно в сегменте роскоши, и сейчас покупатели имеют больше рычагов воздействия, чем с 2014 по 2016 год. Мы ожидаем, что этот рычаг сохранится и в 2018 году, так как возникнет путаница по поводу новых налоговых изменений. Тем не менее, мы обнаружили, что предложение запасов при перепродаже все еще низкое. 

Мы посмотрели на уровни перепродажи товарно-материальных запасов в четырех основных районах, которые пользуются популярностью у наших основных покупателей жилья и инвесторов: TribecaЧелси Upper East Side иUpper West Side... Мы посмотрели сегмент 5 - 10 млн. долларов, сегмент 2 - 5 млн. долларов и сегмент 1 - 2 млн. долларов. 

Из всей недвижимости Манхэттена, выставленной на продажу в сегменте за 5-10 миллионов долларов, всего 17 единиц перепродажи в Tribeca, 8 единиц перепродажи в Челси, 5 единиц перепродажи в Челси Upper East Sideи 4 единицы перепродажи в Upper West Side. Это в общей сложности 34 единицы перепродажи в этих четырех районах, которые покрывают большую часть острова Манхэттена. 

Сдвигая рынок, из всей недвижимости Манхэттена, выставленной на продажу в сегменте за 2-5 миллионов долларов, на продажу было выставлено только 22 единицы перепродажи в Tribeca, 15 в Челси, 21 единица в Upper East Side, и 32 единицы в Upper West Side (включая Риверсайд). Это всего 90 единиц в сегменте за 2-5 миллионов долларов в этих четырех районах.  

На рынке начального уровня, из всей недвижимости Манхэттена на продажу от 1 до 2 миллионов долларов, было только 2 единицы перепродажи доступны в Tribeca, 11 единиц перепродажи в Челси, 15 единиц перепродажи в Upper East Side и 19 единиц перепродажи в Upper West Side. В общей сложности 47 единиц перепродажи доступны для продажи в сегменте 1 - 2 миллионов долларов США в этих четырех крупных кварталах. 

Как отметила компания Urban Digs, правда, что в наши дни продавцы более восприимчивы к переговорам, особенно по сравнению с 2014 - 2015 годами, но предложение хороших кондоминиумов для перепродажи все еще сравнительно невелико. А новые разработки продаются с высокой премией. Когда мы начинаем сужаться до лучшей манхэттенской недвижимости, доступной для продажи, по конкретным зданиям, экспозиции, те, которые не завышены цены, количество хороших вариантов значительно снижается. Поэтому, если вы покупатель, у которого есть потребности в жилье или который ищет инвестиции, имейте в виду эту короткую историю предложения. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Челси

Tribeca

Диаграммы вежливости UrbanDigs

Обновление рынка Манхэттена Q4|2017.

Четвертый квартал 2017 года рынок недвижимости Манхэттена лучше всего характеризуется как стабильный, при этом последние три квартала из четырех демонстрируют рост закрытой торговой активности. 2017 год был намного лучше 2016 года, хотя в этом квартале наблюдалось заметное сокращение количества подписанных контрактов, что в первую очередь может быть связано с нерыночными факторами, такими как налоговая реформа и политический климат.

Однако, если присмотреться к типам свойств более внимательно, то мы увидим значительные различия. Сегмент перепродаж кооперативов был самым активным с ростом продаж третий квартал подряд. Подписанные контракты на перепродажу кооперативов, однако, пострадали от сохраняющихся высоких цен, а закрытые продажи новых девелоперских проектов столкнулись с 12%-ным снижением из-за текущего цикла и сроков застройщиков. Учитывая все это, а также неопределенность вокруг новой налоговой реформы, можно предположить, что манхэттенская недвижимость медленно становится рынком покупателя.

Перепродажа Кондос

• Средняя цена квадратного фута составляла $1,759, ровно в год.
• Количество продаж на этом рынке упало на 3% до 929, что является самым низким показателем с 4 квартала 2011 года.
• Дни на рынке были 116 дней, ровно год за годом.
• Запасы снизились на 4% и составили 2485 единиц для продажи.

Неопределенность в отношении эффекта от налоговой реформы, проявившаяся в 4 квартале в секторе перепродаж кондоминиумов, вызвала снижение активности продаж и выравнивание цен. Второй год подряд на рынке наблюдался спад активности и наименьший объем продаж с 2011 года. Товарно-материальные запасы доступных единиц уменьшились, соответственно, на 3%. Многие указывают на разрыв в ценообразовании, так как активные товарно-материальные запасы были оседланы двузначной премией за квадратный фут по сравнению с закрытыми продажами в 4 квартале.

Кооперативы по перепродаже

• Средняя цена кооперации составила 1,26 млн. долл.
• Средняя цена квадратного фута составила $1 167, что на 1% больше, чем в прошлом году.
• Количество продаж на этом рынке выросло на 4%, до 1733 объектов.
• Дни на рынке составили 88 дней, что на 5% меньше, чем в прошлом году.
• Товарно-материальные запасы выросли на 15% до 2824 единиц для продажи.

Кооперативы по перепродаже закончили 2017 год как самый продаваемый продукт в сфере недвижимости, продолжая опережать другие опции, увеличивая продажи третий квартал подряд. Кроме того, высокий спрос на кооперативные перепродажи показал, что средняя длина объекта недвижимости, оставшегося на рынке, сократилась на 5%. При этом рынок отреагировал увеличением имеющихся запасов на 15%.

Новая разработка

• Средняя цена новой застройки кондоминиума составила 3,92 миллиона долларов.
• Средняя цена квадратного фута составила $2 253, что на 17% меньше по сравнению с прошлым годом, так как количество супер-роскошных и ультра-роскошных закрытий сократилось.
• Количество продаж на этом рынке упало на 12%, с 527 до 463.
• Запасы выросли на 30%, в настоящее время на продажу выставлены 1074 единицы.

Как и следовало ожидать, показатели рынка новых девелоперских кондоминиумов имеют тенденцию увеличиваться или уменьшаться в зависимости от хода строительства. В 4^th и ряд крупных разработок, таких как 125 Greenwich и 91 Leonard, запустили продажи, в результате чего запасы выросли на 30%.

Роскошный

• Средняя цена роскошной квартиры в Нью-Йорке в 4 квартале составила $7,24 млн.
• Средняя цена квадратного фута снизилась на 12% до $2,625.
• Порог роскоши составил $3.882 миллиона.

Сегмент роскоши определяется на основе 10%-ной доли закрытых продаж по цене. Цена начального уровня, или "пороговая", упала примерно на $500 000, заканчивая $3,882 млн. Кроме того, средняя цена упала на 10%, а цена квадратного фута упала на 12%. Это падение можно объяснить сдвигом в закрытии квартала от ультра-роскошных и супер-роскошных закрытий, таких как 432 Park, Greenwich Lane, and 56 Leonardв конце 2016 года в более скромные роскошные здания в отдаленных местах, таких как One West End и 252 East 57^th Тем не менее, мы видим более конкурентный рынок с увеличенными запасами, оставляя продавцам мало другого выхода, кроме как снижать цены для удовлетворения покупательского спроса. Это представляет собой реальный потенциал для инвесторов в сегменте роскоши, так как эти предметы роскоши находятся на низком уровне и готовы к движению.

В заключение следует отметить, что рынок Манхэттена остается стабильным и 2017 год был более здоровым, чем 2016 год. При этом рынок продолжает демонстрировать тенденции, перекошенные в сторону покупателя, или, другими словами, становясь "рынком покупателя". Увеличение доступных запасов, новые девелоперские проекты и снижение порога роскоши создали рынок, на котором владельцы и девелоперы склонны снижать цены, чтобы не отставать от сокращающихся продаж. Из-за неопределенности с налоговой реформой 2018 год будет хорошим годом для покупателя, и не очень хорошим для продавца. Для тех, кто стоит в стороне, это может быть хорошее время, чтобы войти на рынок, прежде чем положительный эффект от налоговой реформы Трампа.

Быстрые поиски на Манхэттене

Топ 50 Нью-Йоркских пентхаусов на продажу

Самые дорогие квартиры Манхэттена на продажу

Наши любимые новостройки квартиры для продажи на Манхэттене

Как президент Трамп повлияет на американскую недвижимость?

Никогда раньше в Америке не было нью-йоркского застройщика и брокера по недвижимости (да, у него есть лицензия нью-йоркского брокера), сидящего в Белом доме. Хотя многие из нас могут не согласиться с поведением и политическими позициями Трампа, одна вещь наверняка является то, что Трамп будет за недвижимость и за недвижимость.

В то время как некоторые постулировали, что президентство Трампа будет скорее событием черного лебедя, чем падением, и доллар США, и фондовый рынок сегодня выросли!

Если Вам интересно, как политика президента Трампа влияет на американскую недвижимость, то здесь Вы найдете информацию о том, как Трамп, скорее всего, будет работать после вступления в должность.

Будет ли он использовать недвижимость, чтобы дать толчок экономике?

Козырь - застройщик и брокер по недвижимости. Всю свою жизнь он сам использовал недвижимость в качестве инвестиции и сказал, что он заинтересован в увеличении количества домовладений. Учитывая, что его семейный бизнес - это недвижимость, либо через его собственную компанию, организацию Трампа, либо через его зятя, компанию Kushner Properties, мы ожидаем, что Трамп продолжит свою любовную связь с недвижимостью.

Что будет с ипотечными ставками?

Цены останутся низкими на некоторое время. "Ставки по ипотеке падают, потому что инвесторы видят безопасную доходность американских ипотечных ценных бумаг, отражающую их уверенность в относительной безопасности американского рынка жилья", - написал главный экономист Трулии Ральф Маклафлин в своем заявлении на следующий день после выборов. "Более того, ФРС, скорее всего, задержит декабрьское повышение ставок из-за глобальных экономических потрясений. Оба эффекта означают краткосрочную победу для заемщиков, и мы, вероятно, увидим увеличение рефинансирования ипотеки, если ставки будут продолжать падать".

Он снизит налоги для инвесторов в недвижимость?

Республиканцы сохранили контроль над Палатой и Сенатом. В результате республиканцы получили неограниченный контроль над будущей налоговой политикой, а это означает, что произойдут большие изменения, которые повлияют на налоги для инвесторов в недвижимость. Козырь предложил:

• Более низкие налоговые ставки, с верхней ставкой налога на прирост капитала в размере 20%.
• Ликвидировать налог на имущество или смерть
• Снизить корпоративные налоги с 35% до 15%.

И хотя он может не получить все, что хочет в плане налоговой реформы, наше налоговое законодательство созрело для изменений (к этому призывали и республиканцы, и демократы), и эти изменения, скорее всего, произойдут до августа 2017 года, прежде чем начнется избирательный сезон 2018 года.

Могло бы стать легче занимать деньги?

Снижение регулирования - одна из отличительных черт его кампании - позволило бы банкам увеличить объемы кредитования, что было очень сдержанным с 2008 года. Другой способ, с помощью которого президентство Трампа могло бы облегчить потребителям владение домами, заключался бы в снижении надбавок за FHA loans или сокращение гарантийных сборов для Фанни Мэй или Фредди Мака.

Как это повлияет на правила?

Большая часть платформы Трампа сконцентрирована на дерегулировании финансового рынка с целью его более полного оживления, и это само по себе может также дать толчок развитию недвижимости. Об этом говорил Трамп - и республиканская партия в целом.

Трамп предложил сократить как банковские, так и строительные нормы. Уменьшение регулирования кредитования может привести к росту домовладения за счет облегчения получения кредитов потребителями. Что касается строительных норм, то на заседании Национальной ассоциации риэлторов Трамп оценил, что 25% затрат на строительство дома связаны с нормами и правилами. Он хотел бы довести их до 2%. Если строительство будет дерегулироваться, это будет означать более доступное жилье для потребителей.

Уйдет ли вычет процентов по ипотеке?

Нет! В прошлом году в налоговом плане, который разделял Трамп, особо и недвусмысленно говорилось о том, что он сохранит вычет процентов по ипотеке.

Будет ли он продолжать программу обмена 1031?

Козырь, который подвергся огромной критике за агрессивное использование налогового кодекса для якобы неуплаты федеральных налогов, скорее всего, сохранит спорные 1031 безналоговые биржи, которые позволяют арендодателям продавать недвижимость без уплаты налогов на прирост капитала, если они перечисляют выручку от продажи в другие инвестиции в недвижимость. Эта политика 1031 биржевой программы является одной из фундаментальных основ индустрии недвижимости, и Трамп сохранит эту политику.

А как же иммиграция?

Иммиграционная политика Трампа претерпела много изменений с тех пор, как он впервые объявил о своей кандидатуре, и иммиграционная реформа будет нелегким законопроектом, который можно будет протолкнуть через Конгресс или Сенат, поэтому трудно определить, повлияет ли это в какой-либо степени на рынок недвижимости Нью-Йорка.

Сможет ли Трамп реализовать все свои предвыборные позиции?

Для тех из вас, кто испытывает эмоции по поводу того, что Трамп стал президентом после некоторой его возмутительной риторики и поведения, помните, что президент США не обладает безудержной властью. Наши основатели не хотели, чтобы власть контролировалась одним человеком или одной группой с возможностью оказаться под властью другого диктатора или тирана. Соответственно, наше правительство делится на три ветви: исполнительную, законодательную и судебную. Поэтому многие из более возмутительных предвыборных политических позиций Трампа не станут реальностью - либо они будут противопоставлены в законодательной власти, либо будут свергнуты судебной властью.

Нет сомнений в том, что эти выборы были очень раскольническими. Но теперь, когда выборы закончились, американский народ объединится, как мы всегда это делали. Как Обама говорил о Трампе: "Мы все боремся за его успех".