Продажа домов и апартаментов в Майами и Нью-Йорке

Мы рекомендуем выбрать брокера или агента, который понравится вам при продаже вашей жилой недвижимости на Манхэттене. Вы не захотите, чтобы в течение нескольких месяцев вы задумывались: "Зачем я когда-либо нанимал этого парня или девушку? Они мне никогда не нравились". Ты знаешь, когда ты с кем-то встречаешься, а когда нет. Люди, с которыми ты встречаешься, будут работать на тебя больше в долгосрочной перспективе.

Это руководство по продаже также действует, если вы продаете недвижимость в Майами.

Следите за красными флажками, когда нанимаете брокера, например, говоря вам то, что вы хотите услышать, например, придумывая агрессивно высокую цену продажи. Это распространенная практика среди листинговых агентов. Если Вы влюбитесь в эту тактику, Вы рискуете продать по более низкой цене, чем если бы Вы правильно оценили ее в первый раз. Так что не влюбляйтесь в эту тактику. 

Имейте в виду, что ваш агент не всегда должен быть экспертом во всем, но они должны быть честны в том, что они знают и не знают, и иметь команду людей, на которых можно положиться, чтобы найти ответы на ваши вопросы. Конечно, они должны иметь некоторый опыт. Они должны знать, какие запасы имеются на рынке и в деталях. Но, с другой стороны, если вы нанимаете кого-то, у кого слишком много объявлений и 300 миллионов долларов продаж в прошлом году, они никогда не увидят вас снова и никогда не появятся на выставке. Вам нужен кто-то, кто появится и сделает свою работу. А не просто дать тебе подачу!

Ваш агент должен быть в состоянии проинформировать вас о процессе. Часто агенты получают объявление, уходят и никогда не говорят владельцу, чего ожидать. 

Рынок недвижимости США очень прозрачен, особенно по сравнению со многими другими странами. Данные о закрытых сделках купли-продажи становятся общедоступными в течение 60 дней после закрытия. Следовательно, выработка цены листинга не должна быть такой уж и не должна быть такой уж расплывчатой. 

АНАЛИЗ ЦЕН СОПОСТАВИМЫХ СВОЙСТВ

Чтобы начать весь процесс продажи дома, продавцу необходима объективная оценка недвижимости. Для получения такой оценки мы предоставим продавцу сравнительный анализ рынка (CMA), в который он входит:

1. Текущая недвижимость на рынке.
2. Недвижимость, которая недавно была продана.
3. Недвижимость, которая недавно была продана, но еще не закрыта.

Часто мы сможем иметь сопоставимую информацию внутри одного и того же здания, соседних зданий или конкурирующих объектов.

Имущество, используемое в данном сравнении, должно быть сопоставимо с имуществом продавца по местоположению, размеру и типу (т.е. Coop или Condo). Этот анализ станет основой ценовой стратегии продавца.

ПОСЕЩАТЬ ДОМА НА ПРОДАЖУ, КАК И СВОИ СОБСТВЕННЫЕ, ЧТОБЫ ОПРЕДЕЛИТЬ СТОИМОСТЬ

Мы предлагаем продавцу посетить другие дома на рынке, чтобы оценить цены конкурентов. Продавец должен смотреть на каждую недвижимость объективно и глазами покупателя, оставляя эмоции вне уравнения.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ РЫНКОМ

Ценообразование недвижимости не является точной наукой, однако, потому что ценообразование очень прозрачно в США. Рынок, который достаточно хорошо осведомлен о текущих ценах на недвижимость, в конечном счете, будет решать, сколько стоит цена на конкретный дом.

Важно, чтобы цена на жилье была точной с самого начала, в противном случае недвижимость будет томиться на рынке. Если это произойдет, брокеры и потенциальные покупатели обратят на это внимание. Не увидев недвижимость, эти брокеры будут судить о том, почему она не продана. Например, они, скорее всего, сделают вывод о том, что с недвижимостью что-то не так, и, следовательно, оттолкнут своих клиентов от нее, основываясь на этой слепой оценке.

Для продавца также очень важно следить за реакцией рынка на дом, как только он выставлен на продажу, и соответствующим образом корректировать свои ожидания.

Похоже на то:

Налог на прирост капитала на недвижимость

"Анализ рынка кондоминиумов на Манхэттене".

Чтобы быть уверенными в том, что недвижимость продавца продается наиболее эффективным образом, мы обеспечим, чтобы листинг продавца достиг как можно более широкой аудитории. Мы делаем это путем налаживания контактов с другими брокерами, разработки привлекательных и эффективных электронных и печатных маркетинговых материалов, проведения открытых дверей как для брокеров по недвижимости, так и для покупателей, разработки кампаний по прямой рассылке электронной почты и, что самое важное, получения максимальной известности в Интернете через различные известные веб-сайты, включая наш собственный сайт, www.ManhattanMiami.com.

ЛОКАЛЬНАЯ СЕТЬ АГЕНТОВ И БРОКЕРОВ

Недвижимость продавца находится в совместном управлении с каждой риэлторской фирмой на Манхэттене и будет предоставлена в распоряжение всех 28 000 агентов по недвижимости, имеющих лицензию на ведение бизнеса здесь, в Нью-Йорке.

Более чем в 90% продаж покупателя приводит агент, не являющийся агентом по листингу. Поэтому очень важно, чтобы агент продавца связался с организацией, ответственной за поиск покупателя: брокерское сообщество.

ОТКРЫТЫЕ ДОМА

Мы будем проводить открытые дома, ориентированные на брокерское сообщество, к которому мы привлекаем брокеров по недвижимости для просмотра дома.

Мы также будем регулярно проводить общие дни открытых дверей, чтобы информировать и просвещать общественность об имуществе продавца.

РАЗРАБАТЫВАТЬ МАРКЕТИНГОВЫЕ МАТЕРИАЛЫ

Мы используем только профессиональные фотографии и поэтажные планы объектов недвижимости, которые мы продаем. Мы также будем разрабатывать другие профессиональные рекламные материалы, включающие в себя практически постановочные фотографии, если квартира свободна. Мы считаем это важным для того, чтобы помочь потенциальному покупателю понять, как будет выглядеть квартира полностью меблированная. 

WEB-ЭКСПОЗИРОВАНИЕ

90% покупателей используют интернет как неотъемлемую часть процесса домашнего поиска. Поэтому каждое объявление будет отображаться на видном месте:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (On-Line Residential)
• www.REBNY.com (Совет по недвижимости Нью-Йорка) Листинговая служба
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

И, если стоимость недвижимости продавца превышает 5 000 000 долларов США, она автоматически будет размещена на самых известных сайтах элитной недвижимости:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (по репортажу Робба)

ПРЯМОЙ МАРКЕТИНГ

При продаже элитных квартир на Манхэттене или в Майами, прямой маркетинг является эффективным методом привлечения интереса к имуществу продавца. У нас есть собственные списки рассылки с сотнями тысяч потенциальных покупателей, которым мы будем распространять объявления продавца.

Мы будем бдительно следить за тем, чтобы потенциальные покупатели, которых мы приводим в вашу собственность, были финансово квалифицированы для покупки, чтобы свести к минимуму потери времени. Мы будем задавать необходимые вопросы при определении того, подходит ли покупатель для наших клиентов. Например, мы сделаем это:

• Запрос писем о предварительном отборе потенциальных покупателей.
• Задайте соответствующие вопросы о доходах и активах потенциального покупателя.
• Узнайте, продает ли потенциальный покупатель свой дом, чтобы оценить его готовность к покупке.
• Спросите, являются ли они владельцами или владели ли они собственностью в прошлом.
• Получить доказательство наличия средств на депозит, если потенциальный покупатель получает ипотеку, и доказательство наличия средств на общую стоимость покупки, если сделка заключается только наличными.

Мы никогда не позволим нашим продавцам подписать контракт с потенциальным покупателем до тех пор, пока не сможем доказать, что покупатель финансово квалифицирован.

В Нью-Йорке предложения делаются в устной форме между покупателями и продавцами. Во Флориде предложения делаются в письменной форме и вместе с предложением вносится депозит в размере 10%. Таким образом, в Нью-Йорке, поскольку предложение сделано в устной форме, предложение не является обязательным для покупателя. В Майами, однако, поскольку предложение сделано в письменной форме и сопровождается задатком, предложение из Флориды будет обязательным для покупателя.

• Мы выставим все заявки или предложения от покупателей и брокеров покупателей и немедленно передадим их продавцу.
• По закону мы обязаны представлять все предложения продавцу.
• После получения оферты мы обсудим с продавцом не только предлагаемую цену, но и другие условия оферты, а также квалификацию потенциального покупателя, например, вероятность закрытия, дату закрытия, финансирование непредвиденных расходов и т.п.
• Наша работа заключается в том, чтобы получить наилучшую цену и условия, возможные для нашего клиента, поэтому мы, вероятно, будем поощрять продавца сделать встречное предложение и начать процесс переговоров, чтобы обе стороны договорились о цене, условиях и дате закрытия.

Имейте в виду, что, несмотря на то, что предложение может быть очень хорошим, предложение ничего не значит, если покупатель не квалифицирован на покупку или не прошел утверждение совета директоров (особенно в случае кооператива).

ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ ПОДГОТОВИТ ДОГОВОР

В Нью-Йорке для покупателей и продавцов принято нанимать нью-йоркского адвоката по недвижимости для совершения сделки. Несмотря на то, что во Флориде это менее принято, наши клиенты всегда привлекают адвоката по недвижимости Флориды для проведения своих сделок. Мы всегда советуем нашим покупателям и продавцам иметь юридического представителя в каждой сделке, чтобы они были хорошо защищены на протяжении всего процесса.

У нас есть много адвокатов, которые работают как на Манхэттене, так и в Майами, поэтому мы можем связать вас с очень компетентными адвокатами, которые будут представлять вас в сделке. Мы предлагаем держаться подальше от крупных юридических фирм, так как они могут взимать кучу денег за то, чтобы один из их помощников сделал простое закрытие.

Как только вы договорились с покупателем, ваш адвокат начнет подготовку договора купли-продажи. После того, как юрист покупателя придет к выводу, что финансовое состояние здания удовлетворительное, а подзаконные акты здания и договор купли-продажи приемлемы, юрист покупателя разрешит покупателю подписать договор.

ДЕПОЗИТ ПОКУПАТЕЛЯ БУДЕТ ХРАНИТЬСЯ НА УСЛОВИЯХ ДЕПОНИРОВАНИЯ АДВОКАТОМ ПРОДАВЦА

Когда покупатель подпишет договор, он должен будет также внести депозит в размере 10% от стоимости покупки. После этого договор плюс задаток будет направлен вашему адвокату на подписание. Депозит будет храниться на целевом депозитном счете Вашего адвоката до закрытия.

Важно отметить, что до тех пор, пока договор не будет доставлен и подписан всеми сторонами, Вы все еще можете развлекать и принимать другие предложения.

В случае финансирования покупатель должен подать заявку на кредит. Рекомендуется, чтобы покупатель прошел предварительную квалификацию по ипотеке до начала поиска жилья.

"Налоговые и юридические вопросы при покупке и продаже недвижимости".

Материалы для применения могут быть аналогичны для кооператива и кондоминиума. Покупатель должен будет подготовить пакет картона, который будет похож как для Condos, так и для Coops.

Завершение пакета услуг Правления включает в себя подготовку заявления и подачу финансового отчета, подписанного CPA покупателя, документов, подтверждающих финансовую отчетность, включая банковские выписки и т.п., три года налоговых деклараций, письма с личными и финансовыми справками, письма с профессиональными рекомендациями, договор купли-продажи, а также письмо-обязательство банка, в котором указывается, что ипотека была одобрена, если финансирование было осуществлено.

В то время как агент покупателя фактически подготовит пакет, мы будем работать с агентом покупателя, чтобы убедиться, что лучший пакет Совета подготовлен и представлен на рассмотрение Управляющему агенту.

Как только пакет будет завершен, он будет передан управляющему агенту здания на рассмотрение. Как только управляющий агент определит, что заявка покупателя заполнена и все кредитные проверки одобрены, пакет будет передан в Совет Директоров.

В случае квартиры, как правило, не проводится никакого формального собеседования. Заявка покупателя будет рассмотрена, и если все необходимые материалы включены и в порядке, то, как правило, дается разрешение.

В случае кооператива, если Правлению понравится то, что оно видит из информации, представленной в заявке и подтверждающих документах, покупатель будет приглашен на встречу с членами Правления для собеседования.

Управляющий агент, как правило, информирует нас о том, когда потенциальный покупатель был одобрен Правлением. После утверждения Советом директоров все стороны готовы приступить к планированию закрытия.

Весь процесс может быстро продвигаться в кондоминиуме, и, если кредит может быть своевременно обеспечен, то процесс может перейти от контракта к закрытию примерно за 60 дней. Процесс КОРОПа более вовлечен и может занять более 60 - 90 дней.

В случае квартиры, как правило, не проводится никакого формального собеседования. Заявка покупателя будет рассмотрена, и если все необходимые материалы включены и в порядке, то, как правило, дается разрешение.

В случае кооператива, если Правлению понравится то, что оно видит из информации, представленной в заявке и подтверждающих документах, покупатель будет приглашен на встречу с членами Правления для собеседования.

Управляющий агент, как правило, информирует нас о том, когда потенциальный покупатель был одобрен Правлением. После утверждения Советом директоров все стороны готовы приступить к планированию закрытия.

Весь процесс может быстро продвигаться в кондоминиуме, и, если кредит может быть своевременно обеспечен, то процесс может перейти от контракта к закрытию примерно за 60 дней. Процесс КОРОПа более вовлечен и может занять более 60 - 90 дней.

ЗАКРЫТИЕ, ИЛИ ИНОГДА НАЗЫВАЕМОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕМ, ЯВЛЯЕТСЯ ПОСЛЕДНИМ ШАГОМ В СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

В день закрытия сделки стороны заключают договор купли-продажи и передают право собственности на имущество от продавца к покупателю.

• Покупатель (или банк покупателя) доставляет платеж за остаток средств, причитающихся от покупки, который, как правило, составляет оставшиеся 90% от цены покупки плюс затраты на закрытие от 3,5% (без ипотечного финансирования) до 5,5% (с ипотекой).
• Продавец подписывает договор купли-продажи и доставляет ключи от дома.
• Правоустанавливающая компания зарегистрирует новый акт в местном земельном кадастре.
• Продавец получает денежные средства, причитающиеся с выручки от продажи, за вычетом расходов на закрытие и выплат по ипотеке, если на момент закрытия у продавца имелась существующая ипотека.

Для иностранных покупателей закрытие может произойти без физического присутствия покупателя в США. Покупатель просто передаст доверенность адвокату покупателя или другому представителю, который затем закроет сделку от имени покупателя. Это обычная практика.

"Управление имуществом для инвесторов"